A que prestar atención

Cualquier transacción en forma de compraventa implica liquidación monetaria. Muebles, un abrigo de piel, verduras en casa de la abuela en el mercado: una cierta cantidad de billetes fluye de una billetera a otra. Y siempre existe el riesgo de recibir un producto por el dinero que tanto le costó ganar y que no sea de la calidad que esperaba, o de quedarse sin él por completo si el vendedor es un estafador. Incluso con un precio de compra pequeño, la pérdida de unos pocos billetes puede causar una profunda frustración, pero ¿y si hablamos de millones? Por ejemplo, ¿al comprar un apartamento o una casa? Aquí es donde debes comprobarlo cien veces antes de hacer el cálculo final.

¿Edificio nuevo o reventa?

La probabilidad de comprar una vivienda "con equipaje" (deudas de servicios públicos, propietarios de acciones no registradas y otros matices similares que posteriormente pueden interferir con la vida normal en metros cuadrados personales) es posible al comprar bienes inmuebles que anteriormente pertenecieron a alguien, la llamada vivienda secundaria. . Al decidirse por una transacción de este tipo, debe saber con certeza qué buscar al comprar un apartamento o una casa del propietario anterior o su representante. El riesgo de recibir una demanda inútil en lugar de una vivienda y, en última instancia, quedarse sin su rincón y sin dinero al comprar una propiedad secundaria es bastante alto.

Una opción más confiable es comprar un apartamento en un edificio nuevo. Especialmente si la casa ya ha sido alquilada y se encuentra en etapa de ocupación. En este caso, la lista de documentación de vivienda requerida para la verificación es mucho más corta. Pero aquí también sería una buena idea pedirle a un promotor que un abogado experimentado le asesore sobre la compra de un apartamento, ya que cualquier transacción tiene sus riesgos. Y en el caso de bienes inmuebles, cuando se trata de cantidades bastante importantes, hay que extremar la precaución.

Los peligros de un apartamento limpio

Hoy en día, la forma más barata de adquirir bienes inmuebles es participar en la construcción compartida. En este caso, podrás ahorrar hasta un 30% del coste real del apartamento. Pero el riesgo de encontrar años más tarde un terreno baldío cubierto de maleza en el lugar del pozo también es bastante alto. Es mejor averiguar cómo comprar un apartamento durante la construcción compartida antes de reunirse con el desarrollador, para no firmar un acuerdo que no brinde ninguna garantía en el momento de recibir las llaves de la propiedad. Sin embargo, incluso el documento más fiable certificado por un notario no protege contra pérdidas en determinados casos. El desarrollador puede declararse en quiebra, no recibir permiso para construir una casa en el momento señalado y el dinero se depreciará cuando se recopilen todas las firmas y sellos. Los fondos de los accionistas a veces desaparecen en dirección desconocida. Al decidir comprar una casa antes de su construcción, los compradores deben recordar que en la mayoría de los casos, si el desarrollador encuentra problemas imprevistos, lo máximo que se puede esperar es recibir el estatus de accionista defraudado, pero no la casa en sí.

Cuando una casa en construcción ya ha sido techada, la probabilidad de mudarse rápidamente a su propia casa es mucho mayor que si se compró en la etapa de excavación de un pozo de cimentación. Todos tienen derecho a decidir por sí mismos dónde comprar un apartamento, pero el deseo de ahorrar no siempre está justificado. A menudo, convertirse en accionista de la construcción de un edificio residencial es como ganar dinero en efectivo. Se entregó el dinero, pero no había bienes.

Si la casa está construida y puesta en funcionamiento con documentación técnica homologada, deberás comprobar personalmente que lo escrito en el papel se corresponde con lo que es en la realidad. Compare el diseño que tiene frente a usted con el de diseño, la cantidad de metros cuadrados de área total y utilizable, los derechos del desarrollador para vender un área específica. Sería una buena idea comprobar si ya hay alguien registrado en el nuevo apartamento. Vender la misma casa dos veces a diferentes personas no es un nuevo tipo de fraude.

Pedigrí de vivienda secundaria

Nadie está inmune a este tipo de novedades a la hora de adquirir su propia casa. Comprobar la limpieza legal de un apartamento puede llevar mucho tiempo, pero no hay que descuidarlo. Es difícil, pero posible, rastrear la lista de propietarios anteriores de bienes inmuebles, la duración de su residencia en la dirección especificada, el estado civil, la presencia de hijos y otros parientes cercanos. En este sentido, puede obtener información relevante y asistencia real de varias instituciones gubernamentales: el servicio catastral, la oficina de pasaportes, etc. La información completa es necesaria para que en la etapa de completar la transacción o después de mudarse, no se convierta repentinamente Se descubrió que no todos los metros cuadrados del apartamento pertenecían al vendedor. Parte del espacio habitable y, a veces, incluso habitaciones individuales, pueden ser propiedad de otras personas. Pueden exigir sus derechos sobre estos contadores en cualquier momento. Y sus reclamaciones están más protegidas por la ley, en contraste con el deseo del comprador de poseer en su totalidad los contadores pagados.

A qué más prestar atención al comprar un apartamento es a la documentación técnica. A menudo, los residentes llevan a cabo renovaciones remodelando la cocina, el pasillo y las habitaciones. Derriban muros de carga, combinan un baño o, por el contrario, dividen una sola habitación. Con los problemas de carácter jurídico, cuando está en riesgo el derecho de propiedad, no se pueden comparar las sanciones de la BTI en caso de detección de alteración del trazado. Pero también pueden traer muchos problemas. En cualquier caso, sin duda supondrán gastos financieros adicionales. Una multa y la corrección de infracciones en forma de reparaciones importantes no planificadas son el desarrollo más probable de los acontecimientos.

El pasado oculto del mercado secundario

Además de la información que al vendedor le gustaría ocultar hasta que se complete la transacción, existen muchos obstáculos que a menudo son difíciles de adivinar. ¿A qué se debe prestar atención al comprar un apartamento, además de los matices enumerados? Por ejemplo, por una posible violación de la ley durante la privatización de bienes inmuebles adquiridos.

En los años 90 del siglo pasado entró en vigor una ley según la cual toda persona registrada en un determinado espacio habitable tenía derecho a sus propios metros cuadrados. Se aplicaba a todos, incluidos los niños pequeños, los ex cónyuges que permanecían registrados en el mismo apartamento y un pariente temporalmente ausente, por ejemplo, un preso de larga duración. No todos los miembros de la familia fueron indicados en la documentación de privatización. Pero, después de un tiempo, podían quejarse de que les habían privado de su tiempo.

El siguiente matiz es un contrato de regalo o alquiler. Como regla general, los familiares en guerra rara vez son informados sobre tales operaciones. La verdad puede salir a la luz algún tiempo después, tras la compra del espacio habitable en disputa. Pero la sorpresa más común que puede encontrar al comprar una propiedad inmobiliaria es un apartamento con deudas en las facturas de servicios públicos. Aquí el problema se puede descubrir antes de que se firme el contrato y es importante que el comprador acuerde con el vendedor cómo resolverlo. Como regla general, se amortiza reduciendo el costo de la vivienda. Pero cada caso es individual.

La información más confiable.

No todo el pedigrí confiable de una propiedad en particular está oculto en los documentos oficiales. Allí no se pueden encontrar familiares ocultos ni posibles solicitantes de vivienda. Además, los pagos de servicios públicos no pueden ser realizados por los propietarios de la vivienda, sino por personas completamente diferentes a quienes se les prometió. El esquema es el siguiente: los propietarios de apartamentos de edad avanzada firman un acuerdo con parientes lejanos o trabajadores sociales según el cual, después de su muerte, el espacio les corresponderá a ellos, pero ahora deben pagar los servicios públicos. Regularmente transfieren dinero a la sociedad gestora, de acuerdo con el acuerdo, y consideran la vivienda casi suya. Sin tener en cuenta dicho acuerdo, los herederos directos, tras la muerte de los ancianos, intentan deshacerse de la donación poco fiable. Se está formalizando la compraventa del piso, pero ya hay dos solicitantes para el mismo.

Existe la forma más confiable de conocer todos los posibles obstáculos que pueden eclipsar la alegría de comprar una casa: obtener información sobre sus propietarios anteriores de los vecinos en la entrada o de aquellos a quienes les gusta chismorrear en el jardín. Si el apartamento ha pertenecido a los mismos propietarios durante bastante tiempo, no será posible ocultar ningún secreto a quienes viven cerca. La información recibida de ellos no se puede encontrar en ningún documento al comprar un apartamento. ¿Qué pasa si alguien de la familia del vendedor tiene una enfermedad mental o una discapacidad que no puede administrar su propiedad de forma independiente y el tutor no considera necesario respetar sus derechos? Si la nueva vivienda es peor que la anterior, el trato podrá cancelarse a petición de las autoridades tutelares. Por tanto, tampoco se debe descuidar la información de los vecinos.

El mejor agente inmobiliario es el propio comprador.

Es importante recordar lo siguiente: ninguna remuneración al intermediario lo hará estar más atento al verificar los documentos para la compra de una vivienda, excepto en los puntos especificados en el contrato. Por lo tanto, al acudir a agentes inmobiliarios en busca de ayuda, es necesario indicar claramente su responsabilidad ante su empleador si algo sale mal de repente y el trato se interrumpe. Comprar un apartamento a través de una agencia es otra empresa bastante arriesgada. Además, es muy caro. El agente inmobiliario no recopila información sobre el pasado de los antiguos propietarios y no intenta proteger a su cliente en el futuro. Sólo contrasta los datos de la vivienda con los que tienen las estructuras oficiales. Y sólo después de que se haya redactado la escritura de compraventa y se haya pagado el inmueble y la remuneración del agente, podrán presentarse los posibles solicitantes del apartamento adquirido. Un agente inmobiliario seguirá teniendo ventaja absoluta. Y los antiguos y nuevos propietarios se verán sumidos en una serie de procedimientos legales.

Comprar un apartamento sin intermediarios también plantea dificultades imprevistas si no se tiene suficiente perspicacia e información sobre todas las posibles sorpresas relacionadas con el papeleo, la transferencia de dinero y otras complejidades de la transacción. Pero entre estas deficiencias visibles hay una ventaja significativa: nadie defenderá sus intereses con tanto celo como el que compra para sí mismo, el que paga. Basta con contar con el apoyo de un asesor experimentado que pueda informarle sobre todas las complejidades de la operación, y el apartamento adquirido será revisado más a fondo.

Los estafadores nunca duermen

Vender un piso que no es suyo es uno de los métodos de fraude inmobiliario más habituales. Los estafadores experimentados tienen documentos falsos para la vivienda en sí, un poder en virtud del cual tienen derecho a realizar una transacción, a menudo tienen mejor apariencia que los reales. En el ámbito de la compraventa y alquiler de inmuebles, existen estafadores altamente profesionales que conocen muy bien todos los entresijos del sistema jurídico en esta materia. El poder es lo primero que debe alertar al comprador. ¿Por qué el propietario no vende su casa él mismo? ¿Cómo se puede contactar con él, al menos para que confirme personalmente la autoridad del intermediario? En cualquier caso, un notario no puede evitar la verificación de los documentos al comprar un apartamento, comenzando con un poder. Debe confirmar la autenticidad del documento y comprobar su período de validez. Lo mejor es acudir al notario que emitió este poder.

El siguiente truco de los estafadores es un pasaporte falso. Los propietarios se encuentran en un largo viaje de negocios o de vacaciones, y su espacio está administrado por extraños que han obtenido muestras de los documentos originales o incluso los propios originales. Hay muchos esquemas criminales que los estafadores pueden utilizar. No te olvides tampoco de los agentes inmobiliarios negros. Por eso, cuando planee comprar una casa, es mejor consultar a un abogado y mantener un estrecho contacto con él durante toda la transacción. Sabe dar consejos prácticos sobre cuándo es el mejor momento para comprar un apartamento, centrándose en la demanda actual del mercado inmobiliario.

Documentación bajo un microscopio.

No importa cuán atractivas sean las condiciones del trato y el precio favorable, no hay necesidad de apresurarse a pagar. Primero, debe recolectar segundas copias o copias de todos los documentos sobre la vivienda, sus propietarios y acudir con todos los papeles al notario. Si la propiedad incluye entre los propietarios a familiares menores de edad, el abogado le indicará cómo redactar correctamente la cláusula que les concierne en el contrato. Además, recomendará qué autoridades deben visitarse, qué certificados obtener, para que no se violen los derechos de los niños pequeños y nadie pueda reconocer posteriormente como inválida el registro de compraventa de un apartamento.

Los consejos útiles de un abogado ayudarán a la hora de redactar una escritura de compraventa si los propietarios son cónyuges con diferentes participaciones en la propiedad de la propiedad, o si el apartamento es propiedad de solo uno de ellos y el segundo solo está registrado en él. Cómo redactar correctamente los documentos en este caso y qué recibos obtener; nuevamente, no puede prescindir de un notario. Incluso si el propio comprador es un profesional en asuntos legales, cada documento que certifique la autenticidad de la transacción debe ser revisado cuidadosamente para que no haya errores al escribir la dirección, los detalles del vendedor y del comprador, la fecha, el monto y otros detalles esenciales.

Lucha por el costo

A lo que debe prestar atención al comprar un apartamento, además de los puntos ya enumerados, es a la cantidad de dinero en la escritura de compra que se realizó de acuerdo con los documentos y realmente se transfirió a sus manos. Es más rentable para el vendedor indicar en la declaración de la renta (y la venta de la vivienda se incluye en esta disposición) un valor de transacción menor, ya que tendrá que realizar pagos de impuestos al respecto. Lo principal es que la cantidad especificada no sea inferior al mercado en un 20-30%, ya que esto puede despertar sospechas por parte de las autoridades de inspección. Si se prueba una conspiración entre el vendedor y el comprador, este último puede verse involucrado en un caso administrativo de fraude.

Es beneficioso para el vendedor indicar un monto menor, pudiendo solicitar este servicio al comprador.

No deberías estar de acuerdo por muchas razones:

1. En primer lugar, tal concesión viola realmente la legislación vigente y está plagada de consecuencias.
2. En segundo lugar, el comprador tiene derecho a devolver aproximadamente el 13% del importe gastado en la compra de la vivienda. La posibilidad correspondiente está regulada por el Código Tributario.
3. En tercer lugar, si la transacción es posteriormente impugnada por una de las partes y declarada inválida, el vendedor tiene derecho a devolver al comprador únicamente la cantidad indicada en los documentos. La víctima no podrá demostrar lo contrario si en el contrato se especifica una determinada cifra.

Calcula inteligentemente

Y el último gran peligro que puede aguardar tanto al vendedor como al comprador es el acuerdo final. Atrás quedaron las dificultades a la hora de elegir (comprar una vivienda primaria o secundaria); se ha determinado el momento en el que es mejor comprar un apartamento; la dura prueba de recoger y comprobar todos los documentos, acumular la cantidad necesaria u obtener un préstamo de Se ha completado un banco. Y todo puede venirse abajo en el último momento si no se toman precauciones con la transferencia de dinero. Esto se puede hacer transfiriendo la cantidad requerida de billetes a manos del vendedor o transfiriendo a una cuenta bancaria, que es más segura. Si hablamos de una gran cantidad, normalmente tienen miedo de manejar dinero en efectivo. Sin embargo, si una de las partes prefiere esta forma de pago, el dinero puede transferirse alquilando una caja de seguridad, de la que tiene derecho a recogerlo la persona que presente determinados documentos redactados al comprar el apartamento. Su lista es revisada por un especialista de la institución. También garantiza su autenticidad. Todos los matices tanto de este tipo de pago como del pago sin efectivo se pueden conocer en el banco.

Lo que también es importante recordar en la etapa de pago final del costo del apartamento es no confundir el monto del depósito y el pago por adelantado, ya que tienen diferentes propósitos y opciones de devolución si la transacción no se realiza por algún tiempo. razón. El importe del anticipo se tiene en cuenta en el cálculo final, pero el depósito no. Se devuelve al comprador si la adquisición fue exitosa, o permanece en manos del vendedor si la transacción fracasó por razones distintas a las suyas. En cualquier caso, si la transacción fracasa, el depósito queda en manos del perjudicado.

El mercado inmobiliario secundario está lleno de sorpresas, oculto a los ojos de la persona promedio. A veces, sólo un agente inmobiliario experimentado o un abogado profesional pueden encontrar los obstáculos y protegerlo de un paso equivocado.

Antes de que finalmente decida comprar una propiedad específica, debe asegurarse de que la próxima transacción sea segura y de que no existan riesgos de infracción de sus intereses. ¿A qué debo prestar atención al comprar un apartamento en el mercado secundario? ¿Qué es importante saber al respecto y qué se debe tener en cuenta?

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¿Qué riesgos y dificultades existen?

¿Dónde está el peligro? Hay muchos apartamentos y, al parecer, el algoritmo de compra y venta está más o menos elaborado.

Entonces, según lo que Las instrucciones deben explorar el apartamento que te gusta.:

1. Documentos que acompañan;
2. condición técnica del objeto;
3. las verdaderas intenciones del verdadero propietario;
4. Falta de escrúpulos de los intermediarios (si los hay involucrados en la venta).

Cualquiera de estos puntos - parte integrante del todo. Es decir, es inaceptable confiar en la satisfacción de algunos aspectos, ignorando la dudosidad de las garantías en otros aspectos. Por ejemplo:

1. El apartamento es ideal en cuanto a precio, ubicación, iluminación, distribución. Buenos vecinos, entrada cuidada. Pero resulta que el apartamento tiene gravámenes ocultos – una persona puesta en libertad mientras dure una pena de prisión (dichas personas conservan el derecho a utilizar la vivienda en la que estaban registradas antes de ser enviadas a la colonia correccional). Después de un tiempo, el “cuidador” regresará y reclamará sus derechos;
2. Los documentos del apartamento están en perfecto estado, se requieren reparaciones menores, pero por alguna razón bajo ninguna circunstancia un intermediario (actuando por poder) evita el contacto entre el comprador y el vendedor real. Lo que se podría ocultar aquí: el poder se obtuvo de manera fraudulenta, de una persona mayor con una psique perturbada, que sufre adicción a las drogas, etc.;
3. El vendedor y el apartamento no levantan sospechas, los documentos son perfectos, la gente es amable. Pero luego resulta que La casa no ha sufrido grandes reformas desde hace muchos años. – existe riesgo de colapso de la viga de soporte del techo, la casa a menudo se queda sin suministro eléctrico, etc.;
4. el apartamento fue inspeccionado en verano, cuando el sitio era tranquilo y acogedor. Después de comprar el apartamento, el nuevo propietario se mudó allí, pero en otoño regresaron de la casa de campo vecinos problemáticos que alquilaron su espacio habitable a estudiantes, pero que en realidad son alcohólicos violentos. De acuerdo, no fue muy agradable, aunque legalmente la transacción fue absolutamente segura.

Mire el video sobre los riesgos que existen al comprar un apartamento en el mercado secundario (qué métodos pueden utilizar los estafadores para hacer trampa):

Lo que hay que comprobar al comprar un apartamento en el mercado secundario, por qué y cómo

Nadie duda de la seriedad de comprar un apartamento, pero por alguna razón A menudo la gente tiende a trasladar la responsabilidad a los hombros de otras personas.Agente inmobiliario, intermediario, cualquiera, supuestamente responsable del buen estado técnico y pureza jurídica.

Historia del local

La propiedad privada en nuestro país surgió a principios de los años 90 (durante la URSS, el parque de viviendas pertenecía al Estado). Por lo tanto, la mayoría de los apartamentos del antiguo parque de viviendas cambiaron de propietario muchas veces. si y El sector inmobiliario más joven se convierte rápidamente en un mercado secundario con todo lo que ello conlleva.: establecimiento legal, flujo de documentos, etc. Es necesario comprobar el historial del apartamento, porque cualquier transferencia de propiedad en el pasado supone un riesgo potencial de "debilidad" jurídica de la propiedad.

1. Solicite un extracto del Registro Estatal Unificado. Refleja los propietarios actuales y anteriores, así como la presencia/ausencia de gravámenes y prohibiciones sobre la transacción (por ejemplo, prenda, arresto, reclamaciones).
2. Preste atención a la frecuencia de los cambios de titulares de derechos de autor. Especialmente si hace mucho tiempo que no viven en este apartamento. El riesgo es que las transacciones no pudieran ser “limpias”, es decir, los estafadores cumplieran la tarea de revender rápidamente, “incriminando” a compradores respetables.

De conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, cualquier transacción inmobiliaria podrá ser declarada nula dentro de los 3 años. Durante este período, es posible que alguno de los propietarios anteriores aparezca en el horizonte, por lo que no se pueden evitar problemas graves. Si en el Registro Unificado de Registro del Estado el período para la última transacción es superior al período de 3 años, no hay nada de qué preocuparse: no dude en comprar un apartamento de este tipo.

Algunos apartamentos, transferidos de la URSS a una economía de mercado, nunca ingresaron en el Registro Estatal Unificado de Derechos de Propiedad (el Registro Estatal Unificado de Derechos de Propiedad apareció solo en 2002), porque fueron privatizados, pero no estaban sujetos a ninguna venta. transacciones u otras enajenaciones. Esto es lo mejor Opción ideal para compra: la propiedad está en las mismas manos desde hace muchos años. Es cierto que esto es extremadamente raro.

Calidad de la vivienda vendida

A veces el apartamento se encuentra en condiciones técnicas y sanitarias deplorables, no corresponde a lo prometido previamente.

Otro problema grave es que los propietarios de apartamentos suelen realizar remodelaciones ilegales, que son físicamente visibles, pero que no se reflejan en los documentos de la Oficina de Inventario Técnico.

Comprar un objeto Los cambios ilegales traerán muchos problemas en el futuro.:

1. incapacidad para vender un apartamento;
2. la identificación de la reurbanización por parte de los funcionarios y la exigencia de legitimarla (y esto es mucho dinero, teniendo en cuenta también las inevitables multas "por encubrimiento");
3. Exigir a las autoridades que eliminen la remodelación ilegal si representa una amenaza para toda la casa (esto requerirá un gasto financiero considerable y no estará exento de problemas).

tenga en cuenta que El propietario asume toda la responsabilidad por el estado actual del apartamento., quien es tal en el momento de los reclamos sobre reurbanización (y no el que alguna vez no los legitimó).

1. es necesario inspeccionar cuidadosamente el apartamento (el estado de los techos, balcones, pisos, desagües y cableado eléctrico, techo, uniones de losas de concreto en las paredes, en los pisos superiores, el ático, en los primeros pisos, el sótano);
2. exigir al vendedor documentos "nuevos" de la BTI. Y aunque para registrar una transacción es suficiente un período de 5 años a partir de la fecha de la última emisión del certificado de registro, lo mejor es insistir en actualizarlo, porque Cinco años es un período demasiado largo. En algunos casos, tiene sentido pagar por este servicio si el vendedor alega la falta de fondos "extra".

Documentos para el apartamento y documentos relacionados.

La verificación de documentos tiene como objetivo comprobar su autenticidad (no falsificación de sellos, firmas o fechas).

El examen visual no garantiza la seguridad del comprador; solo en el Servicio de Registro Federal, después de enviarlo para el registro, cada documento se someterá a un examen exhaustivo.

por bueno que sea Los abogados “expertos” de firmas confiables tienen conocimiento sobre todas las complejidades de la preparación de varios documentos:

1. el orden e interpretación de los números en cada código;
2. diseño de sellos de varios departamentos (hasta sellos antiguos, hasta agencias gubernamentales de otras regiones);
3. textura del papel de formularios de informes estrictos (certificados de registro, certificados de oficinas de registro, certificados ministeriales, etc.).

Solo documentos sin tachaduras, borrones, correcciones (excepto aquellos notariados).

Participantes de la transacción y otras partes interesadas

Importante para el comprador explorar el lado vendedor:

1. identidad del vendedor. El principal eslabón débil de la personalidad del vendedor es su incapacidad, incompetencia mental, abuso de alcohol y adicción a las drogas. Las personas que enajenan bienes inmuebles cuando tienen tales defectos no tienen conocimiento de lo que sucede. Su los familiares pueden impugnar fácilmente el trato y el comprador quedará perdido;
2. la identidad del fiduciario, si actúa por cuenta del propietario;
3. la presencia de terceros: posibles solicitantes del apartamento por parte del vendedor (que se encuentran en prisión o en un viaje de negocios de larga duración al extranjero o al Ártico);
4. participación de menores en el apartamento que se vende (el apartamento no se puede vender si hay un niño entre los propietarios o si fue despedido en violación de la ley y no se le proporcionó otra vivienda sin perjuicio de los intereses del niño).

Acciones del comprador:

1. infórmese sobre la autenticidad del pasaporte del vendedor (utilice el sitio web oficial del Servicio Federal de Migración, donde no se enumeran las "falsificaciones" y los pasaportes emitidos legalmente se reflejan independientemente del año y la localidad de emisión). Tampoco estaría de más visitar la oficina de pasaportes local. Muestra allí el contrato preliminar de compraventa y tu pasaporte., y no se le negará que proporcione información legalmente relevante;
2. Exija un certificado de la clínica psiconeurológica del vendedor, especialmente si el vendedor ha dado el más mínimo indicio de sospecha. También Se recomienda solicitar con delicadeza dicho certificado al vendedor.si una persona tiene entre 55 y 60 años (el riesgo de enfermedades relacionadas con la edad asociadas con la actividad vascular del cerebro es demasiado alto);
3. El vendedor podrá hacerse representar por su tutor por incapacidad o por un apoderado, pero en este caso el comprador deberá exigir un poder notarial;
4. en vísperas de una transacción utilizando un poder, verifique si este poder ha sido revocado (presente una solicitud al notario que lo emitió);
5. aclarar cuáles son los términos de referencia del poder, si se trata solo de firmar documentos o también de recibir dinero para un apartamento;
6. averiguar si el apartamento se compró durante el matrimonio (si se vende actualmente, debe contar con el consentimiento del otro cónyuge, incluso si el vendedor está divorciado; los bienes adquiridos conjuntamente no se pueden enajenar sin el consentimiento mutuo de los cónyuges), de lo contrario, la transacción puede ser declarada inválida después de los acuerdos monetarios y el registro estatal de sus derechos de propiedad.);
7. Solicitar a la parte vendedora un extracto ampliado del registro de la vivienda. Indica no solo la composición de las personas actualmente registradas, sino también aquellas que fueron previamente registradas y eliminadas del registro (dónde se fue exactamente la persona y por qué motivo; haga consultas, infórmese, incluso si tiene que contratar a un abogado). El extracto aclarará información sobre presos, viajeros de negocios de larga duración y menores.

Qué preguntas hacer al comprar un apartamento en el mercado secundario

comprar un apartamento no dudes en hacer cualquier pregunta, relacionado con ella. Es especialmente importante aclarar:

1. quién era el propietario del apartamento antes y durante cuánto tiempo;
2. cuando se hicieron renovaciones importantes en la casa;
3. ¿Existen defectos graves de servicios públicos en el apartamento y otras características (proximidad del lugar a fuentes de aumento de vibraciones, radiación, etc.)?
4. ¿Por qué se vende el apartamento ahora?
5. si una persona actúa bajo un poder: ¿dónde está el mandante? ¿Es posible contactarlo?, asegurarse de que esté vivo, sea adecuado y enajene conscientemente la propiedad que posee;
6. ¿Quiénes son los vecinos?

Estamos listos para responder en detalle cualquier pregunta, esforzarnos por todos los medios por lograr la corrección mutua en vísperas de la transacción, por llegar a un acuerdo sobre las condiciones y formas de pago, etc.

La más mínima tensión en respuesta a sus preguntas debería provocar un sano recelo y una aclaración aún más profunda de la información sobre el apartamento, hasta el punto de abandonarlo. Si No existen alternativas dignas a este apartamento, asegúrese de involucrar a abogados competentes.!

Cómo evitar estafas

Con la intención de comprar un apartamento, Se debe movilizar la prudencia, apagar las emociones y ejercer la máxima precaución.. Recomendado:

1. evitar la cooperación con agentes inmobiliarios “turbios” y otras personas sospechosas;
2. comprobar cuidadosamente los documentos a un nivel básico de forma independiente;
3. involucrar a abogados experimentados y acreditados para un examen más profundo de los documentos, así como para que los ayuden a redactar un contrato de compra y venta;
4. averigüe el motivo del precio tan bajo (a veces las personas necesitan vender un apartamento con urgencia por motivos familiares, pero a menudo los estafadores presionan para que se pague rápidamente un apartamento que tiene un precio tentadoramente bajo para el comprador);
5. celebrar un acuerdo con la condición de que el pago se realizará solo después de que el Servicio de Registro Federal reconozca que la transacción es legal (para pagos, use cajas de seguridad con opción de bloqueo hasta que se presente el Certificado de Registro Estatal);
6. no pague en lugares "al azar" (los estafadores a veces engañan al desafortunado comprador creando distracciones, alboroto, pánico. Y luego lo acusan de no pagar el dinero).

Reglas para vender un apartamento en el mercado secundario.

El algoritmo de compra y venta es el siguiente:

1. búsqueda de objetos;
2. inspección;
3. en caso de acuerdo, celebración de un acuerdo de transacción preliminar (también llamado acuerdo de depósito) y pago de un anticipo;
4. preparación final del paquete de documentos para la transacción;
5. celebración del contrato final de compraventa en forma simple por escrito (o su ejecución ante notario);
6. registro estatal en el Servicio de Registro Federal.

Una simple forma escrita no tiene fuerza legal, hasta que el acuerdo pase el registro estatal en el Servicio de Registro Federal.

Un notario no puede realizar un análisis profundo de los documentos, y esto no forma parte de sus funciones (su finalidad es certificar ante notario el hecho de un acto jurídico entre las partes). Los empleados del servicio de registro realizan un examen jurídico en profundidad, para el cual la ley exige al menos 30 días.

Los abogados recomiendan registrar el acuerdo a través del Servicio de Registro Federal y realizar pagos solo después de asegurarse de que el registro de la transacción no haya sido rechazado o la transacción no haya sido suspendida, Certificado emitido. Muy a menudo, las transacciones se suspenden y, en ocasiones, se rechaza el registro.

¿Qué documentos deben prepararse para celebrar un contrato?

Conjunto estándar de documentos.adjunto al acuerdo principal:

1. documentos de título (contrato de compraventa, testamento, escritura de donación, contrato de privatización, etc.);
2. pasaportes de ambas partes;
3. Pasaporte técnico BTI con explicación;
4. extracto del registro de la casa;
5. extracto de las cuentas personales del departamento de vivienda o de la asociación de propietarios;
6. consentimiento del cónyuge (si es necesario);
7. varios certificados de la oficina de registro (sobre el cambio de apellido, sobre el estado civil, si las circunstancias de la transacción actual lo requieren);
8. permiso de las autoridades de tutela y tutela (si los derechos de los menores se ven afectados durante la compraventa);
9. poder notarial (si la venta la realiza una persona autorizada);
10. certificado de una clínica psiconeurológica (si es necesario).

En todas las etapas de la compra de un apartamento (inspección, preparación de documentos, finalización de la transacción), al comprador le esperan riesgos tanto obvios como ocultos.

Comprenderlos requiere experiencia; el conocimiento de las complejidades legales es indispensable.

Cómo comprar correctamente un apartamento en el mercado inmobiliario secundario y a qué debe prestar atención el comprador antes de celebrar un contrato de compraventa:

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10 de octubre de 2018

Elegir y comprar un automóvil usado puede estar plagado de muchos obstáculos. Esta revisión, por supuesto, no lo convertirá en un recolector de automóviles empedernido, pero le permitirá navegar por los principales problemas que puede encontrar al comprar un automóvil usado.

Comprobando al vendedor

¿Dónde empezar? Debe comprender a quién le comprará un automóvil usado. Hay dos opciones: un concesionario de coches o un particular. Aunque el coche será pulido y almidonado en el concesionario, es mejor tratar con los propietarios, ya que el concesionario es sólo un intermediario y no asume ninguna responsabilidad por el coche. Al comprar un automóvil a un propietario privado, debe asegurarse de que él sea el verdadero propietario del automóvil: para hacer esto, debe comparar cuidadosamente los datos del pasaporte del vendedor con los datos del título. Es mejor no cooperar con personas de confianza; puede resultar que el automóvil se haya vendido sin la aprobación de su propietario.

Comprobando el número VIN

Antes de comprar, debes comprobar el VIN, el número de identificación individual del vehículo estampado en el propio coche, con el número indicado en el título. Este número se puede colocar en varios lugares: en el panel en la parte delantera de la carrocería, debajo del revestimiento del piso, en los umbrales de las puertas, en el pilar de la carrocería al lado del asiento del conductor; todo depende de la marca y el modelo del automóvil. . También puede comprobar el coche utilizando el número VIN en el sitio web de la policía de tráfico.

Comprobamos el estado técnico del coche.

En la primera reunión, es necesario realizar una inspección exhaustiva del automóvil. No sustituirá a un diagnóstico completo, pero te permitirá decidir si merece la pena prestar más atención a esta máquina o si es mejor buscar otra opción. ¿A qué deberías prestarle atención?

1. calidad y uniformidad de la pintura;
2. limpieza y orden del salón;
3. durante la conducción no debe haber roturas de los puntales, crujidos de los amortiguadores y otros sonidos extraños;
4. el motor debe funcionar sin chirridos ni otros ruidos, mientras se conduce el automóvil debe acelerar suavemente y sin interrupciones;
5. en una carretera plana, el volante no debe tirarse hacia un lado y, en las curvas, debe volver a su lugar original, los frenos deben funcionar sin chirridos ni vibraciones;

Si, tras la inspección, el motor del coche está esterilizadamente limpio, piénselo: tal vez el vendedor quiera ocultar las fugas de aceite del motor.

El nivel de fluidos técnicos en los tanques debe corresponder al estándar. Después de comprar un automóvil, vale la pena reemplazar todos los fluidos técnicos, en primer lugar, el aceite del motor, incluso si el vendedor le aseguró que cambió los lubricantes recientemente; las condiciones de funcionamiento y la calidad de los productos se pueden juzgar solo por sus palabras. Puede seleccionar el aceite de motor adecuado utilizando servicios en línea, por ejemplo, en el sitio web de Castrol.

No olvides negociar

Otra ventaja de comprar un coche usado a un particular es la posibilidad de negociar: como muestra la práctica, casi siempre se puede restar entre un 5 y un 10% del precio indicado en el anuncio.

Redactamos cuidadosamente el contrato.

Si el automóvil ha pasado todas las etapas de verificación, puede comenzar a preparar los documentos y redactar un contrato. Es importante indicar la ausencia de averías, así como el coste total del coche. Si se rescinde el contrato, puede esperar recibir solo la cantidad especificada en el contrato. Asegúrese de obtener y conservar un recibo del propietario que indique que se recibió el dinero en su totalidad. Verifique que el contrato contenga los datos correctos del vendedor, la marca y modelo del automóvil y el número VIN. En el contrato, establezca la obligación del vendedor de entregarle el automóvil con un paquete completo de documentos técnicos y otros accesorios.

Si decides comprar un coche usado, no pierdas tiempo ni esfuerzo en aclarar todos los matices. Como muestra la práctica, es mejor resolver estos problemas en tierra.