Cần chú ý điều gì (Tiếng Việt)

Mọi giao dịch dưới hình thức mua bán đều liên quan đến việc thanh toán bằng tiền. Đồ nội thất, áo khoác lông, rau xanh ở chợ bà ngoại - một lượng tiền giấy nhất định chảy từ ví này sang ví khác. Và luôn có nguy cơ nhận được một sản phẩm với số tiền khó kiếm được của bạn nhưng không có chất lượng như bạn mong đợi hoặc hoàn toàn không có sản phẩm đó nếu người bán là kẻ lừa đảo. Ngay cả với giá mua nhỏ, việc mất một vài tờ tiền có thể gây ra sự thất vọng sâu sắc, nhưng nếu chúng ta đang nói về hàng triệu đô la thì sao? Ví dụ, khi mua một căn hộ hoặc một ngôi nhà? Đây là nơi bạn nên kiểm tra hàng trăm lần trước khi thực hiện phép tính cuối cùng.

Xây mới hay bán lại?

Khả năng mua nhà ở “có hành lý” - các khoản nợ tiện ích, chủ sở hữu cổ phần chưa đăng ký và các sắc thái tương tự khác sau đó có thể cản trở cuộc sống bình thường trên mét vuông cá nhân - có thể xảy ra khi mua bất động sản trước đây thuộc về ai đó, cái gọi là nhà ở thứ cấp . Khi quyết định thực hiện một giao dịch như vậy, bạn nên biết chắc chắn những gì cần tìm khi mua một căn hộ hoặc nhà từ chủ sở hữu trước đó hoặc người đại diện của họ. Nguy cơ gặp phải một vụ kiện vô ích thay vì nhà ở và cuối cùng bị bỏ lại không có góc và không có tiền khi mua bất động sản thứ cấp là khá cao.

Một lựa chọn đáng tin cậy hơn là mua một căn hộ trong một tòa nhà mới. Đặc biệt nếu ngôi nhà đã được cho thuê và đang trong giai đoạn cho thuê. Trong trường hợp này, danh sách giấy tờ nhà ở cần thiết để xác minh sẽ ngắn hơn nhiều. Nhưng ở đây cũng vậy, bạn nên nhận lời khuyên về việc mua căn hộ từ một chủ đầu tư từ một luật sư giàu kinh nghiệm, vì bất kỳ thỏa thuận nào cũng có những cạm bẫy. Và trong trường hợp bất động sản, khi có số tiền khá lớn, cần phải thận trọng tối đa.

Sự nguy hiểm của một căn hộ sạch sẽ

Ngày nay, cách rẻ nhất để có được bất động sản là tham gia xây dựng chung. Trong trường hợp này, bạn có thể tiết kiệm tới 30% chi phí thực sự của căn hộ. Nhưng nguy cơ tìm thấy bãi đất hoang mọc um tùm trên địa điểm hố những năm sau đó cũng khá cao. Tốt hơn hết bạn nên tìm hiểu cách mua một căn hộ trong quá trình xây dựng chung trước khi gặp chủ đầu tư, để không ký một thỏa thuận không đưa ra bất kỳ đảm bảo nào ở giai đoạn nhận chìa khóa tài sản. Tuy nhiên, ngay cả tài liệu đáng tin cậy nhất được chứng nhận bởi công chứng viên cũng không bảo vệ khỏi tổn thất trong một số trường hợp. Chủ đầu tư có thể phá sản, không được cấp phép xây nhà đúng thời gian đã định và số tiền sẽ mất giá khi thu thập đủ chữ ký, con dấu. Tiền của cổ đông đôi khi biến mất không rõ hướng. Khi quyết định mua một ngôi nhà trước khi xây dựng, người mua nên nhớ rằng trong hầu hết các trường hợp, nếu chủ đầu tư gặp phải những vấn đề không lường trước được, thì mức tối đa có thể mong đợi là nhận được trạng thái chủ sở hữu vốn bị lừa đảo, chứ không phải bản thân ngôi nhà.

Khi ngôi nhà đang xây đã lợp mái thì khả năng bạn nhanh chóng dọn về nhà riêng sẽ cao hơn rất nhiều so với việc mua nhà ở giai đoạn đào hố móng. Mọi người đều có quyền tự quyết định mua căn hộ ở đâu, nhưng mong muốn tiết kiệm không phải lúc nào cũng chính đáng. Thông thường, việc trở thành cổ đông xây dựng một tòa nhà dân cư cũng giống như việc mua một con lợn trong chuồng. Tiền đã được trao nhưng không có hàng.

Nếu ngôi nhà được xây dựng và đưa vào sử dụng có hồ sơ kỹ thuật được phê duyệt, bạn nên tự mình kiểm chứng những gì viết trên giấy có đúng với thực tế hay không. So sánh cách bố trí trước mặt bạn với thiết kế, số mét vuông tổng diện tích và diện tích sử dụng, quyền bán một khu vực cụ thể của chủ đầu tư. Sẽ là một ý tưởng tốt nếu kiểm tra xem ai đó đã đăng ký ở căn hộ mới chưa. Bán cùng một căn nhà hai lần cho nhiều người khác nhau không phải là một hình thức lừa đảo mới.

Phả hệ của nhà ở thứ cấp

Không ai tránh khỏi những diễn biến như vậy khi mua nhà riêng của mình. Việc kiểm tra tính pháp lý của một căn hộ có thể mất rất nhiều thời gian nhưng không nên lơ là. Rất khó, nhưng có thể, để theo dõi danh sách chủ sở hữu bất động sản trước đây, thời gian cư trú của họ tại địa chỉ được chỉ định, tình trạng hôn nhân, sự hiện diện của trẻ em và những người thân khác. Về vấn đề này, bạn có thể nhận được thông tin liên quan và sự hỗ trợ thực sự từ một số tổ chức chính phủ: dịch vụ địa chính, văn phòng hộ chiếu, v.v. Thông tin đầy đủ là cần thiết để ở giai đoạn hoàn tất giao dịch hoặc sau khi chuyển đến, nó không đột ngột chuyển sang trạng thái khác. ra rằng không phải tất cả mét vuông trong căn hộ đều thuộc về người bán. Một phần không gian sống, và đôi khi thậm chí cả các phòng riêng lẻ, có thể thuộc sở hữu của người khác. Họ có thể yêu cầu quyền của mình đối với những đồng hồ này bất cứ lúc nào. Và yêu cầu của họ được pháp luật bảo vệ nhiều hơn, trái ngược với mong muốn của người mua là sở hữu toàn bộ đồng hồ trả tiền.

Điều gì khác cần chú ý khi mua căn hộ là tài liệu kỹ thuật. Thông thường, cư dân tiến hành cải tạo bằng cách sửa sang lại nhà bếp, hành lang và các phòng. Họ phá bỏ những bức tường chịu lực, kết hợp một phòng tắm, hoặc ngược lại, chia một phòng đơn. Với các vấn đề mang tính chất pháp lý, khi quyền sở hữu gặp rủi ro, các hình phạt từ BTI trong trường hợp phát hiện hành vi thay đổi bố cục không thể so sánh được. Nhưng chúng cũng có thể mang lại rất nhiều rắc rối. Trong mọi trường hợp, chắc chắn chúng sẽ dẫn đến chi phí tài chính bổ sung. Phạt tiền, khắc phục các hành vi vi phạm dưới hình thức sửa chữa lớn ngoài kế hoạch là khả năng phát triển sự việc cao nhất.

Quá khứ ẩn giấu của thị trường thứ cấp

Ngoài những thông tin mà người bán muốn giấu cho đến khi giao dịch hoàn tất, còn có rất nhiều cạm bẫy thường khó đoán. Bạn nên chú ý điều gì khi mua căn hộ, ngoài những sắc thái được liệt kê? Ví dụ, đối với hành vi có thể vi phạm pháp luật trong quá trình tư nhân hóa bất động sản đã mua.

Vào những năm 90 của thế kỷ trước, một đạo luật có hiệu lực, theo đó mọi người đăng ký trong một không gian sống nhất định đều được hưởng mét vuông riêng của mình. Nó áp dụng cho tất cả mọi người, kể cả trẻ nhỏ, vợ/chồng cũ vẫn đăng ký ở cùng một căn hộ và người thân tạm thời vắng mặt, chẳng hạn như tù nhân dài hạn. Không phải tất cả các thành viên trong gia đình đều có tên trong tài liệu tư nhân hóa. Tuy nhiên, sau một thời gian, họ có thể phàn nàn rằng họ bị thiếu thời gian.

Sắc thái tiếp theo là hợp đồng tặng quà hoặc thuê nhà. Theo quy định, những người thân đang có chiến tranh với nhau hiếm khi được thông báo về những hoạt động như vậy. Sự thật có thể lộ ra sau đó một thời gian, sau khi mua không gian sống đang tranh chấp. Nhưng điều ngạc nhiên phổ biến nhất mà bạn có thể gặp phải khi mua bất động sản là một căn hộ mắc nợ trên hóa đơn điện nước. Ở đây, vấn đề có thể được phát hiện trước khi hợp đồng được ký kết và điều quan trọng là người mua phải đồng ý với người bán về cách giải quyết. Theo quy định, nó được đền đáp bằng cách giảm chi phí nhà ở. Nhưng mỗi trường hợp là cá nhân.

Thông tin đáng tin cậy nhất

Không phải tất cả phả hệ đáng tin cậy của một tài sản cụ thể đều được giấu trong các tài liệu chính thức. Không thể tìm thấy người thân giấu mặt và những người có thể nộp đơn xin nhà ở ở đó. Ngoài ra, các khoản thanh toán tiện ích có thể không được thực hiện bởi chủ sở hữu ngôi nhà mà bởi những người hoàn toàn khác với những người đã hứa. Kế hoạch như sau: những người chủ căn hộ lớn tuổi ký một thỏa thuận với họ hàng xa hoặc nhân viên xã hội rằng sau khi họ qua đời, không gian sẽ thuộc về họ, nhưng họ cần phải trả tiền điện nước ngay bây giờ. Họ thường xuyên chuyển tiền cho công ty quản lý theo đúng thỏa thuận và coi căn nhà gần như là của mình. Không tính đến thỏa thuận như vậy, những người thừa kế trực tiếp sau cái chết của người già sẽ cố gắng loại bỏ món quà không đáng tin cậy. Việc mua bán căn hộ đang được chính thức hóa nhưng đã có hai người nộp đơn đăng ký.

Có cách đáng tin cậy nhất để tìm hiểu về tất cả những cạm bẫy có thể làm lu mờ niềm vui khi mua một ngôi nhà - lấy thông tin về những người chủ trước của nó từ những người hàng xóm ở lối vào hoặc những người thích buôn chuyện trong sân. Nếu căn hộ đã thuộc sở hữu của cùng một chủ sở hữu trong một thời gian khá dài thì sẽ không thể che giấu bất kỳ bí mật nào về nó với những người sống gần đó. Thông tin nhận được từ họ không thể tìm thấy trong bất kỳ tài liệu nào khi mua căn hộ. Điều gì sẽ xảy ra nếu ai đó trong gia đình người bán bị bệnh tâm thần hoặc khuyết tật, không thể quản lý tài sản của mình một cách độc lập và người giám hộ không cho rằng cần phải tôn trọng quyền của người đó. Nếu nhà ở mới tồi tệ hơn nhà ở trước đó, giao dịch có thể bị hủy bỏ theo yêu cầu của cơ quan giám hộ. Vì vậy, thông tin từ hàng xóm cũng không nên bỏ qua.

Người môi giới tốt nhất là chính người mua

Điều quan trọng cần nhớ là - không có khoản thù lao nào cho người trung gian sẽ khiến anh ta cảnh giác hơn khi kiểm tra hồ sơ mua nhà, ngoại trừ những điểm được quy định trong hợp đồng. Vì vậy, khi tìm đến môi giới bất động sản để được hỗ trợ, cần phải nêu rõ trách nhiệm của mình với chủ nhà nếu có sự cố bất ngờ xảy ra và thương vụ bị gián đoạn. Mua một căn hộ thông qua một đại lý là một công việc khá rủi ro. Hơn nữa, nó rất đắt tiền. Người môi giới bất động sản không thu thập thông tin về quá khứ của chủ sở hữu cũ và không cố gắng bảo vệ khách hàng của mình trong tương lai. Anh ta chỉ kiểm tra dữ liệu nhà ở với những gì cơ cấu chính thức có. Và chỉ sau khi hoàn tất giấy tờ mua bán và bất động sản đã được thanh toán cũng như tiền thù lao của đại lý thì những người nộp đơn tiềm năng cho căn hộ đã mua mới có thể xuất hiện. Một nhà môi giới bất động sản sẽ vẫn có lợi thế tuyệt đối. Và chủ sở hữu trước đây cũng như chủ sở hữu mới sẽ phải vướng vào một loạt thủ tục pháp lý.

Mua căn hộ không qua trung gian cũng gặp nhiều khó khăn không lường trước được nếu bạn không đủ nhạy bén và thông tin về tất cả những bất ngờ có thể xảy ra liên quan đến thủ tục giấy tờ, chuyển tiền và những rắc rối khác của giao dịch. Nhưng trong số những khuyết điểm dễ thấy này, có một ưu điểm đáng kể: không ai nhiệt tình bảo vệ lợi ích của mình bằng người mua cho mình, người trả tiền. Chỉ cần tranh thủ sự hỗ trợ của một cố vấn giàu kinh nghiệm là đủ, người có thể cho bạn biết về tất cả những điều phức tạp của hoạt động và căn hộ mua sẽ được kiểm tra kỹ lưỡng nhất.

Kẻ lừa đảo không bao giờ ngủ

Bán căn hộ không phải của mình là một trong những phương pháp lừa đảo bất động sản phổ biến nhất. Những kẻ lừa đảo có kinh nghiệm làm giả giấy tờ nhà ở, giấy ủy quyền, theo đó họ có quyền thực hiện giao dịch, thường trông đẹp hơn đồ thật. Trong lĩnh vực mua bán và cho thuê bất động sản, có những kẻ lừa đảo có tính chuyên nghiệp cao, họ nhận thức rõ ràng về tất cả những phức tạp của hệ thống pháp luật về vấn đề này. Giấy ủy quyền là điều đầu tiên cần cảnh báo cho người mua. Tại sao chủ nhà không tự mình bán nhà, làm sao liên lạc được với anh ta, ít nhất là để anh ta đích thân xác nhận thẩm quyền của người trung gian. Trong mọi trường hợp, công chứng viên không thể tránh việc kiểm tra giấy tờ khi mua căn hộ, bắt đầu bằng giấy ủy quyền. Anh ta phải xác nhận tính xác thực của tài liệu và kiểm tra thời hạn hiệu lực của nó. Tốt nhất bạn nên đến gặp công chứng viên đã cấp giấy ủy quyền này.

Thủ đoạn tiếp theo của những kẻ lừa đảo là làm hộ chiếu giả. Gia chủ đang đi công tác dài ngày hoặc đi nghỉ mát, không gian của họ được quản lý bởi những người lạ đã lấy mẫu giấy tờ gốc cho căn nhà đó hoặc thậm chí là chính bản gốc. Có rất nhiều âm mưu tội phạm mà những kẻ lừa đảo có thể sử dụng. Đừng quên những người môi giới đen. Vì vậy, khi có ý định mua nhà, tốt hơn hết bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư và giữ liên lạc chặt chẽ với ông ấy trong suốt quá trình giao dịch. Ông có thể đưa ra lời khuyên thiết thực về câu hỏi khi nào là thời điểm tốt nhất để mua căn hộ, tập trung vào nhu cầu hiện tại của thị trường bất động sản.

Tài liệu dưới kính hiển vi

Dù điều kiện thỏa thuận hấp dẫn đến đâu và mức giá ưu đãi cũng không cần phải vội vàng thanh toán. Đầu tiên, bạn cần thu thập bản sao thứ hai hoặc bản sao của tất cả các tài liệu về không gian sống, chủ sở hữu của nó và gửi tất cả các giấy tờ cho công chứng viên. Nếu tài sản bao gồm các thành viên nhỏ trong gia đình trong số chủ sở hữu, luật sư sẽ cho bạn biết cách đánh vần chính xác điều khoản liên quan đến họ trong hợp đồng. Ngoài ra, ông sẽ khuyến nghị nên đến cơ quan chức năng nào, lấy giấy chứng nhận nào để không vi phạm quyền của trẻ nhỏ và sau đó không ai có thể công nhận việc đăng ký mua bán căn hộ là không hợp lệ.

Lời khuyên hữu ích từ luật sư sẽ hữu ích khi thực hiện chứng thư mua bán nếu chủ sở hữu là vợ hoặc chồng có phần sở hữu tài sản khác nhau hoặc căn hộ chỉ thuộc sở hữu của một trong số họ và người thứ hai chỉ được đăng ký trong đó. Làm thế nào để lập tài liệu đúng cách trong trường hợp này và những biên lai cần nhận - một lần nữa, bạn không thể làm gì nếu không có công chứng viên. Ngay cả khi bản thân người mua là chuyên gia về pháp lý thì mỗi giấy tờ xác nhận tính xác thực của giao dịch cũng phải được kiểm tra cẩn thận để không có sai sót khi ghi địa chỉ, thông tin chi tiết về người bán và người mua, ngày tháng, số tiền và các chi tiết cần thiết khác.

Đấu tranh về chi phí

Điều cần chú ý khi mua căn hộ, ngoài những điểm đã nêu, đó là số tiền theo giấy mua bán đã được thực hiện theo hồ sơ và thực tế bàn giao. Sẽ có lợi hơn nếu người bán chỉ ra trong báo cáo thu nhập (và việc bán nhà thuộc phạm vi điều khoản này) giá trị giao dịch thấp hơn, vì anh ta sẽ phải nộp thuế cho nó. Điều chính là số tiền quy định không thấp hơn giá thị trường 20-30%, vì điều này có thể làm dấy lên nghi ngờ từ cơ quan kiểm tra. Nếu chứng minh được có âm mưu giữa người bán và người mua thì người mua có thể dính vào một vụ lừa đảo hành chính.

Sẽ có lợi cho người bán khi chỉ ra số tiền thấp hơn và anh ta có thể yêu cầu người mua cung cấp dịch vụ này.

Bạn không nên đồng ý vì nhiều lý do:

Thứ nhất, sự nhượng bộ như vậy thực sự vi phạm pháp luật hiện hành và gây ra nhiều hậu quả.
Thứ hai, người mua có quyền hoàn lại khoảng 13% số tiền đã bỏ ra để mua nhà. Khả năng tương ứng được quy định bởi Bộ luật thuế.
Thứ ba, nếu giao dịch sau đó bị một trong các bên phản đối và bị tuyên bố là không hợp lệ thì người bán chỉ có quyền hoàn lại cho người mua số tiền ghi trong tài liệu. Nạn nhân sẽ không thể chứng minh điều ngược lại nếu một con số nhất định được quy định trong hợp đồng.

Tính toán thông minh

Và mối nguy hiểm lớn cuối cùng có thể chờ đợi cả người bán và người mua là quyết định cuối cùng. Những khó khăn trong việc lựa chọn (mua nhà ở chính hoặc nhà ở phụ) đã ở phía sau chúng ta; khung thời gian tốt hơn để mua một căn hộ đã được xác định; thử thách thu thập và kiểm tra tất cả các tài liệu, tích lũy số tiền cần thiết hoặc vay vốn từ một ngân hàng đã được hoàn thành. Và mọi thứ có thể sụp đổ vào giây phút cuối cùng nếu bạn không đề phòng khi chuyển tiền. Điều này có thể được thực hiện bằng cách chuyển số lượng hóa đơn cần thiết đến tay người bán hoặc chuyển vào tài khoản ngân hàng, cách này an toàn hơn. Nếu chúng ta đang nói về một số tiền lớn, thì họ thường ngại giao dịch bằng tiền mặt. Tuy nhiên, nếu một trong các bên thích phương thức thanh toán này thì tiền có thể được chuyển bằng cách thuê két an toàn, từ đó người xuất trình một số giấy tờ nhất định khi mua căn hộ có quyền nhận. Danh sách của họ được kiểm tra bởi một chuyên gia của tổ chức. Ông cũng đảm bảo tính xác thực của chúng. Tất cả các sắc thái của cả loại hình thanh toán này và thanh toán không dùng tiền mặt đều có thể được tìm hiểu tại ngân hàng.

Điều quan trọng cần nhớ ở giai đoạn thanh toán cuối cùng chi phí căn hộ là không nhầm lẫn số tiền đặt cọc và khoản thanh toán tạm ứng, vì chúng có các mục đích và lựa chọn hoàn trả khác nhau nếu giao dịch không thành công trong một số trường hợp. lý do. Số tiền tạm ứng được tính đến trong tính toán cuối cùng, nhưng tiền đặt cọc thì không. Nó sẽ được trả lại cho người mua nếu việc mua lại thành công hoặc vẫn thuộc về người bán nếu giao dịch không thành công vì những lý do khác ngoài lý do của anh ta. Trong mọi trường hợp, nếu giao dịch không thành công, khoản tiền gửi vẫn thuộc về bên bị thiệt hại.

Thị trường nhà ở thứ cấp có rất nhiều điều bất ngờ, ẩn khỏi con mắt của người bình thường. Đôi khi chỉ có một nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên nghiệp mới có thể tìm ra những cạm bẫy và bảo vệ bạn khỏi một bước đi sai lầm.

Trước khi bạn quyết định mua một tài sản cụ thể, bạn cần đảm bảo rằng giao dịch sắp tới được an toàn và không có rủi ro xâm phạm quyền lợi của bạn. Mua căn hộ trên thị trường thứ cấp cần chú ý điều gì? Điều quan trọng cần biết về nó và những gì cần được tính đến?

Gởi bạn đọc! Các bài viết của chúng tôi nói về những cách điển hình để giải quyết các vấn đề pháp lý, nhưng mỗi trường hợp đều khác nhau.

Nếu bạn muốn biết cách giải quyết chính xác vấn đề của bạn - liên hệ với mẫu tư vấn trực tuyến ở bên phải hoặc gọi +7 (499) 110-05-29. Thật nhanh chóng và miễn phí!

Những rủi ro và cạm bẫy tồn tại?

Nguy hiểm nằm ở đâu? Có rất nhiều căn hộ và có vẻ như thuật toán mua bán ít nhiều đã thành công.

Vì vậy, theo những gì hướng dẫn nên khám phá căn hộ bạn thích:

tài liệu kèm theo;
tình trạng kỹ thuật của đối tượng;
ý định thực sự của chủ sở hữu thực sự;
sự vô đạo đức của người trung gian (nếu có tham gia mua bán).

Bất kỳ điểm nào trong số này - một phần không thể thiếu của tổng thể. Nghĩa là, không thể chấp nhận được việc chỉ dựa vào sự hài lòng của một số khía cạnh mà bỏ qua sự không rõ ràng về sự đảm bảo đối với các khía cạnh khác. Ví dụ:

Căn hộ lý tưởng về giá cả, vị trí, ánh sáng, cách bài trí. Hàng xóm tốt, lối đi gọn gàng. Nhưng hóa ra căn hộ có những trở ngại tiềm ẩn – một người được ra tù sau thời gian chấp hành án phạt tù (những người như vậy có quyền sử dụng ngôi nhà mà họ đã đăng ký trước khi bị đưa đến khu cải huấn). Sau một thời gian, “người chăm sóc” sẽ quay lại và đòi quyền lợi của mình;
giấy tờ căn hộ đang trong tình trạng hoàn hảo, cần phải sửa chữa nhỏ nhưng vì lý do nào đó, trong mọi trường hợp sẽ không có người trung gian (ủy quyền) tránh sự tiếp xúc giữa người mua và người bán thực sự. Điều gì có thể ẩn giấu ở đây: giấy ủy quyền được lấy một cách gian lận - từ một người lớn tuổi bị rối loạn tâm thần, nghiện ma túy, v.v.;
Người bán và căn hộ không gây nghi ngờ, giấy tờ hoàn hảo, người dân thân thiện. Nhưng sau này hóa ra là thế Ngôi nhà nhiều năm không được tu sửa lớn – có nguy cơ sập dầm đỡ trần nhà, ngôi nhà thường xuyên không có nguồn điện, v.v.;
căn hộ đã được kiểm tra vào mùa hè, khi địa điểm yên tĩnh và ấm cúng. Sau khi mua căn hộ, người chủ mới chuyển đến, nhưng vào mùa thu, những người hàng xóm rắc rối trở về từ nhà gỗ, những người đã cho sinh viên thuê không gian sống nhưng thực tế lại là những người nghiện rượu bạo lực. Đồng ý rằng nó không mấy dễ chịu, mặc dù về mặt pháp lý, giao dịch hoàn toàn an toàn.

Xem video về những rủi ro tồn tại khi mua căn hộ trên thị trường thứ cấp (những phương pháp mà kẻ lừa đảo có thể sử dụng để lừa đảo):

Những điều bạn cần kiểm tra khi mua căn hộ trên thị trường thứ cấp, tại sao và như thế nào

Không ai nghi ngờ tính nghiêm túc của việc mua căn hộ nhưng vì một lý do nào đó Mọi người thường có xu hướng đổ trách nhiệm lên vai người khác.Người môi giới bất động sản, người trung gian, bất kỳ ai, được cho là chịu trách nhiệm về tình trạng kỹ thuật phù hợp và tính pháp lý hợp pháp.

Lịch sử của cơ sở

Tài sản tư nhân ở nước ta phát sinh vào đầu những năm 90 (thời Liên Xô, quỹ nhà ở thuộc về nhà nước). Vì vậy, hầu hết các căn hộ trong khu nhà ở cũ đã nhiều lần đổi chủ. đúng và bất động sản trẻ nhanh chóng trở thành thị trường thứ cấp với tất cả những gì nó đòi hỏi: cơ sở pháp lý, luồng tài liệu, v.v. Cần phải kiểm tra lại lịch sử căn hộ, bởi bất kỳ hành động chuyển quyền sở hữu nào trước đây đều tiềm ẩn nguy cơ “điểm yếu” pháp lý của tài sản.

Yêu cầu một bản trích từ Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất. Nó phản ánh chủ sở hữu hiện tại và chủ sở hữu trước đó, cũng như sự hiện diện/không có bất kỳ ràng buộc và lệnh cấm nào đối với giao dịch (ví dụ: cầm cố, bắt giữ, yêu cầu bồi thường).
Hãy chú ý đến tần suất thay đổi của người giữ bản quyền. Đặc biệt nếu họ đã không sống trong căn hộ này trong một thời gian dài. Rủi ro là các giao dịch không thể “sạch”, tức là những kẻ lừa đảo đang thực hiện nhiệm vụ bán lại nhanh chóng, “đóng khung” những người mua đáng kính.

Theo luật pháp của Liên bang Nga, mọi giao dịch bất động sản có thể bị tuyên bố vô hiệu trong vòng 3 năm. Trong khoảng thời gian này, rất có thể một trong những chủ sở hữu trước đó sẽ xuất hiện, kết quả là bạn không thể tránh khỏi những rắc rối nghiêm trọng. Nếu trong Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất, thời hạn cho giao dịch cuối cùng cao hơn thời hạn 3 năm thì không có gì phải lo lắng cả - hãy thoải mái mua một căn hộ như vậy.

Một số căn hộ, sau khi chuyển từ Liên Xô sang nền kinh tế thị trường, chưa bao giờ được đưa vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà nước thống nhất (Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà nước thống nhất chỉ xuất hiện vào năm 2002), vì chúng đã được tư nhân hóa, nhưng không phải chịu bất kỳ cuộc mua bán nào. giao dịch hoặc chuyển nhượng khác. Đây là thứ tốt nhất lựa chọn lý tưởng để mua: tài sản đã được sở hữu trong tay nhiều năm. Đúng, điều này là cực kỳ hiếm.

Chất lượng nhà bán

Đôi khi căn hộ ở trong tình trạng kỹ thuật và vệ sinh kém, không tương ứng với những gì đã hứa trước đó.

Một vấn đề nghiêm trọng khác là các chủ sở hữu chung cư thường thực hiện việc tái phát triển trái phép, có thể nhìn thấy được nhưng không được phản ánh trong tài liệu của Cục Kiểm kê Kỹ thuật.

Mua một đồ vật những thay đổi bất hợp pháp sẽ mang lại rất nhiều vấn đề trong tương lai:

không có khả năng bán một căn hộ;
các quan chức xác định việc tái phát triển và yêu cầu hợp pháp hóa nó (và đây là rất nhiều tiền, cũng có tính đến các khoản phạt không thể tránh khỏi “vì che giấu”);
yêu cầu từ chính quyền loại bỏ việc tái phát triển bất hợp pháp nếu nó gây ra mối đe dọa cho toàn bộ ngôi nhà (điều này sẽ đòi hỏi chi tiêu tài chính đáng kể và sẽ không gặp rắc rối).

lưu ý rằng Chủ sở hữu hoàn toàn chịu trách nhiệm về tình trạng hiện tại của căn hộ, người như vậy vào thời điểm đưa ra các yêu cầu liên quan đến việc tái phát triển (và không phải là người đã từng không hợp pháp hóa chúng).

bạn cần kiểm tra cẩn thận căn hộ (tình trạng trần, ban công, sàn nhà, cống thoát nước và hệ thống dây điện, trần nhà, các đường nối của tấm bê tông trên tường, trên các tầng trên cùng - gác mái, ở tầng 1 - tầng hầm);
nhu cầu từ người bán các tài liệu “mới” từ BTI. Và mặc dù khoảng thời gian 5 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đăng ký cuối cùng là đủ để đăng ký một giao dịch, nhưng tốt nhất bạn nên nhất quyết cập nhật nó, bởi vì 5 năm là một khoảng thời gian quá dài. Trong một số trường hợp, việc trả tiền cho dịch vụ này là hợp lý nếu người bán khiếu nại việc thiếu tiền "thêm".

Giấy tờ căn hộ và các giấy tờ liên quan

Việc xác minh tài liệu nhằm mục đích xác minh tính xác thực của chúng (không giả mạo con dấu, chữ ký, ngày tháng).

Kiểm tra trực quan không đảm bảo an toàn cho người mua - chỉ tại Dịch vụ Đăng ký Liên bang, sau khi nộp hồ sơ đăng ký, mỗi tài liệu sẽ được kiểm tra kỹ lưỡng.

Tuy nhiên tốt luật sư “hiểu biết” từ các công ty đáng tin cậy có kiến thức về tất cả sự phức tạp của việc chuẩn bị các tài liệu khác nhau:

thứ tự và giải thích các con số trong mỗi mã;
thiết kế con dấu của các bộ phận khác nhau (đến con dấu cũ, đến cơ quan nhà nước ở các khu vực khác);
kết cấu giấy của các biểu mẫu báo cáo chặt chẽ (giấy chứng nhận đăng ký, giấy chứng nhận của cơ quan đăng ký, chứng chỉ cấp bộ, v.v.).

Chỉ một tài liệu không tẩy xóa, tẩy xóa, chỉnh sửa (trừ những trường hợp có công chứng).

Người tham gia giao dịch và các bên quan tâm khác

Quan trọng đối với người mua khám phá khía cạnh bán hàng:

danh tính của người bán. Điểm yếu chính trong tính cách của người bán là sự bất lực, thiểu năng trí tuệ, lạm dụng rượu và nghiện ma túy. Những người xa lánh bất động sản khi có những khiếm khuyết như vậy đều không biết chuyện gì đang xảy ra. Của họ người thân có thể dễ dàng thách thức thỏa thuận và người mua sẽ thua lỗ;
danh tính của người được ủy thác, nếu anh ta hành động thay mặt chủ sở hữu;
sự hiện diện của các bên thứ ba - những người có thể nộp đơn xin cấp căn hộ từ phía người bán (những người đang ở trong tù hoặc đang đi công tác dài hạn ở nước ngoài hoặc Bắc Cực);
sự tham gia của trẻ vị thành niên vào căn hộ đang được bán (căn hộ không thể được bán nếu có trẻ em trong số chủ sở hữu hoặc nếu trẻ bị đuổi việc vi phạm pháp luật và không được cung cấp nhà ở khác mà không ảnh hưởng đến lợi ích của trẻ).

Hành động của người mua:

tìm hiểu về tính xác thực của hộ chiếu của người bán (sử dụng trang web chính thức của Dịch vụ Di cư Liên bang, nơi "hàng giả" không được liệt kê và hộ chiếu được cấp hợp pháp được phản ánh bất kể năm và địa phương cấp). Sẽ không có hại gì khi đến văn phòng hộ chiếu địa phương của bạn. Xuất trình ở đó hợp đồng mua bán sơ bộ và hộ chiếu của bạn, và bạn sẽ không bị từ chối cung cấp thông tin liên quan đến pháp lý;
yêu cầu giấy chứng nhận từ phòng khám tâm thần kinh của người bán, đặc biệt nếu người bán đã tỏ ra nghi ngờ dù chỉ là một chút. Cũng Nên tế nhị yêu cầu giấy chứng nhận như vậy từ người bánnếu một người trên 55-60 tuổi (nguy cơ mắc các bệnh liên quan đến tuổi tác liên quan đến hoạt động mạch máu của não quá cao);
Người bán có thể được người giám hộ đại diện do không đủ năng lực hoặc người được ủy quyền, nhưng trong trường hợp này người mua phải có giấy ủy quyền có công chứng;
trước ngày giao dịch sử dụng giấy ủy quyền, hãy kiểm tra xem giấy ủy quyền này đã bị thu hồi hay chưa (yêu cầu công chứng viên đã ban hành nó);
làm rõ các điều khoản tham chiếu của giấy ủy quyền là gì - chỉ là ký văn bản hay nhận tiền mua căn hộ;
tìm hiểu xem căn hộ có được mua trong thời kỳ hôn nhân hay không (nếu hiện đang bán thì phải có sự đồng ý của vợ/chồng kia, ngay cả khi người bán đã ly hôn - tài sản chung không thể chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của vợ chồng, nếu không, giao dịch có thể bị tuyên bố là không hợp lệ sau khi thanh toán bằng tiền và đăng ký nhà nước về quyền tài sản của bạn);
Yêu cầu bên bán một bản trích lục mở rộng từ sổ đăng ký nhà. Nó không chỉ cho biết thành phần của những người hiện đã đăng ký mà còn cho biết những người trước đây đã đăng ký và bị xóa khỏi sổ đăng ký (chính xác người đó đã rời đi ở đâu và vì lý do gì - hãy hỏi, tìm hiểu, ngay cả khi bạn phải thuê luật sư). Đoạn trích sẽ làm rõ thông tin về những người bị kết án, những người đi công tác dài hạn và trẻ vị thành niên.

Những câu hỏi cần đặt ra khi mua căn hộ trên thị trường thứ cấp

Mua một căn hộ đừng ngại đặt bất kỳ câu hỏi nào, liên quan đến cô ấy. Điều đặc biệt quan trọng là phải làm rõ:

ai sở hữu căn hộ trước và trong bao lâu;
khi ngôi nhà được cải tạo lớn;
có bất kỳ khiếm khuyết nghiêm trọng nào về tiện ích trong căn hộ và các đặc điểm khác không (vị trí gần với các nguồn tăng độ rung, bức xạ, v.v.);
vì lý do gì mà căn hộ lại được bán bây giờ;
nếu một người hành động theo giấy ủy quyền - người đứng đầu ở đâu, có thể liên hệ với anh ta không, đảm bảo rằng anh ta còn sống, đầy đủ và có ý thức chuyển nhượng tài sản mà họ sở hữu;
hàng xóm là ai?

Chúng tôi sẵn sàng trả lời chi tiết bất kỳ câu hỏi nào, cố gắng bằng mọi cách có thể để đạt được sự chính xác lẫn nhau ngay trước khi giao dịch, đạt được thỏa thuận về các điều khoản và hình thức thanh toán, v.v.

Sự căng thẳng nhỏ nhất khi trả lời câu hỏi của bạn sẽ gây ra sự cảnh giác lành mạnh và thậm chí làm rõ hơn thông tin về căn hộ, thậm chí đến mức từ bỏ nó. Nếu như Không có lựa chọn thay thế xứng đáng cho căn hộ này, hãy chắc chắn có sự tham gia của luật sư có thẩm quyền!

Làm thế nào để tránh lừa đảo

Đang có ý định mua một căn hộ, cần phát huy sự thận trọng, tắt cảm xúc và thận trọng tối đa. Khuyến khích:

tránh hợp tác với những người môi giới bất động sản “mờ ám” và những người khả nghi khác;
kiểm tra cẩn thận các tài liệu ở mức độ cơ bản một cách độc lập;
mời các luật sư có kinh nghiệm và uy tín để kiểm tra sâu hơn các tài liệu cũng như hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán;
tìm hiểu nguyên nhân giá rất thấp (đôi khi có người cần bán gấp căn hộ vì lý do gia đình nhưng thường bị bọn lừa đảo ép thanh toán nhanh căn hộ có giá thấp hấp dẫn người mua);
ký một thỏa thuận với điều kiện chỉ thực hiện thanh toán sau khi giao dịch được Cơ quan đăng ký liên bang công nhận là hợp pháp (để thanh toán, hãy sử dụng hộp ký gửi an toàn có tùy chọn chặn cho đến khi xuất trình Giấy chứng nhận đăng ký nhà nước);
không thanh toán ở những nơi “ngẫu nhiên” (những kẻ lừa đảo đôi khi đánh lừa người mua kém may mắn bằng cách tạo ra sự xao lãng, ồn ào, hoảng loạn. Và sau đó họ buộc tội anh ta không trả tiền).

Quy định bán căn hộ trên thị trường thứ cấp

Thuật toán mua bán như sau:

tìm kiếm đối tượng;
điều tra;
trong trường hợp thỏa thuận - ký kết thỏa thuận giao dịch sơ bộ (còn gọi là thỏa thuận đặt cọc) và thanh toán tạm ứng;
chuẩn bị cuối cùng gói tài liệu cho giao dịch;
ký kết hợp đồng mua bán cuối cùng bằng văn bản đơn giản (hoặc được công chứng viên thực hiện);
đăng ký tiểu bang với Dịch vụ Đăng ký Liên bang.

Một hình thức viết đơn giản không có hiệu lực pháp lý, cho đến khi thỏa thuận được thông qua đăng ký cấp tiểu bang với Dịch vụ Đăng ký Liên bang.

Công chứng viên không thể tiến hành phân tích sâu các tài liệu và đây không phải là một phần nhiệm vụ của anh ta (mục đích của anh ta là công chứng thực tế của một hành vi pháp lý giữa các bên). Nhân viên dịch vụ đăng ký tiến hành kiểm tra pháp lý chuyên sâu, mà luật pháp yêu cầu ít nhất 30 ngày.

Luật sư khuyến nghị đăng ký thỏa thuận thông qua Dịch vụ đăng ký liên bang và chỉ thực hiện thanh toán sau khi đảm bảo rằng việc đăng ký giao dịch không bị từ chối hoặc giao dịch không bị đình chỉ, Giấy chứng nhận ban hành. Khá thường xuyên, các giao dịch bị đình chỉ và đôi khi đăng ký bị từ chối.

Cần chuẩn bị những giấy tờ gì để ký kết hợp đồng?

Bộ tài liệu tiêu chuẩnkèm theo thỏa thuận chính:

giấy tờ sở hữu (hợp đồng mua bán, di chúc, giấy tờ tặng cho, hợp đồng tư nhân hóa, v.v.);
hộ chiếu của cả hai bên;
Hộ chiếu kỹ thuật BTI kèm theo lời giải thích;
trích lục sổ nhà;
trích xuất từ tài khoản cá nhân của bộ phận nhà ở hoặc hiệp hội chủ nhà;
sự đồng ý của vợ/chồng (nếu cần);
các giấy chứng nhận khác nhau từ cơ quan đăng ký (về việc thay đổi họ, về tình trạng hôn nhân - nếu hoàn cảnh giao dịch hiện tại yêu cầu);
sự cho phép của cơ quan giám hộ, ủy thác (nếu quyền của trẻ vị thành niên bị ảnh hưởng trong quá trình mua bán);
giấy ủy quyền có công chứng (nếu việc mua bán do người được ủy quyền thực hiện);
giấy chứng nhận của phòng khám tâm thần kinh (nếu cần).

Ở tất cả các giai đoạn mua căn hộ (kiểm tra, chuẩn bị hồ sơ, hoàn tất giao dịch), cả rủi ro rõ ràng và tiềm ẩn đang chờ đợi người mua.

Hiểu chúng đòi hỏi phải có kinh nghiệm; kiến thức về sự phức tạp của pháp luật là không thể thiếu.

Làm thế nào để mua một căn hộ trên thị trường bất động sản thứ cấp một cách hợp lý và những điều người mua nên chú ý trước khi ký kết hợp đồng mua bán:

Không tìm thấy câu trả lời cho câu hỏi của bạn? Tìm ra, làm thế nào để giải quyết chính xác vấn đề của bạn - hãy gọi ngay:

Ngày 10 tháng 10 năm 2018

Việc lựa chọn và mua một chiếc xe đã qua sử dụng có thể gặp nhiều cạm bẫy. Tất nhiên, đánh giá này sẽ không biến bạn thành một người chọn xe cứng cỏi nhưng nó sẽ cho phép bạn xác định những vấn đề chính mà bạn có thể gặp phải khi mua một chiếc xe cũ.

Kiểm tra người bán

Nơi để bắt đầu? Bạn cần hiểu bạn sẽ mua một chiếc xe cũ từ ai. Có hai lựa chọn: đại lý ô tô hoặc cá nhân. Mặc dù xe sẽ được đánh bóng và đánh bóng tại đại lý ô tô nhưng tốt hơn hết bạn nên giao dịch với chủ xe vì đại lý ô tô chỉ là bên trung gian và không chịu bất kỳ trách nhiệm nào về xe. Khi mua ô tô từ một chủ sở hữu tư nhân, bạn cần đảm bảo rằng anh ta là chủ sở hữu thực sự của chiếc ô tô: để làm được điều này, bạn cần so sánh cẩn thận dữ liệu hộ chiếu của người bán với dữ liệu trên tiêu đề. Tốt hơn hết là không nên hợp tác với những người đáng tin cậy - có thể chiếc xe đã được bán mà không có sự chấp thuận của chủ sở hữu.

Kiểm tra số VIN

Trước khi mua, bạn phải kiểm tra số VIN, mã số nhận dạng cá nhân của xe được dán trên chính xe, cùng với số ghi trên tên xe. Con số này có thể được đặt ở một số vị trí: trên bảng điều khiển phía trước thân xe, dưới viền sàn, trên bệ cửa, trên trụ thân cạnh ghế lái - tất cả phụ thuộc vào kiểu dáng và kiểu dáng của xe . Bạn cũng có thể kiểm tra xe bằng số VIN trên trang web của cảnh sát giao thông.

Chúng tôi kiểm tra tình trạng kỹ thuật của xe

Ở lần gặp đầu tiên, bạn cần phải kiểm tra kỹ lưỡng chiếc xe. Nó sẽ không thay thế chẩn đoán đầy đủ, nhưng nó sẽ cho phép bạn quyết định xem liệu có đáng chú ý hơn đến chiếc máy này hay không hay tốt hơn nên tìm kiếm một lựa chọn khác. Bạn nên chú ý đến điều gì?

chất lượng và tính đồng nhất của sơn;
sự sạch sẽ và ngăn nắp của tiệm;
khi lái xe không được xảy ra hiện tượng gãy thanh chống, kêu cót két của bộ giảm xóc và các âm thanh không liên quan khác;
động cơ phải hoạt động không có tiếng kêu hoặc tiếng ồn khác, khi lái xe phải tăng tốc êm ái mà không bị gián đoạn;
trên đường bằng phẳng, vô lăng không được kéo sang một bên mà phải trở về vị trí ban đầu, phanh hoạt động không bị kêu hoặc rung;

Nếu khi kiểm tra, động cơ của ô tô sạch sẽ vô trùng, hãy nghĩ xem: có lẽ người bán muốn che giấu việc rò rỉ dầu động cơ.

Mức chất lỏng kỹ thuật trong bể phải đảm bảo tiêu chuẩn. Sau khi mua một chiếc ô tô, việc thay thế tất cả các loại dầu kỹ thuật, trước hết là dầu động cơ, ngay cả khi người bán đảm bảo với bạn rằng gần đây họ đã thay dầu nhớt - bạn chỉ có thể đánh giá điều kiện vận hành và chất lượng của sản phẩm qua lời nói của họ. Bạn có thể chọn loại dầu động cơ phù hợp bằng cách sử dụng các dịch vụ trực tuyến, chẳng hạn như trên trang web Castrol.

Đừng quên mặc cả

Một ưu điểm khác của việc mua ô tô cũ từ một cá nhân là khả năng mặc cả: như thực tế cho thấy, bạn hầu như luôn có thể trừ 5–10% so với giá ghi trong quảng cáo.

Chúng tôi cẩn thận soạn thảo hợp đồng

Nếu chiếc xe đã vượt qua tất cả các giai đoạn xác minh, bạn có thể bắt đầu chuẩn bị hồ sơ và soạn thảo hợp đồng. Điều quan trọng là phải chỉ ra rằng không có sự cố hỏng hóc cũng như toàn bộ chi phí của chiếc xe. Nếu hợp đồng bị chấm dứt, bạn có thể mong đợi chỉ nhận lại số tiền được chỉ định trong hợp đồng. Hãy nhớ lấy và giữ biên nhận từ chủ sở hữu cho biết số tiền đã được nhận đầy đủ. Kiểm tra xem hợp đồng có chứa thông tin chi tiết chính xác về người bán, nhãn hiệu và mẫu xe cũng như số VIN hay không. Trong hợp đồng quy định người bán có nghĩa vụ giao xe cho bạn với đầy đủ tài liệu kỹ thuật và các phụ kiện khác.

Nếu bạn quyết định mua một chiếc ô tô đã qua sử dụng, đừng dành thời gian và công sức để làm rõ mọi sắc thái. Như thực tế cho thấy, những vấn đề như vậy được giải quyết tốt nhất trên bờ.

Cần chú ý điều gì