À quoi faut-il faire attention

Toute transaction sous forme d'achat et de vente implique un règlement monétaire. Des meubles, un manteau de fourrure, des légumes verts chez grand-mère au marché, une certaine quantité de billets circule d'un portefeuille à l'autre. Et il y a toujours un risque de recevoir pour votre argent durement gagné un produit qui n'est pas de la qualité que vous attendiez, ou de vous retrouver complètement sans si le vendeur est un fraudeur. Même avec un petit prix d’achat, la perte de quelques billets peut provoquer une profonde frustration, mais que se passe-t-il si nous parlons de millions ? Par exemple, lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison ? C'est ici qu'il faut vérifier cent fois avant de faire le calcul final.

Construction neuve ou revente ?

La probabilité d'acheter un logement « avec des bagages » - dettes de services publics, actionnaires non enregistrés et autres nuances similaires qui peuvent par la suite interférer avec la vie normale en mètres carrés personnels - est possible lors de l'achat d'un bien immobilier ayant appartenu auparavant à quelqu'un, ce qu'on appelle le logement secondaire. . Lorsque vous décidez d'une telle transaction, vous devez savoir avec certitude ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison auprès de l'ancien propriétaire ou de son représentant. Le risque d'avoir un procès inutile au lieu d'un logement et de se retrouver finalement sans coin et sans argent lors de l'achat d'une propriété secondaire est assez élevé.

Une option plus fiable consiste à acheter un appartement dans un immeuble neuf. Surtout si la maison a déjà été louée et est en phase d'occupation. Dans ce cas, la liste des documents de logement requis pour la vérification est beaucoup plus courte. Mais ici aussi, il serait judicieux de se faire conseiller par un avocat expérimenté pour l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur, car toute transaction comporte des pièges. Et dans le cas de l’immobilier, lorsqu’il s’agit de sommes assez importantes, il faut faire preuve de la plus grande prudence.

Les dangers d'un appartement propre

Aujourd’hui, le moyen le moins cher d’acquérir un bien immobilier est de participer à la construction partagée. Dans ce cas, vous pouvez économiser jusqu'à 30 % du coût réel de l'appartement. Mais le risque de retrouver des années plus tard un terrain vague envahi par la végétation sur le site de la fosse est également assez élevé. Il est préférable de se renseigner sur les modalités d'achat d'un appartement en colocation avant de rencontrer le promoteur, afin de ne pas signer un accord qui n'apportera aucune garantie au stade de la réception des clés du bien. Cependant, même le document le plus fiable certifié par un notaire ne protège pas contre les pertes dans certains cas. Le promoteur peut faire faillite, ne pas recevoir l'autorisation de construire une maison à l'heure convenue, et l'argent se dépréciera au moment où toutes les signatures et tous les sceaux seront collectés. Les fonds des actionnaires disparaissent parfois dans une direction inconnue. Lorsqu'ils décident d'acheter une maison avant sa construction, les acheteurs doivent se rappeler que dans la plupart des cas, si le promoteur rencontre des problèmes imprévus, le maximum auquel on peut s'attendre est de recevoir le statut d'actionnaire escroqué, mais pas la maison elle-même.

Lorsqu'une maison en construction a déjà été couverte, la probabilité d'emménager rapidement dans votre propre maison est beaucoup plus élevée que si elle avait été achetée au stade du creusement d'une fosse de fondation. Chacun a le droit de décider lui-même où acheter un appartement, mais le désir d'économiser n'est pas toujours justifié. Souvent, devenir actionnaire pour la construction d’un immeuble résidentiel revient à acquérir un cochon dans un sac. L'argent a été donné mais il n'y avait pas de produit.

Si la maison est construite et mise en service avec une documentation technique approuvée, vous devez vérifier personnellement que ce qui est écrit sur papier correspond à la réalité. Comparez l’aménagement devant vous avec celui de conception, le nombre de mètres carrés de surface totale et utilisable, les droits du promoteur de vendre une surface spécifique. Ce serait une bonne idée de vérifier si quelqu'un est déjà inscrit dans le nouvel appartement. Vendre deux fois la même maison à des personnes différentes n’est pas un nouveau type de fraude.

Pedigree du logement secondaire

Personne n’est à l’abri de telles évolutions lors de l’achat de sa propre maison. Vérifier la propreté juridique d’un appartement peut prendre beaucoup de temps, mais il ne faut pas la négliger. Il est difficile, mais possible, de suivre la liste des anciens propriétaires de biens immobiliers, la durée de leur résidence à l'adresse indiquée, l'état civil, la présence d'enfants et d'autres parents proches. A cet égard, vous pouvez obtenir des informations pertinentes et une réelle assistance auprès de plusieurs institutions gouvernementales : le service du cadastre, le bureau des passeports, etc. Une information complète est nécessaire pour qu'au stade de la réalisation de la transaction ou après l'emménagement, celle-ci ne se transforme pas subitement que tous les mètres carrés de l'appartement n'appartenaient pas au vendeur. Une partie de l'espace de vie, et parfois même des pièces individuelles, peut appartenir à d'autres personnes. Ils peuvent à tout moment revendiquer leurs droits sur ces compteurs. Et leurs créances sont davantage protégées par la loi, contrairement au désir de l’acheteur de devenir propriétaire indivis des compteurs payants.

À quoi d'autre faire attention lors de l'achat d'un appartement est la documentation technique. Souvent, les résidents effectuent des rénovations en remodelant la cuisine, le couloir et les chambres. Ils détruisent les murs porteurs, regroupent une salle de bain ou, à l'inverse, divisent une seule pièce. Avec des problèmes d'ordre juridique, lorsque le droit de propriété est menacé, les sanctions du RTC en cas de détection d'une modification de l'aménagement ne sont pas comparables. Mais ils peuvent aussi apporter beaucoup de problèmes. Dans tous les cas, elles entraîneront sans aucun doute des dépenses financières supplémentaires. Une amende, la correction des violations sous la forme de réparations majeures imprévues sont l'évolution la plus probable des événements.

Le passé caché du marché secondaire

Outre les informations que le vendeur souhaiterait cacher jusqu’à ce que la transaction soit finalisée, il existe de nombreux pièges souvent difficiles à deviner. À quoi devez-vous faire attention lors de l'achat d'un appartement, en plus des nuances énumérées ? Par exemple, pour une éventuelle violation de la loi lors de la privatisation d'un bien immobilier acheté.

Dans les années 90 du siècle dernier, une loi est entrée en vigueur selon laquelle toute personne inscrite dans un certain espace de vie avait droit à ses propres mètres carrés. Cela s'appliquait à tout le monde, y compris les jeunes enfants, les ex-conjoints restés enregistrés dans le même appartement et un parent temporairement absent, par exemple un détenu de longue durée. Tous les membres de la famille n'étaient pas indiqués dans les documents de privatisation. Mais au bout d’un moment, ils pouvaient se plaindre d’être privés de leur temps.

La nuance suivante est un contrat de donation ou de location. En règle générale, les proches en guerre sont rarement informés de telles opérations. La vérité pourrait éclater quelque temps plus tard, après l’achat de l’espace de vie litigieux. Mais la surprise la plus courante que vous pourriez rencontrer lors de l’achat d’un bien immobilier est un appartement endetté sur les factures de services publics. Ici, le problème peut être découvert avant la signature du contrat, et il est important que l’acheteur se mette d’accord avec le vendeur sur la manière de le résoudre. En règle générale, cela est compensé par une réduction du coût du logement. Mais chaque cas est individuel.

Les informations les plus fiables

Tous les pedigrees fiables d’une propriété particulière ne sont pas cachés dans les documents officiels. On n'y trouve pas de parents cachés ni d'éventuels demandeurs de logement. De plus, les paiements des services publics ne peuvent pas être effectués par les propriétaires de la maison, mais par des personnes complètement différentes à qui elles ont été promises. Le plan est le suivant : les propriétaires d'appartements âgés signent un accord avec des parents éloignés ou des travailleurs sociaux selon lequel après leur décès, l'espace leur reviendra, mais ils doivent payer les services publics maintenant. Ils transfèrent régulièrement de l'argent à la société de gestion, conformément à l'accord, et considèrent le logement presque le leur. Sans tenir compte d'un tel accord, les héritiers directs après le décès des personnes âgées tentent de se débarrasser du don peu fiable. L'achat et la vente de l'appartement sont en cours de formalisation, mais il y a déjà deux candidats.

Il existe le moyen le plus fiable de connaître tous les pièges possibles qui peuvent éclipser la joie d'acheter une maison : obtenir des informations sur ses anciens propriétaires auprès des voisins de l'entrée ou de ceux qui aiment bavarder dans la cour. Si l'appartement appartient aux mêmes propriétaires depuis assez longtemps, il ne sera pas possible de cacher des secrets à ceux qui vivent à proximité. Les informations reçues de leur part ne peuvent être trouvées dans aucun document lors de l'achat d'un appartement. Que se passe-t-il si un membre de la famille du vendeur est malade ou handicapé mental, ne peut pas gérer ses biens de manière indépendante et que le tuteur ne considère pas nécessaire de respecter ses droits. Si le nouveau logement est moins bon que le précédent, la transaction pourra être annulée à la demande des autorités de tutelle. Il ne faut donc pas non plus négliger les informations des voisins.

Le meilleur agent immobilier est l'acheteur lui-même

Il est important de rappeler ce qui suit : aucune rémunération de l'intermédiaire ne le rendra plus vigilant lors de la vérification des documents d'achat d'un logement, à l'exception des points précisés dans le contrat. Par conséquent, lorsque vous faites appel à des agents immobiliers pour obtenir de l’aide, il est nécessaire d’énoncer clairement leur responsabilité envers leur employeur si quelque chose tourne mal soudainement et que la transaction est interrompue. Acheter un appartement via une agence est une autre entreprise plutôt risquée. De plus, c'est très cher. L'agent immobilier ne collecte pas d'informations sur le passé des anciens propriétaires et ne cherche pas à protéger son client à l'avenir. Il vérifie uniquement les données du logement avec celles dont disposent les structures officielles. Et ce n’est qu’une fois l’acte de vente conclu et le paiement du bien immobilier ainsi que de la rémunération de l’agent que des candidats potentiels à l’appartement acheté peuvent apparaître. Un agent immobilier restera dans un avantage absolu. Et les anciens et nouveaux propriétaires seront plongés dans une série de procédures judiciaires.

L'achat d'un appartement sans intermédiaires se heurte également à des difficultés imprévues si vous ne disposez pas de suffisamment de perspicacité et d'informations sur toutes les surprises possibles liées à la paperasse, au transfert d'argent et aux autres subtilités de la transaction. Mais parmi ces défauts visibles, il y a un avantage non négligeable : personne ne défendra ses intérêts avec autant de zèle que celui qui achète pour lui-même, celui qui paie. Il suffit de s'entourer d'un conseiller expérimenté qui saura vous expliquer toutes les subtilités de l'opération, et l'appartement acheté sera vérifié de la manière la plus approfondie.

Les fraudeurs ne dorment jamais

Vendre un appartement qui n’est pas le vôtre est l’une des méthodes de fraude immobilière les plus courantes. Les escrocs expérimentés ont de faux documents pour le logement lui-même, une procuration en vertu de laquelle ils ont le droit d'effectuer une transaction, sont souvent plus belles que les vraies. Dans le domaine de l'achat, de la vente et de la location de biens immobiliers, il existe des escrocs très professionnels qui connaissent bien toutes les subtilités du système juridique en la matière. La procuration est la première chose qui doit alerter l’acheteur. Pourquoi le propriétaire ne vend-il pas lui-même son logement, comment pouvez-vous le contacter, au moins pour qu'il confirme personnellement l'autorité de l'intermédiaire. Dans tous les cas, la vérification des documents lors de l'achat d'un appartement, à commencer par une procuration, ne peut être évitée par un notaire. Il doit confirmer l'authenticité du document et vérifier sa durée de validité. Il est préférable de s'adresser au notaire qui a délivré cette procuration.

La prochaine astuce des escrocs est un faux passeport. Les propriétaires sont en voyage d'affaires ou en vacances et leur espace est géré par des inconnus qui ont obtenu des échantillons de documents originaux ou même les originaux eux-mêmes. Il existe de nombreuses stratagèmes criminels que les fraudeurs peuvent utiliser. N'oubliez pas non plus les agents immobiliers noirs. Ainsi, lorsqu’on envisage d’acheter une maison, il est préférable de consulter un avocat et de garder un contact étroit avec lui tout au long de la transaction. Il est en mesure de donner des conseils pratiques sur la question de savoir quel est le meilleur moment pour acheter un appartement, en se concentrant sur la demande actuelle du marché immobilier.

La documentation au microscope

Quels que soient les termes de la transaction et le prix avantageux, il n'est pas nécessaire de se précipiter pour payer. Tout d'abord, vous devez collecter des deuxièmes copies ou des copies de tous les documents relatifs à l'espace de vie, à ses propriétaires et accompagner tous les papiers chez le notaire. Si le bien comprend des membres mineurs de la famille parmi les propriétaires, l'avocat vous indiquera comment épeler correctement la clause les concernant dans le contrat. De plus, il recommandera quelles autorités doivent être visitées, quels certificats obtenir, afin que les droits des jeunes enfants ne soient pas violés, et que personne ne puisse par la suite reconnaître comme invalide l'enregistrement de la vente et de l'achat d'un appartement.

Les conseils utiles d'un avocat seront utiles lors de la mise en œuvre d'un acte de vente si les propriétaires sont des conjoints avec des parts de propriété différentes dans le bien, ou si l'appartement appartient à un seul d'entre eux et que le second n'y est enregistré que. Comment rédiger correctement les documents dans ce cas et quels reçus obtenir - encore une fois, vous ne pouvez pas vous passer d'un notaire. Même si l'acheteur lui-même est un pro en matière juridique, chaque document certifiant l'authenticité de la transaction doit être soigneusement vérifié afin qu'il n'y ait pas d'erreurs dans l'écriture de l'adresse, des coordonnées du vendeur et de l'acheteur, de la date, du montant et d'autres détails essentiels.

Lutte pour le coût

Ce à quoi il faut faire attention lors de l'achat d'un appartement, en plus des points déjà énumérés, c'est le montant d'argent figurant sur l'acte d'achat qui a été réalisé conformément aux documents et effectivement transféré entre vos mains. Il est plus rentable pour le vendeur d'indiquer dans le compte de résultat (et la vente d'un logement relève de cette disposition) une valeur de transaction inférieure, puisqu'il devra payer des impôts sur celle-ci. L'essentiel est que le montant spécifié ne soit pas inférieur de 20 à 30 % à celui du marché, car cela pourrait éveiller les soupçons des autorités de contrôle. Si une conspiration entre le vendeur et l'acheteur est avérée, ce dernier pourra être impliqué dans une affaire administrative d'escroquerie.

Il est avantageux pour le vendeur d'indiquer un montant inférieur et il peut demander ce service à l'acheteur.

Vous ne devriez pas être d’accord pour plusieurs raisons :

1. Premièrement, une telle concession viole réellement la législation en vigueur et est lourde de conséquences.
2. Deuxièmement, l'acheteur a le droit de restituer environ 13 % du montant dépensé pour l'achat d'un logement. La possibilité correspondante est réglementée par le Code des impôts.
3. Troisièmement, si la transaction est ultérieurement contestée par l'une des parties et déclarée invalide, le vendeur a le droit de restituer à l'acheteur uniquement le montant indiqué dans les documents. La victime ne pourra pas prouver le contraire si un certain chiffre est précisé dans le contrat.

Calculez intelligemment

Et le dernier grand danger qui peut attendre tant le vendeur que l'acheteur est le règlement final. Les difficultés de choix (pour acheter un logement principal ou secondaire) sont derrière nous ; le délai pour acheter un appartement est déterminé ; l'épreuve de rassembler et de vérifier tous les documents, d'accumuler le montant requis ou d'obtenir un prêt auprès de une banque a été complétée. Et tout peut s’effondrer au dernier moment si vous ne prenez pas de précautions lors du transfert d’argent. Cela peut être fait en transférant le nombre de factures requis entre les mains du vendeur, ou en les transférant sur un compte bancaire, plus sécurisé. S'il s'agit d'un montant important, ils ont généralement peur de gérer de l'argent liquide. Toutefois, si l'une des parties préfère ce mode de paiement, l'argent peut être transféré en louant un coffre-fort, dans lequel la personne qui présente certains documents établis lors de l'achat de l'appartement a le droit de le récupérer. Leur liste est vérifiée par un spécialiste de l'établissement. Il garantit également leur authenticité. Toutes les nuances de ce type de paiement et du paiement autre qu'en espèces peuvent être découvertes auprès de la banque.

Ce qu'il est également important de retenir au stade du paiement final du prix de l'appartement, c'est de ne pas confondre le montant de la caution et de l'acompte, car ils ont des objectifs et des options de restitution différents si la transaction n'aboutit pas pendant un certain temps. raison. Le montant de l’avance est pris en compte dans le calcul final, mais pas l’acompte. Il est soit restitué à l'acheteur si l'acquisition a réussi, soit reste acquis au vendeur si la transaction a échoué pour une raison autre que la sienne. Dans tous les cas, si la transaction échoue, la caution reste acquise à la personne lésée.

Le marché secondaire du logement réserve de nombreuses surprises, caché aux yeux de la personne moyenne. Parfois, seul un agent immobilier expérimenté ou un avocat professionnel peut détecter les pièges et vous protéger contre une erreur.

Avant de vous décider finalement à acheter une propriété spécifique, vous devez vous assurer que la transaction à venir est sûre et qu'il n'y a aucun risque d'atteinte à vos intérêts. À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un appartement sur le marché secondaire ? Qu’est-ce qu’il est important de savoir à ce sujet et que faut-il prendre en compte ?

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Quels sont les risques et les pièges ?

Où est le danger ? Il y a beaucoup d'appartements et, semble-t-il, l'algorithme d'achat et de vente est plus ou moins élaboré.

Alors, d'après quoi les directions devraient explorer l'appartement que vous aimez:

1. documents d'accompagnement;
2. état technique de l'objet ;
3. les véritables intentions du véritable propriétaire ;
4. manque de scrupules des intermédiaires (s'il y en a qui sont impliqués dans la vente).

N'importe lequel de ces points - partie intégrante de l'ensemble. Autrement dit, il est inacceptable de se fier à la satisfaction de certains aspects, tout en ignorant le caractère douteux des garanties pour d’autres aspects. Par exemple:

1. L'appartement est idéal en termes de prix, d'emplacement, d'éclairage, d'agencement. Bons voisins, entrée soignée. Mais il s'avère que l'appartement a charges cachées – une personne libérée pour la durée d'une peine de prison (cette personne conserve le droit d'utiliser le logement dans lequel elle était inscrite avant d'être envoyée dans la colonie pénitentiaire). Au bout d'un moment, le « gardien » reviendra et réclamera ses droits ;
2. les documents de l'appartement sont en parfait état, des réparations mineures sont nécessaires, mais pour une raison quelconque, un intermédiaire (agissant par procuration) ne le fera en aucun cas évite le contact entre l'acheteur et le vendeur réel. Ce qui pourrait être caché ici : la procuration a été obtenue frauduleusement - auprès d'une personne âgée au psychisme perturbé, souffrant de toxicomanie, etc.
3. Le vendeur et l'appartement n'éveillent aucun soupçon, les documents sont parfaits, les gens sont sympathiques. Mais plus tard, il s'avère que La maison n'a pas subi de rénovations majeures depuis de nombreuses années – il existe un risque d'effondrement de la poutre de support du plafond, la maison se retrouve souvent sans alimentation électrique, etc. ;
4. l'appartement a été inspecté en été, lorsque le site était calme et confortable. Après avoir acheté l'appartement, le nouveau propriétaire a emménagé, mais à l'automne, des voisins problématiques sont revenus de la datcha, qui ont loué leur espace de vie à des étudiants, mais qui sont en fait des alcooliques violents. D'accord, ce n'était pas très agréable, même si légalement la transaction était absolument sûre.

Regardez la vidéo sur les risques qui existent lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire (quelles méthodes les escrocs peuvent utiliser pour tricher) :

Ce qu'il faut vérifier lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, pourquoi et comment

Personne ne doute du sérieux d'acheter un appartement, mais pour une raison quelconque Les gens ont souvent tendance à rejeter la responsabilité sur les épaules des autres.Agent immobilier, intermédiaire, toute personne censée être responsable du bon état technique et de la pureté juridique.

Histoire des lieux

La propriété privée dans notre pays est apparue au début des années 90 (sous l'URSS, le parc immobilier appartenait à l'État). Par conséquent, la plupart des appartements de l’ancien parc immobilier ont changé plusieurs fois de propriétaire. Oui et l'immobilier plus jeune devient vite un marché secondaire avec tout ce que cela implique: établissement juridique, flux documentaire, etc. Il est nécessaire de vérifier l’historique de l’appartement, car tout transfert de propriété dans le passé est un risque potentiel de « faiblesse » juridique du bien.

1. Commandez un extrait du registre d'État unifié. Il reflète les propriétaires actuels et précédents, ainsi que la présence/absence de charges et d'interdictions sur la transaction (par exemple, nantissement, arrestation, réclamations).
2. Faites attention à la fréquence des changements de titulaires de droits d'auteur. Surtout s'ils n'ont pas vécu dans cet appartement depuis longtemps. Le risque est que les transactions ne puissent pas être « propres », c'est-à-dire que les escrocs remplissaient la tâche de revendre rapidement, « encadrant » des acheteurs respectables.

Conformément à la législation de la Fédération de Russie, toute transaction immobilière peut être déclarée invalide dans un délai de 3 ans. Pendant cette période, il est possible qu'un des anciens propriétaires apparaisse à l'horizon, de ce fait, de graves ennuis ne peuvent être évités. Si dans le Registre d'État unifié d'enregistrement, la période de la dernière transaction est supérieure à la période de 3 ans, il n'y a rien à craindre - n'hésitez pas à acheter un tel appartement.

Certains appartements, passés de l'URSS à une économie de marché, n'ont jamais été inscrits au Registre d'État unifié des droits de propriété (le Registre d'État unifié des droits de propriété n'est apparu qu'en 2002), car ils ont été privatisés, mais n'ont fait l'objet d'aucune vente. transactions ou autres aliénations. C'est le meilleur option d'achat idéale : la propriété est entre les mêmes mains depuis de nombreuses années. C'est vrai que c'est extrêmement rare.

Qualité du logement vendu

Parfois l'appartement est dans un état technique et sanitaire déplorable, ne correspond pas à ce qui avait été promis précédemment.

Un autre problème grave est que les propriétaires d'appartements procèdent souvent à des réaménagements illégaux, qui sont physiquement visibles, mais ne sont pas reflétés dans les documents du Bureau de l'inventaire technique.

Acheter un objet les changements illégaux apporteront beaucoup de problèmes à l'avenir:

1. incapacité de vendre un appartement ;
2. l'identification du réaménagement par les autorités et l'exigence de le légitimer (et cela représente beaucoup d'argent, compte tenu également des inévitables amendes « pour recel ») ;
3. exiger des autorités d'éliminer les réaménagements illégaux s'ils constituent une menace pour l'ensemble de la maison (cela nécessitera des dépenses financières considérables et ne se fera pas sans tracas).

noter que Le propriétaire assume l'entière responsabilité de l'état actuel de l'appartement, qui l'est au moment des revendications de réaménagement (et non celui qui ne les a pas légitimés autrefois).

1. vous devez inspecter soigneusement l'appartement (l'état des plafonds, des balcons, des sols, des canalisations et du câblage électrique, du plafond, des joints des dalles de béton dans les murs, aux étages supérieurs - le grenier, au premier étage - le sous-sol) ;
2. exiger du vendeur des documents « frais » du RTC. Et bien qu'un délai de 5 ans à compter de la dernière délivrance du certificat d'enregistrement soit suffisant pour enregistrer une transaction, il est préférable d'insister sur sa mise à jour, car 5 ans, c'est une période trop longue. Dans certains cas, il est logique de payer pour ce service si le vendeur invoque le manque de fonds « supplémentaires ».

Documents pour l'appartement et documents associés

La vérification des documents vise à vérifier leur authenticité (pas de contrefaçon de sceaux, de signatures ou de dates).

L'examen visuel ne garantit pas la sécurité de l'acheteur - uniquement auprès du Service fédéral d'enregistrement, après soumission à l'enregistrement, chaque document sera soumis à un examen approfondi.

Pourtant bon les avocats « avisés » issus de cabinets fiables ont des connaissances sur toutes les subtilités de la préparation de divers documents :

1. l'ordre et l'interprétation des nombres dans chaque code ;
2. conception de sceaux de divers départements (jusqu'aux anciens sceaux, jusqu'aux agences gouvernementales d'autres régions) ;
3. texture papier des formulaires de déclaration strictes (certificats d'immatriculation, attestations des bureaux de l'état civil, attestations ministérielles, etc.).

Seulement documents sans ratures, taches, corrections (sauf ceux notariés).

Participants à la transaction et autres parties intéressées

Important pour l'acheteur explorer le côté vente:

1. l'identité du vendeur. Le principal maillon faible de la personnalité du vendeur est son incapacité, son incompétence mentale, son abus d’alcool, sa toxicomanie. Les personnes qui aliénent un bien immobilier alors qu'ils présentent de tels défauts ne sont pas conscientes de ce qui se passe. Leur les proches peuvent facilement contester la transaction et l'acheteur sera perdu;
2. l'identité du syndic, s'il agit au nom du propriétaire ;
3. la présence de tiers - d'éventuels demandeurs d'appartement de la part du vendeur (qui sont en prison ou en voyage d'affaires de longue durée à l'étranger ou dans l'Arctique) ;
4. implication de mineurs dans l'appartement vendu (l'appartement ne peut être vendu s'il y a un enfant parmi les propriétaires ou s'il a été libéré en violation de la loi et n'a pas bénéficié d'un autre logement sans préjudice de l'intérêt de l'enfant).

Actions de l'acheteur:

1. renseignez-vous sur l'authenticité du passeport du vendeur (utilisez le site officiel du Service fédéral des migrations, où les « contrefaçons » ne sont pas répertoriées et où les passeports légalement délivrés sont reflétés quelle que soit l'année et la localité de délivrance). Cela ne ferait pas de mal non plus de vous rendre à votre bureau des passeports local. Présentez-y le compromis de vente et votre passeport, et il ne vous sera pas refusé de fournir des informations juridiquement pertinentes ;
2. exiger un certificat de la clinique psychoneurologique du vendeur, surtout si le vendeur a émis le moindre soupçon de suspicion. Aussi Il est recommandé de demander délicatement une telle attestation au vendeursi une personne a plus de 55-60 ans (le risque de maladies liées à l'âge associées à l'activité vasculaire du cerveau est trop élevé) ;
3. Le vendeur peut se faire représenter par son tuteur pour cause d'incapacité ou par un mandataire, mais dans ce cas l'acheteur devra exiger une procuration notariée ;
4. à la veille d'une opération utilisant une procuration, vérifier si cette procuration a été révoquée (faire la demande auprès du notaire qui l'a délivrée) ;
5. clarifier quels sont les termes de référence de la procuration - s'il s'agit uniquement de signer des documents ou également de recevoir de l'argent pour un appartement ;
6. savoir si l'appartement a été acheté pendant le mariage (s'il est actuellement vendu, il doit y avoir le consentement de l'autre époux, même si le vendeur est divorcé - les biens acquis en commun ne peuvent être aliénés sans le consentement mutuel des époux, sinon, la transaction peut être déclarée invalide après règlements monétaires et enregistrement public de vos droits de propriété);
7. Demander au vendeur un extrait détaillé du registre de la maison. Il indique non seulement la composition des personnes actuellement inscrites, mais également celles qui étaient précédemment inscrites et radiées du registre (où exactement la personne est partie et pour quelle raison - renseignez-vous, renseignez-vous, même si vous devez engager un avocat). L'extrait clarifiera les informations sur les condamnés, les voyageurs d'affaires de longue durée et les mineurs.

Quelles questions poser lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire

Acheter un appartement n'hésitez pas à poser des questions, lié à elle. Il est particulièrement important de clarifier :

1. qui était propriétaire de l'appartement avant et pendant combien de temps ;
2. quand des rénovations majeures ont été effectuées dans la maison ;
3. y a-t-il de graves défauts d'utilité dans l'appartement et dans d'autres caractéristiques (proximité de l'emplacement avec des sources de vibrations accrues, de rayonnement, etc.) ;
4. pour quelle raison l'appartement est-il vendu maintenant ?
5. si une personne agit en vertu d'une procuration - où se trouve le mandant, est-il possible de le contacter, de s'assurer qu'il est vivant, adéquat et qu'il aliéne consciemment les biens qu'il possède ;
6. qui sont les voisins ?

Nous sommes prêts à répondre en détail à toute question, à nous efforcer par tous les moyens d'obtenir une exactitude mutuelle à la veille de la transaction, de parvenir à un accord sur les conditions et les modes de paiement, etc.

La moindre tension en réponse à vos questions devrait provoquer une saine méfiance et une clarification encore plus approfondie des informations sur l'appartement, jusqu'à l'abandonner. Si Il n'y a pas d'alternatives valables à cet appartement, assurez-vous de faire appel à des avocats compétents!

Comment éviter les escroqueries

Envisageant d'acheter un appartement, la prudence doit être mobilisée, les émotions doivent être éteintes et une prudence maximale doit être exercée. Recommandé:

1. éviter de coopérer avec des agents immobiliers « louches » et d’autres personnes suspectes ;
2. vérifier soigneusement les documents au niveau de base de manière indépendante ;
3. faire appel à des avocats expérimentés et réputés pour un examen plus approfondi des documents, ainsi que pour une assistance à la rédaction d'un contrat d'achat et de vente ;
4. découvrir la raison du prix très bas (parfois les gens doivent vendre un appartement de toute urgence pour des raisons familiales, mais souvent les escrocs insistent pour obtenir un paiement rapide pour un appartement dont le prix est tentant pour l'acheteur) ;
5. conclure un accord à la condition que le paiement ne soit effectué qu'après que la transaction soit reconnue comme légale par le Service fédéral d'enregistrement (pour les paiements, utilisez des coffres-forts avec option de blocage jusqu'à ce que le certificat d'enregistrement d'État soit présenté) ;
6. ne payez pas dans des endroits « aléatoires » (les fraudeurs trompent parfois l'acheteur malchanceux en créant des distractions, du tapage, de la panique. Et puis ils l'accusent de ne pas payer l'argent).

Règles de vente d'un appartement sur le marché secondaire

L’algorithme d’achat et de vente est le suivant :

1. recherche d'objets ;
2. inspection;
3. en cas d'accord - conclusion d'un accord préalable à la transaction (on l'appelle aussi accord de dépôt) et versement d'une avance ;
4. préparation finale de l'ensemble des documents pour la transaction ;
5. conclusion du contrat définitif d'achat et de vente sous forme écrite simple (ou son exécution par un notaire) ;
6. enregistrement d'État auprès du Service fédéral d'enregistrement.

Une simple forme écrite n’a aucune force juridique, jusqu'à ce que l'accord soit enregistré par l'État auprès du Service fédéral d'enregistrement.

Un notaire n'est pas en mesure de procéder à une analyse approfondie des documents, et cela ne fait pas partie de ses fonctions (son but est de légaliser le fait d'un acte juridique entre les parties). Les employés du service d'enregistrement procèdent à un examen juridique approfondi, pour lequel la loi exige au moins 30 jours.

Les avocats recommandent enregistrer l'accord via le Service fédéral d'enregistrement et effectuer les paiements uniquement après vous être assuré que l'enregistrement de la transaction n'a pas été refusé ou que la transaction n'a pas été suspendue, Certificat délivré. Très souvent, les transactions sont suspendues et parfois l'enregistrement est refusé.

Quels documents faut-il préparer pour conclure un contrat ?

Ensemble standard de documentsjoint à la convention principale :

1. les titres de propriété (contrat de vente et d'achat, testament, acte de donation, contrat de privatisation, etc.) ;
2. passeports des deux parties ;
3. Passeport technique RTC avec explication ;
4. extrait du registre de la maison ;
5. extrait des comptes personnels du service du logement ou de la copropriété ;
6. le consentement du conjoint (si nécessaire);
7. divers certificats de l'état civil (sur le changement de nom de famille, sur l'état civil - si les circonstances de la transaction en cours l'exigent) ;
8. autorisation des autorités de tutelle et de tutelle (si les droits des mineurs sont affectés lors de la vente et de l'achat) ;
9. procuration notariée (si la vente est effectuée par une personne autorisée) ;
10. certificat d'une clinique psychoneurologique (si requis).

A toutes les étapes de l'achat d'un appartement (inspection, préparation des documents, finalisation de la transaction), des risques aussi bien évidents que cachés attendent l'acheteur.

Les comprendre requiert de l’expérience ; la connaissance des subtilités juridiques est indispensable.

Comment bien acheter un appartement sur le marché immobilier secondaire et à quoi un acheteur doit faire attention avant de conclure un contrat d'achat et de vente :

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10 octobre 2018

Choisir et acheter une voiture d’occasion peut être semé d’embûches. Cet examen, bien sûr, ne fera pas de vous un sélectionneur de voitures endurci, mais il vous permettra de naviguer dans les principaux problèmes que vous pouvez rencontrer lors de l'achat d'une voiture d'occasion.

Vérification du vendeur

Où commencer? Vous devez comprendre à qui vous achèterez une voiture d’occasion. Deux options s'offrent à vous : un concessionnaire automobile ou un particulier. Bien que la voiture soit polie et amidonnée chez le concessionnaire automobile, il est préférable de traiter avec les propriétaires, car le concessionnaire automobile n'est qu'un intermédiaire et n'assume aucune responsabilité à l'égard de la voiture. Lorsque vous achetez une voiture auprès d'un propriétaire privé, vous devez vous assurer qu'il est le véritable propriétaire de la voiture : pour ce faire, vous devez comparer soigneusement les données du passeport du vendeur avec les données du titre de propriété. Il est préférable de ne pas coopérer avec des personnes de confiance - il se peut que la voiture ait été vendue sans l'approbation de son propriétaire.

Vérification du numéro VIN

Avant d'acheter, vous devez vérifier le VIN, le numéro d'identification individuel du véhicule imprimé sur la voiture elle-même, avec le numéro indiqué dans le titre. Ce numéro peut être placé à plusieurs endroits : sur le panneau à l'avant de la carrosserie, sous la garniture de plancher, sur les seuils de porte, sur le montant de carrosserie à côté du siège conducteur - tout dépend de la marque et du modèle de la voiture. . Vous pouvez également vérifier la voiture en utilisant le numéro VIN sur le site Web de la police de la circulation.

Nous vérifions l'état technique de la voiture

Lors de la première réunion, vous devez procéder à une inspection approfondie de la voiture. Il ne remplacera pas un diagnostic complet, mais il vous permettra de décider s'il vaut la peine de prêter davantage d'attention à cette machine ou s'il vaut mieux chercher une autre option. A quoi faut-il faire attention ?

1. qualité et uniformité de la peinture ;
2. la propreté et l'ordre du salon ;
3. lors de la conduite, il ne doit pas y avoir de pannes de jambes de force, de craquements d'amortisseurs et d'autres bruits parasites ;
4. le moteur doit fonctionner sans grincements ni autres bruits, pendant la conduite, la voiture doit accélérer en douceur sans interruption ;
5. sur une route plate, le volant ne doit pas tirer sur le côté et, dans les virages, il doit revenir à sa place d'origine, les freins doivent fonctionner sans grincement ni vibration ;

Si, après inspection, le moteur de la voiture est stérile, réfléchissez-y : peut-être que le vendeur veut cacher les fuites d’huile moteur.

Le niveau des fluides techniques dans les réservoirs doit correspondre à la norme. Après avoir acheté une voiture, il vaut la peine de remplacer tous les fluides techniques, en premier lieu l'huile moteur, même si le vendeur vous a assuré qu'il avait récemment changé de lubrifiant - vous ne pouvez juger des conditions de fonctionnement et de la qualité des produits qu'à partir de ses paroles. Vous pouvez sélectionner la bonne huile moteur à l'aide de services en ligne, par exemple sur le site Web de Castrol.

N'oubliez pas de négocier

Un autre avantage de l'achat d'une voiture d'occasion à un particulier est la possibilité de négocier : comme le montre la pratique, vous pouvez presque toujours soustraire 5 à 10 % du prix indiqué dans l'annonce.

Nous rédigeons soigneusement le contrat

Si la voiture a passé toutes les étapes de vérification, vous pouvez commencer à préparer les documents et à rédiger un contrat. Il est important d'indiquer l'absence de panne, ainsi que le coût total de la voiture. Si le contrat est résilié, vous pouvez vous attendre à recevoir uniquement le montant spécifié dans le contrat. Assurez-vous d'obtenir et de conserver un reçu du propriétaire attestant que l'argent a été reçu dans son intégralité. Vérifiez que le contrat contient les informations correctes sur le vendeur, la marque et le modèle de la voiture ainsi que le numéro VIN. Dans le contrat, prévoyez l’obligation du vendeur de vous remettre la voiture avec un ensemble complet de documents techniques et autres accessoires.

Si vous décidez d'acheter une voiture d'occasion, ne perdez pas de temps ni d'efforts pour clarifier toutes les nuances. Comme le montre la pratique, ces problèmes sont mieux résolus à terre.