На какво да обърнете внимание

Всяка транзакция под формата на покупка и продажба включва парично уреждане. Мебели, шуба, зеленина при баба на пазара - известно количество банкноти тече от един портфейл в друг. И винаги има риск да получите продукт срещу трудно спечелените пари, който не е с качеството, което сте очаквали, или да останете без него, ако продавачът е измамник. Дори при малка покупна цена, загубата на няколко банкноти може да предизвика дълбоко разочарование, но какво ще стане, ако говорим за милиони? Например, когато купувате апартамент или къща? Това е мястото, където трябва да проверите сто пъти, преди да направите окончателното изчисление.

Нова сграда или препродажба?

Вероятността за закупуване на жилище „с багаж“ - дългове за комунални услуги, нерегистрирани собственици на акции и други подобни нюанси, които впоследствие могат да попречат на нормалното живеене в лични квадратни метри - е възможно при закупуване на недвижим имот, който преди това е принадлежал на някого, така нареченото вторично жилище . Когато решавате такава сделка, трябва да знаете със сигурност какво да търсите, когато купувате апартамент или къща от предишния собственик или негов представител. Рискът да получите напразно дело вместо жилище и в крайна сметка да останете без кът си и без пари при покупка на вторичен имот е доста голям.

По-надежден вариант е закупуването на апартамент в нова сграда. Особено ако къщата вече е отдадена под наем и е на етап обитаване. В този случай списъкът на жилищната документация, необходима за проверка, е много по-кратък. Но и тук би било добра идея да получите съвет за закупуване на апартамент от предприемач от опитен адвокат, тъй като всяка сделка има своите клопки. А при имотите, когато става въпрос за доста сериозни суми, трябва да се внимава максимално.

Опасностите на чистия апартамент

Днес най-евтиният начин за придобиване на недвижим имот е участието в споделено строителство. В този случай можете да спестите до 30% от реалната цена на апартамента. Но рискът години по-късно на мястото на ямата да се намери обрасла пустош също е доста голям. По-добре е да разберете как да закупите апартамент по време на споделено строителство, преди да се срещнете с предприемача, за да не подпишете споразумение, което няма да предостави никакви гаранции на етапа на получаване на ключовете за имота. Дори и най-надеждният нотариално заверен документ обаче не предпазва от загуби в определени случаи. Предприемачът може да фалира, да не получи разрешение да построи къща в определеното време и парите ще се обезценят до момента, в който се съберат всички подписи и печати. Средствата на акционерите понякога изчезват в неизвестна посока. Когато решават да закупят жилище преди неговото изграждане, купувачите трябва да помнят, че в повечето случаи, ако предприемачът срещне непредвидени проблеми, максимумът, който може да се очаква, е да получи статут на измамен собственик, но не и самият дом.

Когато къща в строеж вече е покрита, вероятността бързо да се преместите в собствения си дом е много по-голяма, отколкото ако е била закупена на етапа на изкопаване на фундаментна яма. Всеки има право да реши сам къде да купи апартамент, но желанието за спестяване не винаги е оправдано. Често ставането на акционер за изграждането на жилищна сграда е подобно на придобиването на прасе в джоба. Парите бяха дадени, но нямаше стока.

Ако къщата е построена и въведена в експлоатация с одобрена техническа документация, трябва лично да се уверите, че написаното на хартия съответства на това, което е в действителност. Сравнете оформлението пред вас с проектното, броя на квадратните метри обща и използваема площ, правата на предприемача да продава конкретна площ. Би било добре да проверите дали някой вече е регистриран в новия апартамент. Продажбата на едно и също жилище два пъти на различни хора не е нов вид измама.

Родословие на вторично жилище

Никой не е имунизиран от подобни развития при закупуване на собствен дом. Проверката на правната чистота на апартамент може да отнеме много време, но не бива да се пренебрегва. Трудно, но възможно е да се проследи списъкът на предишните собственици на недвижими имоти, продължителността на пребиваването им на посочения адрес, семейното положение, наличието на деца и други близки роднини. В това отношение можете да получите подходяща информация и реална помощ от няколко държавни институции: кадастралната служба, паспортната служба и др. Необходима е пълна информация, така че на етапа на завършване на сделката или след нанасяне да не се превърне внезапно установи, че не всички квадратни метри в апартамента принадлежат на продавача. Част от жилищното пространство, а понякога дори отделни стаи, могат да бъдат собственост на други лица. Те могат да потърсят правата си върху тези измервателни уреди по всяко време. И техните претенции са по-защитени от закона, за разлика от желанието на купувача да притежава неразделно платените измервателни уреди.

Какво друго да обърнете внимание при закупуване на апартамент е техническата документация. Често жителите извършват ремонти, като преустройват кухнята, коридора и стаите. Те разрушават носещи стени, комбинират баня или, обратно, разделят една стая. При проблеми от правно естество, когато правото на собственост е застрашено, санкциите от ОТИ в случай на откриване на промяна на оформлението не могат да бъдат сравнени. Но те също могат да донесат много неприятности. Във всеки случай те несъмнено ще доведат до допълнителни финансови разходи. Глоба, коригиране на нарушения под формата на непланиран основен ремонт е най-вероятното развитие на събитията.

Скритото минало на вторичния пазар

В допълнение към информацията, която продавачът би искал да скрие, докато транзакцията не приключи, има много клопки, които често са трудни за отгатване. На какво трябва да обърнете внимание, когато купувате апартамент, освен изброените нюанси? Например за евентуално нарушение на закона при приватизация на закупен недвижим имот.

През 90-те години на миналия век влиза в сила закон, според който всеки регистриран на определено жилище има право на собствени квадратни метри. Прилага се за всички, включително малки деца, бивши съпрузи, които са останали регистрирани в същия апартамент, и временно отсъстващ роднина, например дългосрочен затворник. Не всички членове на семейството са посочени в приватизационната документация. Но след известно време можеха да се оплачат, че са били лишени от времето си.

Следващият нюанс е договор за подарък или наем. По правило роднините, които воюват помежду си, рядко се информират за подобни операции. Истината може да излезе наяве след време, след закупуването на спорната жилищна площ. Но най-честата изненада, която може да срещнете, когато купувате недвижим имот, е апартамент със задължения по сметки за комунални услуги. Тук проблемът може да бъде открит преди подписването на договора и е важно купувачът да се договори с продавача как да го разреши. По правило се изплаща чрез намаляване на разходите за жилище. Но всеки случай е индивидуален.

Най-достоверната информация

Не цялото надеждно родословие на определен имот е скрито в официални документи. Там не могат да бъдат намерени скрити роднини и евентуални кандидати за жилище. Освен това комуналните плащания може да не се извършват от собствениците на жилището, а от напълно различни хора, на които е било обещано. Схемата е следната: собствениците на възрастни апартаменти подписват споразумение с далечни роднини или социални работници, че след смъртта им мястото ще отиде при тях, но трябва да плащат комуналните услуги сега. Те редовно превеждат пари на управляващото дружество в съответствие със споразумението и смятат жилището за почти свое. Без да вземат предвид такова споразумение, преките наследници след смъртта на старите хора се опитват да се отърват от ненадеждния подарък. Покупко-продажбата на апартамента е в процес на уреждане, но вече има двама желаещи за него.

Има най-надеждният начин да разберете за всички възможни подводни камъни, които могат да помрачат радостта от закупуването на жилище - вземете информация за предишните му собственици от съседи от входа или от тези, които обичат да клюкарстват в двора. Ако апартаментът е бил собственост на едни и същи собственици от доста дълго време, няма да е възможно да се скрият никакви тайни за него от живеещите наблизо. Информацията, получена от тях, не може да бъде намерена в никакви документи при закупуване на апартамент. Ами ако някой от семейството на продавача е психично болен или с увреждания, който не може самостоятелно да управлява имуществото си и настойникът не смята за необходимо да зачита правата му. Ако новото жилище е по-лошо от предишното, сделката може да бъде анулирана по искане на органите по настойничество. Затова не трябва да се пренебрегва и информацията от съседите.

Най-добрият брокер е самият купувач

Важно е да запомните следното - никакво възнаграждение на посредника няма да го направи по-бдителен при проверка на документи за покупка на жилище, с изключение на точките, посочени в договора. Ето защо, когато се обръщате за помощ към брокерите, е необходимо ясно да посочите отговорността си пред работодателя, ако нещо внезапно се обърка и сделката бъде нарушена. Покупката на апартамент чрез агенция е друго доста рисковано начинание. Освен това е много скъпо. Брокерът не събира информация за миналото на бивши собственици и не се опитва да защити клиента си в бъдеще. Той само проверява данните за жилищата с това, което имат официалните структури. И едва след сключването на акта за продажба и плащането на недвижимия имот, както и възнаграждението на агента, могат да се появят потенциални кандидати за закупения апартамент. Един брокер ще остане с абсолютно предимство. А предишните и новите собственици ще бъдат потопени в поредица от съдебни процедури.

Купуването на апартамент без посредници също е изпълнено с непредвидени трудности, ако нямате достатъчно проницателност и информация за всички възможни изненади, свързани с документация, превод на пари и други тънкости на сделката. Но сред тези видими недостатъци има едно съществено предимство: никой няма да защитава интересите си толкова ревностно, колкото този, който купува за себе си, този, който плаща. Достатъчно е да привлечете подкрепата на опитен съветник, който може да ви разкаже за всички тънкости на операцията, и закупеният апартамент ще бъде проверен най-задълбочено.

Измамниците никога не спят

Продажбата на апартамент, който не е ваш, е един от най-разпространените методи за измама с недвижими имоти. Опитните измамници имат фалшиви документи за самото жилище, пълномощно, по което имат право да извършват сделка, често изглеждат по-добре от истинското. В областта на покупко-продажбата и отдаването под наем на недвижими имоти има високо професионални измамници, които са добре запознати с всички тънкости на правната система по този въпрос. Пълномощното е първото нещо, което трябва да предупреди купувача. Защо собственикът не продава дома си сам, как можете да се свържете с него, поне за да потвърди лично авторитета на посредника. Във всеки случай проверката на документи при закупуване на апартамент, като се започне с пълномощно, не може да бъде избегната от нотариус. Той трябва да потвърди автентичността на документа и да провери срока на валидност. Най-добре отидете при нотариуса, който е издал това пълномощно.

Следващият трик на измамниците е фалшив паспорт. Собствениците на жилища са в дълга командировка или на почивка и тяхното пространство се управлява от непознати, които са се снабдили с мостри на оригинални документи за него или дори със самите оригинали. Има много престъпни схеми, които измамниците могат да използват. Не забравяйте и за черните брокери. Така че, когато планирате да закупите жилище, по-добре е да се консултирате с адвокат и да поддържате тесен контакт с него по време на сделката. Той е в състояние да даде практически съвети по въпроса кога е най-подходящото време за закупуване на апартамент, като се фокусира върху текущото търсене на пазара на недвижими имоти.

Документация под микроскоп

Колкото и атрактивни да са условията на сделката и изгодната цена, няма нужда да бързате да плащате. Първо, трябва да съберете втори екземпляр или копия на всички документи за жилищното пространство, неговите собственици и да отидете с всички документи при нотариуса. Ако имотът включва непълнолетни членове на семейството сред собствениците, адвокатът ще ви каже как правилно да посочите клаузата относно тях в договора. Освен това той ще препоръча кои органи трябва да бъдат посетени, какви сертификати да се получат, така че правата на малките деца да не се нарушават и никой впоследствие да не признае регистрацията на продажбата и покупката на апартамент за невалидна.

Полезни съвети от адвокат ще помогнат при сключване на нотариален акт за продажба, ако собствениците са съпрузи с различни дялове на собственост върху имота или апартаментът е собственост само на единия от тях, а вторият е само вписан в него. Как правилно да съставите документи в този случай и какви разписки да получите - отново не можете без нотариус. Дори самият купувач да е професионалист в правните въпроси, всеки документ, удостоверяващ автентичността на сделката, трябва да бъде внимателно проверен, за да няма грешки в изписването на адреса, данните на продавача и купувача, датата, сумата и други съществени подробности.

Борба за разходите

Това, на което трябва да обърнете внимание при закупуване на апартамент, в допълнение към вече изброените точки, е паричната сума в акта за покупка, която е извършена по документи и действително прехвърлена във вашите ръце. За продавача е по-изгодно да посочи в отчета за доходите (а продажбата на жилище попада в тази разпоредба) по-ниска стойност на сделката, тъй като той ще трябва да плати данъци върху нея. Основното е посоченото количество да не е по-ниско от пазарното с 20-30%, тъй като това може да предизвика подозрение у контролните органи. При доказване на сговор между продавача и купувача, последният може да бъде привлечен към административно дело за измама.

За продавача е изгодно да посочи по-ниска сума и той може да поиска от купувача тази услуга.

Не трябва да се съгласявате по много причини:

1. Първо, такава концесия наистина нарушава действащото законодателство и е изпълнена с последствия.
2. Второ, купувачът има право да върне около 13% от сумата, изразходвана за закупуване на жилище. Съответната възможност е регламентирана от Данъчния кодекс.
3. Трето, ако впоследствие сделката бъде оспорена от една от страните и обявена за невалидна, продавачът има право да върне на купувача само сумата, посочена в документите. Жертвата няма да може да докаже обратното, ако в договора е посочена определена цифра.

Изчисляване мъдро

И последната голяма опасност, която може да очаква както продавача, така и купувача, е окончателното разплащане. Трудностите при избора (за закупуване на основно или второ жилище) са зад гърба ни; времевата рамка, когато е по-добре да се купи апартамент, е определена, изпитанието по събиране и проверка на всички документи, натрупване на необходимата сума или получаване на заем от банка са завършени. И всичко може да се срине в последния момент, ако не вземете предпазни мерки при прехвърлянето на пари. Това може да стане чрез прехвърляне на необходимия брой банкноти в ръцете на продавача или чрез прехвърляне по банкова сметка, което е по-сигурно. Ако говорим за голяма сума, тогава те обикновено се страхуват да работят с пари в брой. Но ако една от страните предпочете този начин на плащане, парите могат да бъдат преведени чрез наемане на сейф, от който лицето, което представи определени документи, съставени при закупуване на апартамента, има право да ги вземе. Техният списък се проверява от специалист от институцията. Той гарантира и тяхната автентичност. Всички нюанси както на този вид плащане, така и на безкасово плащане могат да бъдат намерени в банката.

Това, което също е важно да запомните на етапа на окончателното плащане на стойността на апартамента, е да не бъркате размера на депозита и авансовото плащане, тъй като те имат различни цели и възможности за връщане, ако сделката не се осъществи за известно време причина. Авансовата сума се взема предвид при окончателното изчисление, но не и депозитът. Той или се връща на купувача, ако придобиването е било успешно, или остава при продавача, ако транзакцията е неуспешна поради причини, различни от неговите. Във всеки случай, ако сделката е неуспешна, депозитът остава за потърпевшия.

Вторичният жилищен пазар е изпълнен с много изненади, скрити от очите на обикновения човек. Понякога само опитен брокер или професионален адвокат може да открие клопките и да ви предпази от грешна стъпка.

Преди да решите окончателно да закупите конкретен имот, трябва да сте сигурни, че предстоящата транзакция е безопасна и че няма рискове от накърняване на вашите интереси. На какво трябва да обърнете внимание, когато купувате апартамент на вторичния пазар? Какво е важно да знаем за него и какво трябва да вземем предвид?

Уважаеми читатели! Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете на +7 (499) 110-05-29. Това е бързо и безплатно!

Какви рискове и капани съществуват?

Къде се крие опасността? Има много апартаменти и, изглежда, алгоритъмът за покупка и продажба е повече или по-малко разработен.

И така, според какво указанията трябва да проучат апартамента, който харесвате:

1. придружаващи документи;
2. техническо състояние на обекта;
3. истинските намерения на истинския собственик;
4. безскрупулност на посредниците (ако има такива, участващи в продажбата).

Всяка от тези точки - неразделна част от цялото. Тоест неприемливо е да се разчита на удовлетвореността на някои аспекти, като се игнорира съмнителността на гаранциите за други аспекти. Например:

1. Жилището е идеално като цена, местоположение, осветление, разпределение. Добри съседи, чист вход. Но се оказва, че апартаментът има скрити тежести - лице, освободено за срока на наказанието лишаване от свобода (такива лица запазват правото да използват жилището, в което са били регистрирани, преди да бъдат изпратени в поправителната колония). След известно време „пазачът“ ще се върне и ще поиска правата си;
2. документите за апартамента са в перфектно състояние, необходими са леки ремонти, но по някаква причина при никакви обстоятелства посредник (чрез пълномощник) избягва контакта между купувача и реалния продавач. Какво може да се крие тук: пълномощното е получено чрез измама - от възрастен човек с разстроена психика, страдащ от наркотична зависимост и др.;
3. Продавачът и апартаментът не будят съмнения, документите са перфектни, хората са приятелски настроени. Но по-късно се оказва, че Къщата не е правен основен ремонт от много години – има опасност от срутване на носещата греда на тавана, къщата често остава без електрозахранване и др.;
4. в апартамента е извършен оглед през лятото, когато обектът беше тих и уютен. След закупуването на апартамента новият собственик се нанесе, но през есента проблемни съседи се върнаха от дачата, които дадоха под наем жилищното си пространство на студенти, но всъщност са жестоки алкохолици. Съгласете се, не беше много приятно, въпреки че законно сделката беше абсолютно безопасна.

Гледайте видеоклипа за това какви рискове съществуват при закупуване на апартамент на вторичния пазар (какви методи могат да използват измамниците за измама):

Какво трябва да проверите, когато купувате апартамент на вторичния пазар, защо и как

Никой не се съмнява в сериозността на закупуването на апартамент, но по някаква причина Често хората са склонни да прехвърлят отговорността върху плещите на други хора.Брокер, посредник, всеки, уж отговорен за изправното техническо състояние и юридическата чистота.

История на помещенията

Частната собственост у нас възниква в началото на 90-те години (по време на СССР жилищният фонд принадлежеше на държавата). Затова голяма част от апартаментите в стария жилищен фонд многократно сменяха собствениците си. да и по-младите недвижими имоти бързо се превръщат във вторичен пазар с всичко, което налага това: правно установяване, документооборот и др. Необходимо е да се провери историята на апартамента, тъй като всяко прехвърляне на собственост в миналото е потенциален риск от правна „слабост“ на имота.

1. Поръчайте извлечение от Единния държавен регистър. Отразява настоящите и предишни собственици, както и наличието/липсата на всякакви тежести и забрани по сделката (например залог, запор, искове).
2. Обърнете внимание на честотата на промените на притежателите на авторски права. Особено ако не са живели в този апартамент от дълго време. Рискът е, че транзакциите не могат да бъдат „чисти“, тоест измамниците изпълняват задачата бързо да препродават, „рамкирайки“ уважавани купувачи.

В съответствие със законодателството на Руската федерация, всяка сделка с недвижими имоти може да бъде обявена за невалидна в рамките на 3 години. През този период е възможно някой от предишните собственици да се появи на хоризонта, в резултат на което не можете да избегнете сериозни проблеми. Ако в Единния държавен регистър за регистрация периодът за последната транзакция е по-дълъг от 3-годишния период, изобщо няма за какво да се притеснявате - не се колебайте да закупите такъв апартамент.

Някои апартаменти, прехвърлени от СССР към пазарна икономика, никога не са влезли в Единния държавен регистър на правата на собственост (Единният държавен регистър на правата на собственост се появява едва през 2002 г.), тъй като са били приватизирани, но не са били обект на никакви продажби сделки или други отчуждавания. Това е най-доброто идеален вариант за покупка: имота е в едни и същи ръце от много години. Вярно, това е изключително рядко.

Качество на продадените жилища

Понякога апартаментът е в окаяно техническо и санитарно състояние, не съответства на предварително обещаното.

Друг сериозен проблем е, че собствениците на апартаменти често правят незаконни преустройства, които са физически видими, но не са отразени в документите на БТИ.

Закупуване на обект незаконните промени ще донесат много проблеми в бъдеще:

1. невъзможност за продажба на апартамент;
2. идентифициране на преустройство от длъжностни лица и изискване за легитимирането му (и това са много пари, като се вземат предвид и неизбежните глоби „за укриване“);
3. изискване от властите да премахнат незаконното преустройство, ако представлява заплаха за цялата къща (това ще изисква значителни финансови разходи и няма да бъде безпроблемно).

забележи, че Собственикът носи пълна отговорност за текущото състояние на апартамента, който е такъв към момента на искове относно саниране (а не този, който някога не ги е узаконил).

1. трябва внимателно да инспектирате апартамента (състоянието на таваните, балконите, подовете, канализацията и електрическите инсталации, тавана, шевовете на бетонните плочи в стените, на горните етажи - тавана, на първите етажи - мазето);
2. изисквайте от продавача „пресни“ документи от ОТИ. И въпреки че 5-годишен период от датата на последното издаване на удостоверението за регистрация е достатъчен за регистриране на сделка, най-добре е да настоявате за актуализирането му, т.к. 5 години са твърде дълъг период. В някои случаи има смисъл да плащате за тази услуга, ако продавачът се позовава на липсата на „допълнителни“ средства.

Документи за апартамента и свързаните с него документи

Проверката на документите има за цел да провери тяхната автентичност (без фалшифициране на печати, подписи или дати).

Визуалният преглед не гарантира безопасността на купувача - само във Федералната служба за регистрация, след подаване за регистрация, всеки документ ще бъде подложен на задълбочена проверка.

Въпреки това добре „Разбрани“ адвокати от надеждни фирми имат познания за всички тънкости на подготовката на различни документи:

1. реда и тълкуването на числата във всеки код;
2. дизайн на печати на различни ведомства (до стари печати, до държавни агенции в други региони);
3. хартиена текстура на формуляри за строга отчетност (удостоверения за регистрация, удостоверения от службите по вписванията, министерски удостоверения и др.).

само документи без заличавания, петна, корекции (с изключение на нотариално заверените).

Участници в сделката и други заинтересовани страни

Важно за купувача проучете страната на продажбите:

1. самоличността на продавача. Основната слаба връзка в личността на продавача е неговата недееспособност, умствена несъстоятелност, злоупотреба с алкохол, наркомания. Лицата, които отчуждават недвижими имоти, когато имат такива недостатъци, не знаят какво се случва. Техен роднините могат лесно да оспорят сделката и купувачът ще бъде на загуба;
2. самоличността на доверителя, ако той действа от името на собственика;
3. присъствието на трети лица - възможни кандидати за апартамента от страна на продавача (които са в затвора или в дългосрочно командировка в чужбина или Арктика);
4. участие на непълнолетни в продавания апартамент (апартаментът не може да бъде продаден, ако сред собствениците има дете или ако е освободено в нарушение на закона и не му е предоставено друго жилище, без да се засягат интересите на детето).

Действия на купувача:

1. разберете за автентичността на паспорта на продавача (използвайте официалния уебсайт на Федералната миграционна служба, където „фалшификатите“ не са изброени и законно издадените паспорти се отразяват независимо от годината и мястото на издаване). Също така няма да навреди да посетите местната паспортна служба. Покажете там предварителния договор за покупко-продажба и паспорта си, и няма да ви бъде отказано да предоставите правно релевантна информация;
2. изисквайте сертификат от психоневрологичната клиника на продавача, особено ако продавачът е дал дори най-малък намек за подозрение. Също Препоръчително е деликатно да поискате такъв сертификат от продавачаако човек е на възраст над 55-60 години (рискът от свързани с възрастта заболявания, свързани със съдовата активност на мозъка, е твърде висок);
3. Продавачът може да бъде представляван от своя настойник поради недееспособност или пълномощник, но в този случай купувачът следва да изисква нотариално заверено пълномощно;
4. в навечерието на сделка с пълномощно проверете дали това пълномощно е отменено (направете искане до нотариуса, който го е издал);
5. изяснете какви са задачите на пълномощното - дали е само подписване на документи или и получаване на пари за апартамент;
6. разберете дали апартаментът е закупен по време на брак (ако в момента се продава, трябва да има съгласието на другия съпруг, дори ако продавачът е разведен - съвместно придобито имущество не може да бъде отчуждено без взаимното съгласие на съпрузите, в противен случай сделката може да бъде обявена за невалидна след парични сетълменти и държавна регистрация на вашите права на собственост);
7. Поискайте от продавача разширено извлечение от домашен регистър. Посочва не само състава на текущо регистрираните лица, но и тези, които преди това са били регистрирани и отписани от регистъра (къде точно е напуснало лицето и по каква причина - направете справки, разберете, дори ако трябва да наемете адвокат). Извлечението ще изясни информацията за осъдени, дългосрочно пътуващи по работа и непълнолетни.

Какви въпроси да зададете при закупуване на апартамент на вторичния пазар

Закупуване на апартамент не се срамувайте да задавате въпроси, свързани с нея. Особено важно е да се изясни:

1. кой е бил собственик на апартамента преди и колко време;
2. когато са извършени основни ремонти в къщата;
3. има ли сериозни комунални дефекти в апартамента и други характеристики (близост на местоположението до източници на повишени вибрации, радиация и др.);
4. поради каква причина апартаментът се продава сега?
5. ако човек действа по пълномощно - къде е упълномощителят, може ли да се свърже с него, да се увери, че е жив, адекватен и съзнателно отчуждава собствеността, която притежава;
6. кои са съседите?

Ние сме готови да отговорим подробно на всеки въпрос, да се стремим по всякакъв възможен начин за взаимна коректност в навечерието на сделката, за споразумение относно условията и формите на плащане и т.н.

Най-малкото напрежение в отговор на вашите въпроси трябва да предизвика здравословна предпазливост и още по-задълбочено изясняване на информацията за апартамента, дори до точката на изоставянето му. Ако Няма достойни алтернативи на този апартамент, не забравяйте да включите компетентни адвокати!

Как да избегнем измами

С намерение да закупите апартамент, трябва да се мобилизира благоразумието, да се изключат емоциите и да се прояви максимална предпазливост. Препоръчва се:

1. избягвайте сътрудничеството със „сенчести“ брокери и други подозрителни лица;
2. внимателно проверявайте документите на основно ниво самостоятелно;
3. привличане на опитни и реномирани адвокати за по-задълбочена проверка на документите, както и за съдействие при изготвяне на договор за покупко-продажба;
4. разберете причината за много ниската цена (понякога хората трябва спешно да продадат апартамент по семейни причини, но често измамниците настояват за бързо плащане за апартамент, който има примамливо ниска цена за купувача);
5. сключете споразумение с условието, че плащането ще бъде извършено само след като транзакцията бъде призната за законна от Федералната служба за регистрация (за плащания използвайте сейфове с опция за блокиране до представяне на удостоверението за държавна регистрация);
6. не плащайте на „случайни“ места (измамниците понякога подвеждат нещастния купувач, като създават разсейване, суматоха, паника. И след това го обвиняват, че не е платил парите).

Правила за продажба на апартамент на вторичния пазар

Алгоритъмът за покупка и продажба е както следва:

1. търсене на обекти;
2. проверка;
3. при договаряне - сключване на предварителен договор за сделка (нарича се още договор за депозит) и плащане на аванс;
4. финална подготовка на пакета документи за сделката;
5. сключване на окончателен договор за покупко-продажба в проста писмена форма (или нотариално изпълнение);
6. държавна регистрация във Федералната служба за регистрация.

Простата писмена форма няма правна сила, докато споразумението премине държавна регистрация във Федералната служба за регистрация.

Нотариусът не е в състояние да извърши задълбочен анализ на документи и това не е част от неговите задължения (неговата цел е да удостовери факта на правно действие между страните). Служителите на регистрационната служба извършват задълбочена правна проверка, за която законът изисква минимум 30 дни.

Адвокатите препоръчват регистрирайте споразумението чрез Федералната служба за регистрация и извършвайте плащания само след като се уверите, че регистрацията на транзакцията не е отказана или транзакцията не е спряна, Издадено удостоверение. Доста често транзакциите се спират, а понякога се отказва регистрация.

Какви документи са необходими за сключване на договор?

Стандартен набор от документиприложено към основния договор:

1. документи за собственост (договор за покупко-продажба, завещание, договор за дарение, договор за приватизация и др.);
2. паспорти на двете страни;
3. технически паспорт на BTI с обяснение;
4. извлечение от домашен регистър;
5. извлечение от личните сметки на жилищния отдел или асоциацията на собствениците на жилища;
6. съгласие на съпруга (ако е необходимо);
7. различни удостоверения от службата по вписванията (за промяна на фамилията, за семейно положение - ако обстоятелствата на текущата сделка го изискват);
8. разрешение от органите по настойничество и попечителство (ако правата на непълнолетни са засегнати по време на продажбата и покупката);
9. нотариално заверено пълномощно (ако продажбата се извършва от упълномощено лице);
10. удостоверение от психоневрологична клиника (ако е необходимо).

На всички етапи от покупката на апартамент (оглед, подготовка на документи, приключване на сделката) купувачът очаква както очевидни, така и скрити рискове.

Разбирането им изисква опит, а познаването на юридическите тънкости е задължително.

Как правилно да закупите апартамент на вторичния пазар на недвижими имоти и на какво трябва да обърне внимание купувачът, преди да сключи договор за покупко-продажба:

Не намерихте отговора на въпроса си? Разбирам, как да решите точно вашия проблем - обадете се веднага:

10 октомври 2018 г

Изборът и покупката на употребяван автомобил може да бъде изпълнен с много клопки. Този преглед, разбира се, няма да ви превърне в закоравял избирач на автомобили, но ще ви позволи да се ориентирате в основните проблеми, които може да срещнете при закупуване на употребявана кола.

Проверка на продавача

Откъде да започна? Трябва да разберете от кого ще купувате употребявана кола. Има два варианта: автокъща или частно лице. Въпреки че колата ще бъде полирана и колосана в автокъщата, по-добре е да се справите със собствениците, тъй като автокъщата е само посредник и не носи никаква отговорност за колата. Когато купувате кола от частен собственик, трябва да се уверите, че той е истинският собственик на колата: за да направите това, трябва внимателно да сравните паспортните данни на продавача с данните в заглавието. По-добре е да не си сътрудничите с доверени лица - може да се окаже, че колата е продадена без одобрението на собственика.

Проверка на VIN номера

Преди да закупите, трябва да проверите VIN, индивидуалния идентификационен номер на превозното средство, отпечатан върху самата кола, с номера, посочен в заглавието. Този номер може да бъде поставен на няколко места: на панела в предната част на каросерията, под тапицерията на пода, на праговете на вратите, на колоната на каросерията до седалката на водача - всичко зависи от марката и модела на автомобила . Можете също да проверите колата, като използвате VIN номера на уебсайта на КАТ.

Проверяваме техническото състояние на автомобила

При първата среща трябва да направите обстоен оглед на автомобила. Това няма да замени пълната диагностика, но ще ви позволи да решите дали си струва да обърнете допълнително внимание на тази машина или е по-добре да потърсите друга опция. На какво трябва да обърнете внимание?

1. качество и равномерност на боята;
2. чистота и подреденост на салона;
3. по време на шофиране не трябва да има повреди на подпори, скърцане на амортисьори и други външни звуци;
4. двигателят трябва да работи без скърцане или други шумове, по време на шофиране колата трябва да ускорява плавно, без прекъсвания;
5. на равен път воланът не трябва да се дърпа настрани, а на завои трябва да се върне на първоначалното си място, спирачките трябва да работят без скърцане и вибрации;

Ако при проверка двигателят на автомобила е стерилно чист, помислете за това: може би продавачът иска да скрие течовете на двигателно масло.

Нивото на техническите течности в резервоарите трябва да съответства на стандарта. След закупуване на автомобил си струва да смените всички технически течности, преди всичко двигателното масло, дори ако продавачът ви увери, че наскоро е сменил смазочни материали - можете да прецените само условията на работа и качеството на продуктите от неговите думи. Можете да изберете правилното двигателно масло с помощта на онлайн услуги, например на уебсайта на Castrol.

Не забравяйте да се пазарите

Друго предимство на закупуването на употребявана кола от частно лице е възможността за договаряне: както показва практиката, почти винаги можете да извадите 5–10% от цената, посочена в рекламата.

Внимателно изготвяме договора

Ако колата е преминала всички етапи на проверка, можете да започнете да подготвяте документи и да съставите договор. Важно е да се посочи липсата на повреди, както и пълната цена на автомобила. Ако договорът бъде прекратен, можете да очаквате да получите обратно само сумата, посочена в договора. Не забравяйте да вземете и пазите разписка от собственика, че парите са получени в пълен размер. Проверете дали договорът съдържа правилните данни за продавача, марката и модела на автомобила и VIN номера. В договора предвидете задължението на продавача да ви предаде автомобила с пълен пакет технически документи и други аксесоари.

Ако решите да закупите употребяван автомобил, не жалете време и усилия, за да изясните всички нюанси. Както показва практиката, такива проблеми се решават най-добре на брега.