Apa yang harus diperhatikan

Setiap transaksi dalam bentuk pembelian dan penjualan melibatkan penyelesaian moneter. Perabotan, mantel bulu, sayuran hijau di rumah nenek di pasar - sejumlah uang kertas mengalir dari satu dompet ke dompet lainnya. Dan selalu ada risiko menerima produk dengan uang hasil jerih payah Anda yang kualitasnya tidak sesuai dengan yang Anda harapkan, atau dibiarkan tanpa produk sama sekali jika penjualnya adalah penipu. Meski dengan harga beli yang kecil, hilangnya beberapa uang kertas dapat menimbulkan rasa frustasi yang mendalam, namun bagaimana jika kita berbicara tentang jutaan? Misalnya saat membeli apartemen atau rumah? Di sinilah Anda harus memeriksa seratus kali sebelum melakukan perhitungan akhir.

Bangunan baru atau dijual kembali?

Kemungkinan membeli perumahan "dengan bagasi" - utang utilitas, pemilik saham yang tidak terdaftar, dan nuansa serupa lainnya yang selanjutnya dapat mengganggu kehidupan normal dalam meter persegi pribadi - dimungkinkan ketika membeli real estat yang sebelumnya milik seseorang, yang disebut perumahan sekunder . Saat memutuskan transaksi seperti itu, Anda harus tahu pasti apa yang harus dicari saat membeli apartemen atau rumah dari pemilik sebelumnya atau perwakilannya. Risiko mendapatkan tuntutan hukum yang sia-sia alih-alih perumahan dan akhirnya ditinggalkan tanpa uang saat membeli properti sekunder cukup tinggi.

Pilihan yang lebih andal adalah membeli apartemen di gedung baru. Apalagi jika rumah sudah terlanjur disewakan dan sedang dalam tahap hunian. Dalam hal ini, daftar dokumentasi perumahan yang diperlukan untuk verifikasi jauh lebih pendek. Namun di sini juga, merupakan ide bagus untuk mendapatkan saran tentang membeli apartemen dari pengembang dari pengacara berpengalaman, karena kesepakatan apa pun memiliki kekurangannya. Dan dalam kasus real estat, ketika jumlah yang terlibat cukup besar, kehati-hatian harus dilakukan secara maksimal.

Bahaya apartemen yang bersih

Saat ini, cara termurah untuk memperoleh real estat adalah dengan berpartisipasi dalam konstruksi bersama. Dalam hal ini, Anda dapat menghemat hingga 30% dari biaya sebenarnya apartemen. Namun risiko menemukan lahan kosong yang ditumbuhi tanaman di lokasi lubang bertahun-tahun kemudian juga cukup tinggi. Cara membeli apartemen selama konstruksi bersama sebaiknya diketahui sebelum bertemu dengan pengembang, agar tidak menandatangani perjanjian yang tidak memberikan jaminan apa pun pada tahap penerimaan kunci properti. Namun, bahkan dokumen paling andal yang disertifikasi oleh notaris pun tidak melindungi dari kerugian dalam kasus-kasus tertentu. Pengembang bisa saja bangkrut, tidak mendapat izin membangun rumah pada waktu yang ditentukan, dan uangnya akan terdepresiasi pada saat semua tanda tangan dan stempel dikumpulkan. Dana pemegang saham terkadang hilang entah ke mana. Ketika memutuskan untuk membeli rumah sebelum pembangunannya, pembeli harus ingat bahwa dalam banyak kasus, jika pengembang menghadapi masalah yang tidak terduga, hal maksimal yang dapat diharapkan adalah menerima status pemegang saham yang ditipu, tetapi bukan rumah itu sendiri.

Ketika rumah yang sedang dibangun sudah beratap, kemungkinan untuk segera pindah ke rumah Anda sendiri jauh lebih tinggi dibandingkan jika dibeli pada tahap menggali lubang pondasi. Setiap orang berhak memutuskan sendiri di mana akan membeli apartemen, namun keinginan untuk menabung tidak selalu bisa dibenarkan. Seringkali, menjadi pemegang saham dalam pembangunan gedung tempat tinggal sama dengan mengakuisisi babi di ladang. Uangnya dikasih, tapi barangnya tidak ada.

Jika rumah dibangun dan dioperasikan dengan dokumentasi teknis yang disetujui, Anda harus memverifikasi secara pribadi bahwa apa yang tertulis di kertas sesuai dengan kenyataan. Bandingkan tata letak di depan Anda dengan desain, jumlah meter persegi total dan area yang dapat digunakan, hak pengembang untuk menjual area tertentu. Sebaiknya periksa apakah seseorang sudah terdaftar di apartemen baru. Menjual rumah yang sama dua kali kepada orang berbeda bukanlah jenis penipuan baru.

Silsilah perumahan sekunder

Tidak ada seorang pun yang kebal dari perkembangan seperti itu ketika membeli rumah sendiri. Mengecek kebersihan legal suatu apartemen memang memakan banyak waktu, namun tidak boleh diabaikan. Sulit, tapi mungkin, untuk melacak daftar pemilik real estat sebelumnya, lama tinggal mereka di alamat yang ditentukan, status perkawinan, keberadaan anak dan kerabat dekat lainnya. Berkenaan dengan itu, Anda dapat memperoleh informasi yang relevan dan bantuan nyata dari beberapa lembaga pemerintah: dinas kadaster, kantor paspor, dll. Informasi yang lengkap diperlukan agar pada tahap penyelesaian transaksi atau setelah pindah tidak tiba-tiba berubah. ternyata tidak semua meter persegi di apartemen itu milik penjual. Sebagian dari ruang tamu, dan terkadang bahkan kamar individu, mungkin dimiliki oleh orang lain. Mereka dapat menuntut hak mereka atas meteran ini kapan saja. Dan klaim mereka lebih dilindungi undang-undang, berbeda dengan keinginan pembeli untuk memiliki meteran berbayar secara penuh.

Hal lain yang perlu diperhatikan saat membeli apartemen adalah dokumentasi teknisnya. Seringkali penghuni melakukan renovasi dengan merombak dapur, lorong, dan ruangan. Mereka menghancurkan dinding penahan beban, menggabungkan kamar mandi, atau, sebaliknya, membagi satu ruangan. Dengan permasalahan yang bersifat hukum, ketika hak milik terancam, maka sanksi dari BTI jika terdeteksi adanya perubahan tata letak tidak dapat dibandingkan. Tapi mereka juga bisa membawa banyak masalah. Bagaimanapun, hal itu pasti akan menimbulkan biaya finansial tambahan. Denda, koreksi pelanggaran berupa perbaikan besar yang tidak direncanakan merupakan perkembangan peristiwa yang paling mungkin terjadi.

Masa lalu yang tersembunyi dari pasar sekunder

Selain informasi yang ingin disembunyikan penjual hingga transaksi selesai, banyak jebakan yang seringkali sulit ditebak. Apa saja yang perlu diperhatikan saat membeli apartemen, selain nuansa yang tercantum? Misalnya, untuk kemungkinan pelanggaran hukum selama privatisasi real estat yang dibeli.

Pada tahun 90-an abad terakhir, sebuah undang-undang mulai berlaku yang menyatakan bahwa setiap orang yang terdaftar di tempat tinggal tertentu berhak atas meter persegi mereka sendiri. Aturan ini berlaku untuk semua orang, termasuk anak kecil, mantan pasangan yang tetap terdaftar di apartemen yang sama, dan kerabat yang tidak hadir untuk sementara waktu, misalnya, seorang tahanan jangka panjang. Tidak semua anggota keluarga disebutkan dalam dokumentasi privatisasi. Namun, setelah beberapa saat, mereka dapat mengeluh karena kehilangan waktu.

Nuansa selanjutnya adalah perjanjian hadiah atau sewa. Biasanya, kerabat yang sedang berperang satu sama lain jarang diberitahu tentang operasi semacam itu. Kebenarannya mungkin akan muncul beberapa waktu kemudian, setelah pembelian tempat tinggal yang disengketakan. Namun kejutan paling umum yang mungkin Anda temui saat membeli real estat adalah apartemen yang terlilit hutang tagihan listrik. Di sini masalahnya dapat ditemukan sebelum kontrak ditandatangani, dan penting bagi pembeli untuk sepakat dengan penjual tentang cara menyelesaikannya. Biasanya, hal itu dilunasi dengan mengurangi biaya perumahan. Namun setiap kasus bersifat individual.

Informasi yang paling dapat diandalkan

Tidak semua silsilah yang dapat diandalkan dari suatu properti tertentu disembunyikan dalam dokumen resmi. Kerabat tersembunyi dan calon pelamar perumahan tidak dapat ditemukan di sana. Selain itu, pembayaran utilitas mungkin tidak dilakukan oleh pemilik rumah, tetapi oleh orang yang sama sekali berbeda yang dijanjikan. Skemanya begini: pemilik apartemen lanjut usia menandatangani perjanjian dengan kerabat jauh atau pekerja sosial bahwa setelah kematian mereka, tempat tersebut akan menjadi milik mereka, namun mereka harus membayar utilitas sekarang. Mereka secara teratur mentransfer uang ke perusahaan pengelola, sesuai dengan perjanjian, dan menganggap perumahan itu hampir menjadi milik mereka. Tanpa memperhitungkan perjanjian tersebut, ahli waris langsung, setelah kematian orang tua, berusaha untuk menyingkirkan hadiah yang tidak dapat diandalkan itu. Jual beli apartemen sedang diresmikan, namun sudah ada dua pelamar.

Ada cara paling andal untuk mengetahui semua kemungkinan jebakan yang dapat menutupi kegembiraan membeli rumah - dapatkan informasi tentang pemilik sebelumnya dari tetangga di pintu masuk atau mereka yang suka bergosip di halaman. Jika apartemen tersebut telah dimiliki oleh pemilik yang sama dalam waktu yang cukup lama, tidak mungkin menyembunyikan rahasia apa pun tentang apartemen tersebut dari orang yang tinggal di dekatnya. Informasi yang diterima dari mereka tidak dapat ditemukan di dokumen mana pun saat membeli apartemen. Bagaimana jika ada anggota keluarga penjual yang sakit jiwa atau cacat, tidak dapat mengurus hartanya secara mandiri, dan wali tidak menganggap perlu untuk menghormati hak-haknya. Jika perumahan baru lebih buruk dari yang sebelumnya, kesepakatan tersebut dapat dibatalkan atas permintaan otoritas perwalian. Oleh karena itu, informasi dari tetangga juga tidak boleh diabaikan.

Agen properti terbaik adalah pembelinya sendiri

Penting untuk mengingat hal berikut - tidak ada imbalan kepada perantara yang akan membuatnya lebih waspada ketika memeriksa dokumen pembelian rumah, kecuali untuk poin-poin yang ditentukan dalam kontrak. Oleh karena itu, ketika meminta bantuan kepada agen penjual, perlu untuk menyatakan dengan jelas tanggung jawab mereka kepada majikan jika tiba-tiba terjadi kesalahan dan kesepakatan terganggu. Membeli apartemen melalui agen adalah upaya lain yang agak berisiko. Apalagi harganya sangat mahal. Makelar tidak mengumpulkan informasi tentang masa lalu pemilik sebelumnya dan tidak berusaha melindungi kliennya di masa depan. Dia hanya mengecek data perumahan dengan apa yang dimiliki struktur resmi. Dan hanya setelah akta jual beli telah selesai dan real estate telah dibayar, serta remunerasi agen, calon pemohon apartemen yang dibeli dapat muncul. Seorang makelar barang tak bergerak akan tetap berada dalam keuntungan absolut. Dan pemilik lama dan baru akan dijerumuskan ke dalam serangkaian proses hukum.

Membeli apartemen tanpa perantara juga penuh dengan kesulitan yang tidak terduga jika Anda tidak memiliki kecerdasan dan informasi yang cukup tentang semua kemungkinan kejutan yang terkait dengan dokumen, transfer uang, dan seluk-beluk transaksi lainnya. Namun di antara kekurangan yang terlihat ini terdapat satu keuntungan yang signifikan: tidak ada seorang pun yang akan membela kepentingannya sekuat orang yang membeli untuk dirinya sendiri, orang yang membayar. Cukup dengan meminta dukungan dari penasihat berpengalaman yang dapat memberi tahu Anda tentang semua seluk-beluk operasi, dan apartemen yang dibeli akan diperiksa secara menyeluruh.

Penipu tidak pernah tidur

Menjual apartemen yang bukan milik Anda adalah salah satu metode penipuan real estate yang paling umum. Penipu berpengalaman memiliki dokumen palsu untuk perumahan itu sendiri, surat kuasa yang menjadi hak mereka untuk melakukan transaksi, seringkali terlihat lebih baik daripada aslinya. Di bidang jual beli dan persewaan real estat, terdapat penipu yang sangat profesional yang sangat menyadari semua seluk-beluk sistem hukum mengenai masalah ini. Surat kuasa adalah hal pertama yang harus diwaspadai pembeli. Mengapa pemiliknya tidak menjual rumahnya sendiri, bagaimana Anda bisa menghubunginya, setidaknya agar dia secara pribadi menegaskan otoritas perantara. Bagaimanapun, pemeriksaan dokumen saat membeli apartemen, dimulai dengan surat kuasa, tidak bisa dihindari oleh notaris. Ia harus memastikan keaslian dokumen tersebut dan memeriksa masa berlakunya. Sebaiknya hubungi notaris yang mengeluarkan surat kuasa ini.

Trik penipu selanjutnya adalah paspor palsu. Pemilik rumah sedang dalam perjalanan bisnis atau liburan panjang, dan ruangan mereka dikelola oleh orang asing yang telah memperoleh contoh dokumen asli atau bahkan aslinya sendiri. Ada banyak skema kriminal yang dapat digunakan penipu. Jangan lupakan juga agen penjual kulit hitam. Jadi, ketika berencana membeli rumah, ada baiknya berkonsultasi dengan pengacara dan tetap berhubungan dekat dengannya selama transaksi berlangsung. Ia mampu memberikan nasihat praktis mengenai pertanyaan kapan waktu terbaik untuk membeli apartemen, dengan fokus pada permintaan pasar real estat saat ini.

Dokumentasi di bawah mikroskop

Betapapun menariknya syarat kesepakatan dan harga yang menguntungkan, tidak perlu terburu-buru membayar. Pertama, Anda perlu mengumpulkan salinan kedua atau salinan semua dokumen tentang tempat tinggal, pemiliknya dan membawa semua surat-surat itu ke notaris. Jika properti tersebut mencakup anggota keluarga di bawah umur di antara pemiliknya, pengacara akan memberi tahu Anda cara menguraikan klausul tentang mereka dengan benar dalam kontrak. Selain itu, ia akan merekomendasikan otoritas mana yang harus dikunjungi, sertifikat mana yang harus diperoleh, agar hak-hak anak kecil tidak dilanggar, dan selanjutnya tidak ada seorang pun yang dapat mengakui pendaftaran jual beli apartemen sebagai tidak sah.

Nasihat yang berguna dari seorang pengacara akan membantu dalam pelaksanaan akta jual beli jika pemiliknya adalah pasangan suami istri dengan bagian kepemilikan yang berbeda atas properti tersebut, atau apartemen tersebut hanya dimiliki oleh salah satu dari mereka, dan yang kedua hanya terdaftar di dalamnya. Cara menyusun dokumen dengan benar dalam hal ini dan tanda terima apa yang harus diterima - sekali lagi, Anda tidak dapat melakukannya tanpa notaris. Sekalipun pembelinya sendiri ahli dalam urusan hukum, setiap dokumen yang menyatakan keaslian transaksi harus diperiksa dengan cermat agar tidak ada kesalahan dalam penulisan alamat, rincian penjual dan pembeli, tanggal, jumlah dan rincian penting lainnya.

Perebutan biaya

Yang perlu diperhatikan dalam membeli apartemen, selain poin-poin yang sudah disebutkan, adalah jumlah uang berdasarkan akta jual beli yang telah dilakukan sesuai dengan dokumen dan benar-benar diserahkan. Lebih menguntungkan bagi penjual untuk menunjukkan dalam laporan laba rugi (dan penjualan perumahan termasuk dalam ketentuan ini) nilai transaksi yang lebih rendah, karena ia harus melakukan pembayaran pajak atas nilai tersebut. Hal utama adalah bahwa jumlah yang ditentukan tidak lebih rendah dari nilai pasar sebesar 20-30%, karena hal ini dapat menimbulkan kecurigaan dari otoritas inspeksi. Jika persekongkolan antara penjual dan pembeli terbukti, maka pembeli tersebut dapat terlibat dalam kasus penipuan administratif.

Akan bermanfaat bagi penjual untuk menunjukkan jumlah yang lebih rendah, dan dia dapat meminta layanan ini kepada pembeli.

Anda tidak boleh setuju karena berbagai alasan:

1. Pertama, konsesi semacam itu benar-benar melanggar undang-undang yang berlaku saat ini dan penuh dengan konsekuensi.
2. Kedua, pembeli berhak mengembalikan sekitar 13% dari jumlah yang dibelanjakan untuk pembelian rumah. Kemungkinan terkait diatur oleh Kode Pajak.
3. Ketiga, jika transaksi tersebut kemudian ditentang oleh salah satu pihak dan dinyatakan tidak sah, penjual berhak mengembalikan kepada pembeli hanya sejumlah uang yang tertera dalam dokumen. Korban tidak akan bisa membuktikan sebaliknya jika ditentukan angka tertentu dalam kontrak.

Hitung dengan cerdas

Dan bahaya besar terakhir yang menunggu penjual dan pembeli adalah penyelesaian akhir. Kesulitan dalam memilih (untuk membeli perumahan primer atau sekunder) sudah berlalu; jangka waktu kapan lebih baik membeli apartemen telah ditentukan; cobaan dalam mengumpulkan dan memeriksa semua dokumen, mengumpulkan jumlah yang diperlukan atau mendapatkan pinjaman dari sebuah bank telah selesai. Dan semuanya bisa runtuh pada saat-saat terakhir jika Anda tidak mengambil tindakan pencegahan dengan transfer uang. Hal ini dapat dilakukan dengan mentransfer sejumlah uang kertas yang diperlukan ke tangan penjual, atau dengan mentransfer ke rekening bank yang lebih aman. Jika kita berbicara tentang jumlah yang besar, maka mereka biasanya takut berurusan dengan uang tunai. Namun, jika salah satu pihak lebih menyukai cara pembayaran ini, maka uang tersebut dapat ditransfer dengan menyewa brankas, yang darinya orang yang menunjukkan dokumen-dokumen tertentu yang dibuat pada saat pembelian apartemen berhak mengambilnya. Daftar mereka diperiksa oleh spesialis dari institusi tersebut. Dia juga menjamin keasliannya. Semua nuansa baik jenis pembayaran ini maupun pembayaran nontunai dapat ditemukan di bank.

Yang juga penting untuk diingat pada tahap pembayaran akhir biaya apartemen adalah jangan bingung antara besaran deposit dan uang muka, karena keduanya memiliki tujuan dan opsi pengembalian yang berbeda jika transaksi tidak berhasil untuk beberapa orang. alasan. Jumlah uang muka diperhitungkan dalam perhitungan akhir, tetapi deposit tidak. Itu dikembalikan kepada pembeli jika akuisisi berhasil, atau tetap menjadi milik penjual jika transaksi gagal karena alasan lain selain alasan dia. Bagaimanapun, jika transaksi gagal, titipan tetap menjadi milik pihak yang dirugikan.

Pasar perumahan sekunder penuh dengan banyak kejutan, tersembunyi dari pandangan orang kebanyakan. Terkadang hanya makelar properti berpengalaman atau pengacara profesional yang dapat menemukan jebakan dan melindungi Anda dari kesalahan langkah.

Sebelum Anda akhirnya memutuskan untuk membeli properti tertentu, Anda perlu memastikan bahwa transaksi yang akan datang aman dan tidak ada risiko pelanggaran terhadap kepentingan Anda. Apa saja yang harus Anda perhatikan saat membeli apartemen di pasar sekunder? Apa yang penting untuk diketahui tentang hal ini dan apa yang harus diperhatikan?

Pembaca yang budiman! Artikel kami membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum, namun setiap kasus bersifat unik.

Jika kamu ingin tahu cara mengatasi masalah Anda dengan tepat - hubungi formulir konsultan online di sebelah kanan atau hubungi +7 (499) 110-05-29. Ini cepat dan gratis!

Resiko dan kendala apa saja yang ada?

Dimana letak bahayanya? Ada banyak apartemen dan, tampaknya, algoritma jual beli kurang lebih berhasil.

Jadi, menurut apa arah harus menjelajahi apartemen yang Anda suka:

1. dokumen yang menyertainya;
2. kondisi teknis benda;
3. niat sebenarnya dari pemilik sebenarnya;
4. ketidakjujuran perantara (jika ada yang terlibat dalam penjualan).

Salah satu poin ini - bagian integral dari keseluruhan. Artinya, tidak dapat diterima jika hanya mengandalkan kepuasan pada beberapa aspek, sementara mengabaikan keraguan terhadap jaminan pada aspek lainnya. Misalnya:

1. Apartemen ini ideal dalam hal harga, lokasi, pencahayaan, tata letak. Tetangga baik, pintu masuk rapi. Tapi ternyata apartemen itu punya beban tersembunyi – seseorang yang diberhentikan selama masa hukuman penjara (orang-orang tersebut tetap memiliki hak untuk menggunakan perumahan di mana mereka terdaftar sebelum dikirim ke lembaga pemasyarakatan). Setelah beberapa saat, “penjaga” akan kembali dan menuntut haknya;
2. dokumen untuk apartemen dalam kondisi sempurna, perbaikan kecil diperlukan, tetapi karena alasan tertentu tidak ada perantara (bertindak melalui kuasa) menghindari kontak antara pembeli dan penjual sebenarnya. Apa yang bisa disembunyikan di sini: surat kuasa diperoleh secara curang - dari orang lanjut usia dengan gangguan jiwa, menderita kecanduan narkoba, dll.;
3. Penjual dan apartemennya tidak menimbulkan kecurigaan, dokumen lengkap, orangnya ramah. Tapi belakangan ternyata begitu Rumah itu tidak mengalami renovasi besar-besaran selama bertahun-tahun – ada risiko runtuhnya balok penyangga langit-langit, rumah sering dibiarkan tanpa pasokan listrik, dll.;
4. apartemen itu diperiksa di musim panas, saat lokasi sepi dan nyaman. Setelah membeli apartemen, pemilik baru pindah, tetapi pada musim gugur, tetangga bermasalah kembali dari dacha, yang menyewakan tempat tinggal mereka kepada siswa, tetapi sebenarnya adalah pecandu alkohol yang kejam. Setuju, itu tidak terlalu menyenangkan, meski secara hukum transaksi itu benar-benar aman.

Tonton video tentang risiko apa saja yang ada saat membeli apartemen di pasar sekunder (metode apa yang bisa digunakan penipu untuk menipu):

Apa yang perlu Anda periksa saat membeli apartemen di pasar sekunder, mengapa dan bagaimana

Tidak ada yang meragukan keseriusan membeli apartemen, tapi entah kenapa Seringkali orang cenderung mengalihkan tanggung jawab ke pundak orang lain.Makelar barang tak bergerak, perantara, siapa pun, yang seharusnya bertanggung jawab atas kondisi teknis yang baik dan kemurnian hukum.

Sejarah tempat

Kepemilikan pribadi di negara kita muncul pada awal tahun 90an (selama Uni Soviet, persediaan perumahan adalah milik negara). Oleh karena itu, sebagian besar apartemen di perumahan lama berganti pemilik berkali-kali. ya dan real estat yang lebih muda dengan cepat menjadi pasar sekunder dengan segala fasilitasnya: pendirian hukum, alur dokumen, dll. Penting untuk memeriksa sejarah apartemen, karena setiap pengalihan kepemilikan di masa lalu berpotensi menimbulkan risiko “kelemahan” hukum atas properti tersebut.

1. Pesan ekstrak dari Unified State Register. Ini mencerminkan pemilik saat ini dan sebelumnya, serta ada/tidaknya pembebanan dan larangan transaksi (misalnya, gadai, penangkapan, tuntutan).
2. Perhatikan frekuensi perubahan pemegang hak cipta. Apalagi jika mereka sudah lama tidak tinggal di apartemen ini. Resikonya adalah transaksi tersebut tidak bisa “bersih”, yaitu para penipu sedang memenuhi tugas untuk menjual kembali dengan cepat, “menjebak” pembeli yang terhormat.

Sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, setiap transaksi real estat dapat dinyatakan tidak sah dalam waktu 3 tahun. Selama periode ini, salah satu pemilik sebelumnya mungkin akan muncul di cakrawala, akibatnya masalah serius tidak dapat dihindari. Jika dalam Daftar Pendaftaran Negara Terpadu periode transaksi terakhir lebih tinggi dari periode 3 tahun, tidak ada yang perlu dikhawatirkan sama sekali - jangan ragu untuk membeli apartemen seperti itu.

Beberapa apartemen, setelah dipindahkan dari Uni Soviet ke ekonomi pasar, tidak pernah dimasukkan dalam Daftar Hak Milik Negara Terpadu (Daftar Hak Milik Negara Terpadu baru muncul pada tahun 2002), karena diprivatisasi, tetapi tidak tunduk pada penjualan apa pun. transaksi atau keterasingan lainnya. Ini yang terbaik pilihan ideal untuk pembelian: properti telah berada di tangan yang sama selama bertahun-tahun. Benar, ini sangat jarang terjadi.

Kualitas perumahan yang dijual

Terkadang apartemen berada dalam kondisi teknis dan sanitasi yang menyedihkan, tidak sesuai dengan apa yang dijanjikan sebelumnya.

Masalah serius lainnya adalah pemilik apartemen sering melakukan pembangunan kembali secara ilegal, yang terlihat secara fisik, tetapi tidak tercermin dalam dokumen Biro Inventarisasi Teknis.

Membeli suatu benda perubahan ilegal akan membawa banyak masalah di masa depan:

1. ketidakmampuan untuk menjual apartemen;
2. identifikasi pembangunan kembali oleh pejabat dan tuntutan untuk melegitimasinya (dan ini membutuhkan banyak uang, dengan mempertimbangkan juga denda “untuk penyembunyian” yang tak terhindarkan);
3. permintaan dari pihak berwenang untuk menghilangkan pembangunan kembali ilegal jika hal ini menimbulkan ancaman bagi seluruh rumah (ini akan membutuhkan pengeluaran finansial yang besar dan bukannya tanpa kerumitan).

perhatikan itu Pemilik bertanggung jawab penuh atas kondisi apartemen saat ini, siapa orang tersebut pada saat mengajukan klaim mengenai pembangunan kembali (dan bukan orang yang pernah tidak melegitimasinya).

1. anda perlu memeriksa apartemen dengan cermat (kondisi langit-langit, balkon, lantai, saluran air dan kabel listrik, langit-langit, lapisan pelat beton di dinding, di lantai atas - loteng, di lantai pertama - ruang bawah tanah);
2. permintaan dari penjual dokumen "segar" dari BTI. Dan meskipun jangka waktu 5 tahun sejak tanggal penerbitan terakhir sertifikat pendaftaran sudah cukup untuk mendaftarkan suatu transaksi, yang terbaik adalah bersikeras untuk memperbaruinya, karena 5 tahun adalah waktu yang terlalu lama. Dalam beberapa kasus, masuk akal untuk membayar layanan ini jika penjual mengajukan banding atas kurangnya dana “ekstra”.

Dokumen untuk apartemen dan dokumen terkait

Verifikasi dokumen bertujuan untuk memverifikasi keasliannya (tidak ada pemalsuan stempel, tanda tangan, atau tanggal).

Pemeriksaan visual tidak menjamin keselamatan pembeli - hanya di Layanan Pendaftaran Federal, setelah diajukan untuk pendaftaran, setiap dokumen akan menjalani pemeriksaan menyeluruh.

Betapapun bagusnya Pengacara yang “cerdas” dari firma terpercaya memiliki pengetahuan tentang segala seluk-beluk menyiapkan berbagai dokumen:

1. urutan dan interpretasi angka pada setiap kode;
2. desain stempel berbagai departemen (sampai stempel lama, hingga instansi pemerintah di daerah lain);
3. tekstur kertas formulir pelaporan yang ketat (akta pendaftaran, surat keterangan dari kantor catatan sipil, surat keterangan menteri, dll).

Hanya dokumen tanpa penghapusan, noda, koreksi (kecuali yang dinotariskan).

Peserta transaksi dan pihak berkepentingan lainnya

Penting bagi pembeli jelajahi sisi penjualannya:

1. identitas penjual. Mata rantai lemah utama dalam kepribadian penjual adalah ketidakmampuannya, ketidakmampuan mental, penyalahgunaan alkohol, kecanduan narkoba. Orang yang mengasingkan real estat ketika mereka memiliki cacat seperti itu tidak menyadari apa yang sedang terjadi. Milik mereka kerabat dapat dengan mudah menantang kesepakatan itu, dan pembeli akan mengalami kerugian;
2. identitas wali amanat, jika ia bertindak atas nama pemilik;
3. kehadiran pihak ketiga - kemungkinan pemohon apartemen dari pihak penjual (yang berada di penjara atau dalam perjalanan bisnis jangka panjang ke luar negeri atau Arktik);
4. keterlibatan anak di bawah umur dalam rumah susun yang dijual (apartemen tidak dapat dijual jika ada anak di antara pemiliknya atau jika ia dipecat karena melanggar hukum dan tidak diberikan tempat tinggal lain tanpa mengurangi kepentingan anak).

Tindakan pembeli:

1. cari tahu tentang keaslian paspor penjual (gunakan situs web resmi Layanan Migrasi Federal, di mana "palsu" tidak terdaftar, dan paspor yang diterbitkan secara resmi akan ditampilkan terlepas dari tahun dan lokasi penerbitannya). Tidak ada salahnya juga untuk mengunjungi kantor paspor setempat. Tunjukkan di sana perjanjian jual beli awal dan paspor Anda, dan Anda tidak akan ditolak untuk memberikan informasi yang relevan secara hukum;
2. meminta surat keterangan dari klinik psikoneurologi penjual, terutama jika penjual telah memberikan sedikit pun kecurigaan. Juga Disarankan untuk dengan hati-hati meminta sertifikat tersebut dari penjualjika seseorang berusia di atas 55-60 tahun (risiko penyakit terkait usia yang berhubungan dengan aktivitas pembuluh darah otak terlalu tinggi);
3. Penjual dapat diwakili oleh walinya karena ketidakmampuan atau kuasanya, namun dalam hal ini pembeli harus memerlukan surat kuasa yang diaktakan;
4. menjelang transaksi dengan menggunakan surat kuasa, periksa apakah surat kuasa tersebut sudah dicabut (ajukan permintaan kepada notaris yang menerbitkannya);
5. memperjelas apa kerangka acuan surat kuasa - apakah hanya menandatangani dokumen atau juga menerima uang untuk apartemen;
6. mengetahui apakah apartemen itu dibeli selama perkawinan (jika saat ini dijual, harus ada persetujuan dari pasangan yang lain, meskipun penjualnya bercerai - harta yang diperoleh bersama tidak dapat dialihkan tanpa persetujuan bersama dari pasangan, jika tidak, transaksi dapat dinyatakan tidak sah setelah penyelesaian moneter dan pendaftaran hak milik Anda oleh negara);
7. Permintaan dari pihak penjual perpanjangan ekstrak dari daftar rumah. Ini menunjukkan tidak hanya komposisi orang-orang yang terdaftar saat ini, tetapi juga mereka yang sebelumnya terdaftar dan dikeluarkan dari daftar (di mana tepatnya orang tersebut pergi dan untuk alasan apa - ajukan pertanyaan, cari tahu, bahkan jika Anda harus menyewa pengacara). Ekstrak tersebut akan memperjelas informasi tentang narapidana, pelancong bisnis jangka panjang, dan anak di bawah umur.

Pertanyaan apa yang harus ditanyakan saat membeli apartemen di pasar sekunder

Membeli apartemen jangan malu untuk bertanya apapun, berhubungan dengannya. Sangat penting untuk memperjelas:

1. siapa pemilik apartemen tersebut sebelum dan untuk berapa lama;
2. ketika renovasi besar-besaran dilakukan di rumah;
3. apakah ada cacat utilitas serius di apartemen dan fitur lainnya (kedekatan lokasi dengan sumber peningkatan getaran, radiasi, dll.);
4. untuk alasan apa apartemen itu dijual sekarang;
5. jika seseorang bertindak berdasarkan surat kuasa - di mana prinsipalnya, apakah mungkin untuk menghubunginya, memastikan bahwa dia masih hidup, memadai dan dengan sengaja mengasingkan properti yang dimilikinya;
6. siapa tetangganya?

Kami siap menjawab pertanyaan apa pun secara mendetail, berusaha dengan segala cara untuk saling mengoreksi pada malam transaksi, menyetujui syarat dan bentuk pembayaran, dan sebagainya.

Ketegangan sekecil apa pun dalam menanggapi pertanyaan Anda akan menimbulkan kewaspadaan yang sehat dan klarifikasi informasi yang lebih mendalam tentang apartemen tersebut, bahkan sampai pada titik ditinggalkannya. Jika Tidak ada alternatif yang layak untuk apartemen ini, pastikan untuk melibatkan pengacara yang kompeten!

Bagaimana Menghindari Penipuan

Berniat membeli apartemen, kehati-hatian harus dimobilisasi, emosi harus dimatikan dan kehati-hatian maksimal harus dilakukan. Direkomendasikan:

1. menghindari kerja sama dengan agen penjual yang “teduh” dan orang mencurigakan lainnya;
2. memeriksa secara cermat dokumen-dokumen pada tingkat dasar secara mandiri;
3. melibatkan pengacara yang berpengalaman dan bereputasi baik untuk pemeriksaan dokumen lebih dalam, serta untuk bantuan dalam pembuatan perjanjian jual beli;
4. cari tahu alasan harga yang sangat rendah (terkadang orang perlu segera menjual apartemen karena alasan keluarga, tetapi sering kali penipu mendorong pembayaran cepat untuk apartemen yang memiliki harga rendah yang menggiurkan bagi pembeli);
5. membuat perjanjian dengan ketentuan bahwa pembayaran akan dilakukan hanya setelah transaksi diakui sah oleh Layanan Pendaftaran Federal (untuk pembayaran, gunakan brankas dengan opsi pemblokiran sampai Sertifikat Pendaftaran Negara ditunjukkan);
6. jangan membayar di tempat yang “sembarangan” (penipu terkadang menyesatkan pembeli yang tidak beruntung dengan menciptakan gangguan, keributan, kepanikan. Dan kemudian mereka menuduhnya tidak membayar uang).

Aturan menjual apartemen di pasar sekunder

Algoritma jual belinya adalah sebagai berikut:

1. pencarian objek;
2. inspeksi;
3. dalam hal kesepakatan - kesimpulan dari perjanjian transaksi awal (disebut juga perjanjian titipan) dan pembayaran uang muka;
4. persiapan akhir paket dokumen transaksi;
5. kesimpulan dari perjanjian jual beli akhir dalam bentuk tertulis sederhana (atau pelaksanaannya oleh notaris);
6. pendaftaran negara bagian dengan Layanan Pendaftaran Federal.

Bentuk tertulis yang sederhana tidak mempunyai kekuatan hukum, sampai perjanjian tersebut melewati pendaftaran negara bagian dengan Layanan Pendaftaran Federal.

Notaris tidak mampu melakukan pengkajian mendalam terhadap akta-akta, dan hal itu bukan merupakan tugasnya (tujuannya untuk mengesahkan fakta adanya perbuatan hukum antara para pihak). Pegawai layanan registrasi melakukan pemeriksaan hukum mendalam, yang menurut undang-undang memerlukan waktu minimal 30 hari.

Pengacara merekomendasikan daftarkan perjanjian melalui Layanan Pendaftaran Federal, dan lakukan pembayaran hanya setelah memastikan bahwa pendaftaran transaksi tidak ditolak atau transaksi tidak ditangguhkan, Sertifikat diterbitkan. Seringkali transaksi ditangguhkan dan terkadang pendaftaran ditolak.

Dokumen apa saja yang perlu disiapkan untuk menyelesaikan kontrak?

Kumpulan dokumen standardilampirkan pada perjanjian pokok:

1. dokumen kepemilikan (perjanjian jual beli, wasiat, akta hibah, perjanjian privatisasi, dll);
2. paspor kedua belah pihak;
3. Paspor teknis BTI beserta penjelasannya;
4. ekstrak dari daftar rumah;
5. ekstrak dari rekening pribadi departemen perumahan atau asosiasi pemilik rumah;
6. persetujuan pasangan (jika perlu);
7. berbagai sertifikat dari kantor pendaftaran (tentang perubahan nama keluarga, tentang status perkawinan - jika keadaan transaksi saat ini memerlukannya);
8. izin dari penguasa perwalian dan perwalian (jika hak anak di bawah umur terpengaruh selama jual beli);
9. surat kuasa yang diaktakan (bila penjualannya ditangani oleh orang yang berwenang);
10. sertifikat dari klinik psikoneurologis (jika diperlukan).

Pada semua tahap pembelian apartemen (pemeriksaan, persiapan dokumen, penyelesaian transaksi), baik risiko yang jelas maupun yang tersembunyi menanti pembeli.

Memahaminya memerlukan pengalaman; pengetahuan tentang seluk-beluk hukum sangat diperlukan.

Cara membeli apartemen dengan benar di pasar real estat sekunder dan apa yang harus diperhatikan pembeli sebelum membuat perjanjian jual beli:

Tidak menemukan jawaban atas pertanyaan Anda? Temukan, cara mengatasi masalah Anda dengan tepat - hubungi sekarang:

10 Oktober 2018

Memilih dan membeli mobil bekas bisa penuh dengan banyak kendala. Ulasan ini, tentu saja, tidak akan mengubah Anda menjadi seorang pemetik mobil yang tangguh, tetapi akan memungkinkan Anda untuk mengatasi masalah utama yang mungkin Anda temui saat membeli mobil bekas.

Memeriksa penjual

Di mana memulainya? Anda perlu memahami dari siapa Anda akan membeli mobil bekas. Ada dua pilihan: dealer mobil atau perorangan. Walaupun mobil akan dipoles dan dikanji di dealer mobil, namun lebih baik berurusan dengan pemiliknya, karena dealer mobil hanya sebagai perantara dan tidak bertanggung jawab atas mobil tersebut. Saat membeli mobil dari pemilik pribadi, Anda perlu memastikan bahwa dia adalah pemilik sebenarnya dari mobil tersebut: untuk melakukan ini, Anda perlu hati-hati membandingkan data paspor penjual dengan data dalam judul. Lebih baik tidak bekerja sama dengan orang yang dipercaya - mungkin mobil itu dijual tanpa persetujuan pemiliknya.

Memeriksa nomor VIN

Sebelum membeli, Anda harus memeriksa VIN, nomor identifikasi kendaraan individu yang tertera pada mobil itu sendiri, dengan nomor yang tertera pada judul kendaraan. Nomor ini bisa diletakkan di beberapa tempat: di panel depan bodi, di bawah floor trim, di kusen pintu, di pilar bodi di samping jok pengemudi - semuanya tergantung merek dan model mobil. . Anda juga dapat memeriksa mobil menggunakan nomor VIN di situs polisi lalu lintas.

Kami memeriksa kondisi teknis mobil

Pada pertemuan pertama, Anda perlu melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap mobil. Ini tidak akan menggantikan diagnosis lengkap, tetapi akan memungkinkan Anda memutuskan apakah perlu memberi perhatian lebih lanjut pada mesin ini atau lebih baik mencari opsi lain. Apa yang harus Anda perhatikan?

1. kualitas dan keseragaman cat;
2. kebersihan dan kerapian salon;
3. saat berkendara tidak boleh ada kerusakan pada penyangga, derit peredam kejut, dan suara asing lainnya;
4. mesin harus beroperasi tanpa bunyi derit dan suara lainnya, saat mengemudikan mobil harus berakselerasi dengan lancar tanpa gangguan;
5. di jalan datar roda kemudi tidak boleh tertarik ke samping, dan pada saat menikung harus kembali ke tempat semula, rem harus bekerja tanpa bunyi berdecit atau getaran;

Jika, setelah diperiksa, mesin mobil bersih secara steril, pikirkanlah: mungkin penjual ingin menyembunyikan kebocoran oli mesin.

Tingkat cairan teknis dalam tangki harus memenuhi standar. Setelah membeli mobil, ada baiknya mengganti semua cairan teknis, pertama-tama, oli mesin, meskipun penjual meyakinkan Anda bahwa dia baru saja mengganti pelumas - Anda hanya dapat menilai kondisi pengoperasian dan kualitas produk dari kata-katanya. Anda dapat memilih oli mesin yang tepat menggunakan layanan online, misalnya di situs Castrol.

Jangan lupa menawar

Keuntungan lain membeli mobil bekas dari perorangan adalah kemungkinan tawar-menawar: seperti yang ditunjukkan oleh praktik, Anda hampir selalu dapat mengurangi 5–10% dari harga yang tertera dalam iklan.

Kami dengan hati-hati menyusun kontrak

Jika mobil sudah melewati semua tahapan verifikasi, Anda bisa mulai menyiapkan dokumen dan membuat kontrak. Penting untuk menunjukkan tidak adanya kerusakan, serta total biaya mobil. Jika kontrak diakhiri, Anda hanya akan menerima kembali jumlah yang ditentukan dalam kontrak. Pastikan untuk memperoleh dan menyimpan tanda terima dari pemilik yang menyatakan bahwa uang telah diterima secara penuh. Periksa apakah kontrak berisi rincian yang benar tentang penjual, merek dan model mobil, serta nomor VIN. Dalam kontrak, tentukan kewajiban penjual untuk menyerahkan mobil kepada Anda dengan paket lengkap dokumen teknis dan aksesori lainnya.

Jika Anda memutuskan untuk membeli mobil bekas, jangan luangkan waktu dan tenaga untuk memperjelas semua nuansanya. Sebagaimana diperlihatkan oleh praktik, permasalahan seperti ini paling baik diselesaikan di darat.