Worauf Sie achten sollten

Jede Transaktion in Form eines Kaufs und Verkaufs beinhaltet eine monetäre Abwicklung. Möbel, ein Pelzmantel, Grünzeug bei Oma auf dem Markt – eine bestimmte Menge Geldscheine fließt von einem Portemonnaie ins andere. Und es besteht immer das Risiko, dass Sie für Ihr hart verdientes Geld ein Produkt erhalten, das nicht der von Ihnen erwarteten Qualität entspricht, oder dass Sie, wenn der Verkäufer ein Betrüger ist, ganz darauf verzichten müssen. Selbst bei einem geringen Kaufpreis kann der Verlust einiger Geldscheine tiefe Frustration hervorrufen, aber was ist, wenn es um Millionen geht? Zum Beispiel beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses? Hier sollten Sie vor der endgültigen Berechnung hundertmal nachsehen.

Neubau oder Weiterverkauf?

Beim Kauf von Immobilien, die zuvor jemandem gehörten, den sogenannten Zweitwohnungen, besteht die Möglichkeit, Wohnungen „mit Gepäck“ zu kaufen – Nebenkostenschulden, nicht eingetragene Anteilseigner und andere ähnliche Nuancen, die später das normale Wohnen auf persönlichen Quadratmetern beeinträchtigen können . Wenn Sie sich für eine solche Transaktion entscheiden, sollten Sie genau wissen, worauf Sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses vom Vorbesitzer oder seinem Vertreter achten müssen. Das Risiko, statt einer Wohnung eine vergebliche Klage zu bekommen und am Ende beim Kauf einer Zweitimmobilie ohne Ecke und ohne Geld dazustehen, ist recht hoch.

Eine zuverlässigere Option ist der Kauf einer Wohnung in einem Neubau. Vor allem, wenn das Haus bereits vermietet ist und sich im Bezugsstadium befindet. In diesem Fall ist die Liste der zur Überprüfung erforderlichen Wohnungsunterlagen wesentlich kürzer. Aber auch hier wäre es sinnvoll, sich beim Kauf einer Wohnung von einem Bauträger von einem erfahrenen Anwalt beraten zu lassen, denn jeder Deal birgt seine Tücken. Und wenn es sich um Immobilien handelt, bei denen es um ganz erhebliche Beträge geht, ist höchste Vorsicht geboten.

Die Gefahren einer sauberen Wohnung

Der günstigste Weg, Immobilien zu erwerben, ist heute die Beteiligung an einer Baugemeinschaft. In diesem Fall können Sie bis zu 30 % der tatsächlichen Kosten der Wohnung sparen. Aber auch das Risiko, Jahre später auf dem Gelände der Grube eine verwilderte Brachfläche zu finden, ist recht hoch. Es ist besser, vor einem Treffen mit dem Bauträger herauszufinden, wie man eine Wohnung während des gemeinsamen Bauens kauft, um bei der Schlüsselübergabe für die Immobilie keinen Vertrag zu unterzeichnen, der keinerlei Garantien bietet. Doch selbst das zuverlässigste notariell beglaubigte Dokument schützt in bestimmten Fällen nicht vor Verlusten. Der Bauträger geht möglicherweise in Konkurs, erhält nicht zum vereinbarten Zeitpunkt die Genehmigung zum Bau eines Hauses und das Geld wird an Wert verlieren, wenn alle Unterschriften und Siegel eingesammelt sind. Manchmal verschwinden die Gelder der Aktionäre in eine unbekannte Richtung. Bei der Entscheidung, ein Haus vor dem Bau zu kaufen, sollten Käufer bedenken, dass in den meisten Fällen, wenn der Bauträger auf unvorhergesehene Probleme stößt, höchstens damit gerechnet werden kann, dass er den Status eines betrogenen Anteilseigners erhält, nicht jedoch das Haus selbst.

Wenn ein im Bau befindliches Haus bereits überdacht ist, ist die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Einzugs in ein Eigenheim viel höher, als wenn es bereits beim Ausheben einer Baugrube erworben wurde. Jeder hat das Recht, selbst zu entscheiden, wo er eine Wohnung kauft, doch der Sparwunsch ist nicht immer berechtigt. Gesellschafter für den Bau eines Wohngebäudes zu werden, gleicht oft dem Erwerb einer Katze im Sack. Das Geld wurde gegeben, aber es gab keine Ware.

Wenn das Haus mit genehmigter technischer Dokumentation gebaut und in Betrieb genommen wird, sollten Sie persönlich überprüfen, ob das, was auf dem Papier steht, mit der Realität übereinstimmt. Vergleichen Sie den vor Ihnen liegenden Grundriss mit dem Entwurf, der Anzahl der Quadratmeter der Gesamt- und Nutzfläche und den Rechten des Bauträgers, eine bestimmte Fläche zu verkaufen. Es wäre sinnvoll zu prüfen, ob bereits jemand in der neuen Wohnung angemeldet ist. Das gleiche Haus zweimal an verschiedene Personen zu verkaufen, ist keine neue Art von Betrug.

Stammbaum der Zweitwohnungen

Vor solchen Entwicklungen ist niemand beim Erwerb eines Eigenheims gefeit. Die Überprüfung der rechtlichen Sauberkeit einer Wohnung kann viel Zeit in Anspruch nehmen, sollte aber nicht vernachlässigt werden. Es ist schwierig, aber möglich, die Liste der Vorbesitzer von Immobilien, die Dauer ihres Aufenthalts an der angegebenen Adresse, den Familienstand, die Anwesenheit von Kindern und anderen nahen Verwandten zu verfolgen. Diesbezüglich erhalten Sie relevante Informationen und echte Unterstützung bei mehreren staatlichen Institutionen: dem Katasterdienst, dem Passamt usw. Vollständige Informationen sind erforderlich, damit es bei Abschluss der Transaktion oder nach dem Einzug nicht plötzlich zu einer Wende kommt dass nicht alle Quadratmeter der Wohnung dem Verkäufer gehörten. Ein Teil der Wohnfläche und manchmal sogar einzelne Räume können im Eigentum anderer Personen stehen. Sie können jederzeit ihre Rechte an diesen Zählern einfordern. Und ihre Ansprüche sind gesetzlich stärker geschützt, im Gegensatz zum Wunsch des Käufers, die bezahlten Zähler ungeteilt zu besitzen.

Was beim Wohnungskauf noch zu beachten ist, ist die technische Dokumentation. Oft führen Bewohner Renovierungen durch, indem sie Küche, Flur und Zimmer umgestalten. Sie reißen tragende Wände ab, vereinen ein Badezimmer oder teilen umgekehrt einen einzelnen Raum. Bei Problemen rechtlicher Art, bei denen das Eigentumsrecht gefährdet ist, sind die Strafen der VZTA im Falle der Feststellung einer Änderung des Grundrisses nicht vergleichbar. Sie können aber auch viel Ärger mit sich bringen. In jedem Fall werden sie zweifellos zu zusätzlichen finanziellen Aufwendungen führen. Eine Geldbuße, die Behebung von Verstößen in Form von ungeplanten Großreparaturen ist die wahrscheinlichste Entwicklung der Ereignisse.

Die verborgene Vergangenheit des Sekundärmarktes

Neben Informationen, die der Verkäufer gerne bis zum Abschluss der Transaktion verbergen möchte, gibt es viele Fallstricke, die oft nur schwer zu erraten sind. Worauf sollten Sie beim Wohnungskauf neben den aufgeführten Nuancen achten? Beispielsweise wegen eines möglichen Rechtsverstoßes bei der Privatisierung erworbener Immobilien.

In den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts trat ein Gesetz in Kraft, nach dem jeder, der sich in einem bestimmten Wohnraum anmeldete, Anspruch auf eigene Quadratmeter hatte. Es galt für alle, einschließlich kleiner Kinder, früherer Ehegatten, die in derselben Wohnung gemeldet blieben, und vorübergehend abwesenden Verwandten, beispielsweise einem Langzeitgefangenen. In der Privatisierungsdokumentation waren nicht alle Familienmitglieder aufgeführt. Aber nach einer Weile konnten sie sich darüber beschweren, dass ihnen ihre Zeit geraubt wurde.

Die nächste Nuance ist ein Schenkungs- oder Mietvertrag. In der Regel werden miteinander verfeindete Angehörige kaum über solche Operationen informiert. Die Wahrheit könnte einige Zeit später, nach dem Kauf des umstrittenen Wohnraums, ans Licht kommen. Aber die häufigste Überraschung, die Sie beim Kauf einer Immobilie erleben können, ist eine Wohnung mit Schulden auf den Stromrechnungen. Hier kann das Problem bereits vor Vertragsabschluss entdeckt werden und es ist wichtig, dass sich der Käufer mit dem Verkäufer über die Lösung des Problems einigt. Die Amortisierung erfolgt in der Regel durch eine Reduzierung der Wohnkosten. Aber jeder Fall ist individuell.

Die zuverlässigsten Informationen

Nicht alle zuverlässigen Stammbäume einer bestimmten Immobilie sind in offiziellen Dokumenten verborgen. Verborgene Verwandte und mögliche Wohnungsbewerber sind dort nicht zu finden. Darüber hinaus dürfen Nebenkostenzahlungen nicht von den Eigentümern des Hauses geleistet werden, sondern von ganz anderen Personen, denen sie versprochen wurden. Das Schema sieht wie folgt aus: Ältere Wohnungseigentümer unterzeichnen mit entfernten Verwandten oder Sozialarbeitern eine Vereinbarung, dass die Wohnung nach ihrem Tod an sie übergeht, sie müssen jedoch jetzt für die Nebenkosten aufkommen. Sie überweisen regelmäßig vereinbarungsgemäß Geld an die Verwaltungsgesellschaft und betrachten die Wohnung quasi als ihr Eigentum. Ohne Berücksichtigung einer solchen Vereinbarung versuchen die direkten Erben nach dem Tod des Alten, die unzuverlässige Schenkung loszuwerden. Der Kauf und Verkauf der Wohnung wird formalisiert, es gibt jedoch bereits zwei Bewerber dafür.

Es gibt den zuverlässigsten Weg, sich über alle möglichen Fallstricke zu informieren, die die Freude am Hauskauf überschatten können: Informieren Sie sich über die Vorbesitzer bei Nachbarn im Eingangsbereich oder denen, die gerne im Garten klatschen. Wenn die Wohnung schon längere Zeit im Besitz derselben Eigentümer ist, wird es nicht möglich sein, vor den Anwohnern irgendwelche Geheimnisse darüber zu verbergen. Die von ihnen erhaltenen Informationen finden sich in keinem Dokument beim Wohnungskauf wieder. Was ist, wenn jemand in der Familie des Verkäufers psychisch krank oder behindert ist, sein Eigentum nicht selbstständig verwalten kann und der Vormund es nicht für notwendig hält, seine Rechte zu respektieren? Wenn die neue Wohnung schlechter ist als die vorherige, kann das Geschäft auf Antrag der Vormundschaftsbehörde storniert werden. Daher sollten auch Informationen von Nachbarn nicht vernachlässigt werden.

Der beste Makler ist der Käufer selbst

Es ist wichtig, sich an Folgendes zu erinnern: Keine Vergütung an den Vermittler wird ihn bei der Prüfung der Unterlagen für den Wohnungskauf wachsamer machen, mit Ausnahme der im Vertrag genannten Punkte. Wenn Sie sich daher an Immobilienmakler wenden, um Unterstützung zu erhalten, ist es notwendig, die Verantwortung gegenüber Ihrem Arbeitgeber klar zum Ausdruck zu bringen, wenn plötzlich etwas schief geht und das Geschäft scheitert. Der Kauf einer Wohnung über eine Agentur ist ein weiteres eher riskantes Unterfangen. Außerdem ist es sehr teuer. Der Makler sammelt keine Informationen über die Vergangenheit der ehemaligen Eigentümer und versucht nicht, seinen Kunden in Zukunft zu schützen. Er gleicht die Wohnungsdaten lediglich mit den offiziellen Strukturen ab. Und erst nach Abschluss des Kaufvertrags und der Bezahlung der Immobilie sowie der Maklervergütung können potenzielle Bewerber für die gekaufte Wohnung erscheinen. Ein Makler bleibt im absoluten Vorteil. Und die bisherigen und neuen Eigentümer werden in eine Reihe von Gerichtsverfahren verwickelt.

Der Kauf einer Wohnung ohne Vermittler birgt auch unvorhergesehene Schwierigkeiten, wenn Sie nicht über ausreichend Scharfsinn und Informationen über alle möglichen Überraschungen verfügen, die mit dem Papierkram, der Geldüberweisung und anderen Feinheiten der Transaktion verbunden sind. Aber unter diesen sichtbaren Mängeln gibt es einen entscheidenden Vorteil: Niemand wird seine Interessen so eifrig verteidigen wie derjenige, der für sich selbst kauft, der zahlt. Es reicht aus, die Unterstützung eines erfahrenen Beraters in Anspruch zu nehmen, der Sie über alle Feinheiten der Operation aufklären kann, und die gekaufte Wohnung wird gründlichst überprüft.

Betrüger schlafen nie

Der Verkauf einer Wohnung, die nicht Ihnen gehört, ist eine der häufigsten Methoden des Immobilienbetrugs. Erfahrene Betrüger haben gefälschte Dokumente für die Wohnung selbst, eine Vollmacht, aufgrund derer sie das Recht haben, eine Transaktion durchzuführen, die oft besser aussehen als die Originale. Im Bereich des Kaufs, Verkaufs und der Vermietung von Immobilien gibt es hochprofessionelle Betrüger, die sich mit allen Feinheiten des Rechtssystems zu diesem Thema bestens auskennen. Die Vollmacht ist das erste, worauf der Käufer aufmerksam gemacht werden sollte. Warum verkauft der Eigentümer sein Haus nicht selbst, wie kann man ihn kontaktieren, zumindest damit er persönlich die Vollmacht des Vermittlers bestätigt. In jedem Fall lässt sich die Prüfung der Unterlagen beim Wohnungskauf, angefangen bei der Vollmacht, durch einen Notar nicht vermeiden. Er muss die Echtheit des Dokuments bestätigen und dessen Gültigkeitsdauer überprüfen. Am besten wenden Sie sich an den Notar, der diese Vollmacht ausgestellt hat.

Der nächste Trick der Betrüger ist ein gefälschter Reisepass. Hausbesitzer sind auf einer längeren Geschäftsreise oder im Urlaub und ihre Räumlichkeiten werden von Fremden verwaltet, die dafür Muster von Originaldokumenten oder sogar die Originale selbst besorgt haben. Es gibt viele kriminelle Machenschaften, die Betrüger nutzen können. Vergessen Sie auch nicht die schwarzen Immobilienmakler. Wenn Sie also planen, ein Haus zu kaufen, ist es besser, einen Anwalt zu konsultieren und während der gesamten Transaktion engen Kontakt mit ihm zu halten. Er kann praktische Ratschläge zu der Frage geben, wann der beste Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung ist, wobei er sich auf die aktuelle Nachfrage des Immobilienmarktes konzentriert.

Dokumentation unter dem Mikroskop

Egal wie attraktiv die Vertragskonditionen und der günstige Preis sind, es besteht kein Grund zur Eile zu zahlen. Zunächst müssen Sie Zweitexemplare oder Kopien aller Dokumente über die Wohnfläche und deren Eigentümer sammeln und mit allen Unterlagen zum Notar gehen. Wenn zu den Eigentümern der Immobilie minderjährige Familienangehörige gehören, erklärt Ihnen der Anwalt, wie Sie die entsprechende Klausel im Vertrag richtig formulieren. Darüber hinaus empfiehlt er, welche Behörden aufgesucht werden sollten, welche Bescheinigungen einzuholen sind, damit die Rechte von Kleinkindern nicht verletzt werden und niemand die Registrierung des Kaufs und Kaufs einer Wohnung nachträglich als ungültig anerkennen kann.

Nützliche Ratschläge eines Anwalts helfen bei der Umsetzung eines Kaufvertrags, wenn die Eigentümer Ehegatten mit unterschiedlichen Eigentumsanteilen an der Immobilie sind oder die Wohnung nur einem von ihnen gehört und der zweite nur darin eingetragen ist. Wie man in diesem Fall Dokumente richtig erstellt und welche Quittungen man bekommt – auch hier geht es nicht ohne einen Notar. Auch wenn der Käufer selbst ein Profi in rechtlichen Angelegenheiten ist, muss jedes Dokument, das die Echtheit der Transaktion bescheinigt, sorgfältig geprüft werden, damit keine Fehler beim Schreiben der Adresse, Angaben zum Verkäufer und Käufer, Datum, Betrag und anderen wesentlichen Details vorliegen.

Streit um die Kosten

Beim Kauf einer Wohnung ist neben den bereits aufgeführten Punkten auch auf den gemäß den Unterlagen getätigten und tatsächlich übergebenen Kaufvertragsbetrag zu achten. Für den Verkäufer ist es rentabler, in der Gewinn- und Verlustrechnung (und der Verkauf von Wohnraum fällt unter diese Bestimmung) einen niedrigeren Transaktionswert anzugeben, da er darauf Steuerzahlungen leisten muss. Wichtig ist, dass der angegebene Betrag den Marktwert nicht um 20-30 % unterschreitet, da dies bei den Kontrollbehörden Verdacht erregen kann. Wenn eine Verschwörung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer nachgewiesen wird, kann letzterer in ein Verwaltungsverfahren wegen Betrugs verwickelt werden.

Für den Verkäufer ist es von Vorteil, einen niedrigeren Betrag anzugeben, und er kann den Käufer um diese Leistung bitten.

Sie sollten aus vielen Gründen nicht zustimmen:

1. Erstens verstößt ein solches Zugeständnis tatsächlich gegen die geltende Gesetzgebung und ist mit Konsequenzen verbunden.
2. Zweitens hat der Käufer das Recht, etwa 13 % des für den Wohnungskauf ausgegebenen Betrags zurückzuerstatten. Die entsprechende Möglichkeit ist in der Abgabenordnung geregelt.
3. Drittens hat der Verkäufer das Recht, dem Käufer nur den in den Dokumenten angegebenen Betrag zurückzuerstatten, wenn die Transaktion später von einer der Parteien angefochten und für ungültig erklärt wird. Der Geschädigte kann das Gegenteil nicht beweisen, wenn im Vertrag eine bestimmte Zahl festgelegt ist.

Clever rechnen

Und die letzte große Gefahr, die sowohl den Verkäufer als auch den Käufer erwarten kann, ist die endgültige Regelung. Die Entscheidungsschwierigkeiten (Erwerb einer Erst- oder Zweitwohnung) liegen hinter uns; der Zeitrahmen, wann es besser ist, eine Wohnung zu kaufen, steht fest; die Mühe, alle Dokumente zu sammeln und zu prüfen, den erforderlichen Betrag zusammenzustellen oder einen Kredit zu erhalten Eine Bank wurde fertiggestellt. Und im letzten Moment kann alles zusammenbrechen, wenn Sie bei der Geldüberweisung nicht vorsorglich vorgehen. Dies kann durch die Übertragung der erforderlichen Anzahl an Scheinen in die Hände des Verkäufers oder durch Überweisung auf ein Bankkonto erfolgen, was sicherer ist. Wenn es sich um einen großen Betrag handelt, haben sie meist Angst, mit Bargeld umzugehen. Wenn jedoch eine der Parteien diese Zahlungsart bevorzugt, kann das Geld durch Anmietung eines Bankschließfachs überwiesen werden, aus dem die Person, die bestimmte beim Kauf der Wohnung erstellte Dokumente vorlegt, das Recht hat, es abzuholen. Ihre Liste wird von einem Spezialisten der Einrichtung überprüft. Er garantiert auch deren Echtheit. Alle Nuancen sowohl dieser Zahlungsart als auch der bargeldlosen Zahlung erfahren Sie bei der Bank.

Bei der endgültigen Zahlung der Wohnungskosten ist es auch wichtig, daran zu denken, die Höhe der Anzahlung und die Anzahlung nicht zu verwechseln, da sie unterschiedliche Zwecke und Rückgabemöglichkeiten haben, wenn die Transaktion bei einigen nicht zustande kommt Grund. Der Vorschussbetrag wird bei der endgültigen Berechnung berücksichtigt, die Anzahlung jedoch nicht. Es wird entweder an den Käufer zurückgegeben, wenn der Erwerb erfolgreich war, oder verbleibt beim Verkäufer, wenn die Transaktion aus anderen als seinen Gründen fehlgeschlagen ist. Sollte die Transaktion scheitern, verbleibt die Kaution in jedem Fall beim Geschädigten.

Der Zweitwohnungsmarkt birgt viele Überraschungen, vor den Augen des Durchschnittsmenschen verborgen. Manchmal kann nur ein erfahrener Immobilienmakler oder ein professioneller Anwalt die Fallstricke erkennen und Sie vor einem Fehltritt bewahren.

Bevor Sie sich endgültig für den Kauf einer bestimmten Immobilie entscheiden, Sie müssen sicherstellen, dass die bevorstehende Transaktion sicher ist und keine Gefahr einer Verletzung Ihrer Interessen besteht. Was ist beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt zu beachten? Was ist darüber zu wissen und was ist zu beachten?

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Welche Risiken und Fallstricke gibt es?

Wo liegt die Gefahr? Es gibt viele Wohnungen und es scheint, dass der Kauf- und Verkaufsalgorithmus mehr oder weniger ausgereift ist.

Also, nach was Wegbeschreibungen sollten die Wohnung erkunden, die Ihnen gefällt:

1. beigefügte Dokumente;
2. technischer Zustand des Objekts;
3. die wahren Absichten des wahren Eigentümers;
4. Skrupellosigkeit der Vermittler (sofern am Verkauf beteiligt).

Einer dieser Punkte - integraler Bestandteil des Ganzen. Das heißt, es ist inakzeptabel, sich auf die Erfüllung einiger Aspekte zu verlassen und gleichzeitig die Zweifelhaftigkeit der Garantien für andere Aspekte zu ignorieren. Zum Beispiel:

1. Die Wohnung ist hinsichtlich Preis, Lage, Beleuchtung und Aufteilung ideal. Gute Nachbarn, ordentlicher Eingang. Aber es stellt sich heraus, dass die Wohnung hat versteckte Belastungen – eine Person, die für die Dauer einer Gefängnisstrafe entlassen wurde (diese Personen behalten das Recht, die Unterkunft zu nutzen, in der sie vor ihrer Überstellung in die Justizvollzugskolonie registriert waren). Nach einer Weile wird der „Hausmeister“ zurückkehren und seine Rechte geltend machen;
2. Die Unterlagen für die Wohnung sind in einwandfreiem Zustand, kleinere Reparaturen sind erforderlich, aber aus irgendeinem Grund wird ein Vermittler (der als Bevollmächtigter handelt) unter keinen Umständen dies tun. vermeidet den Kontakt zwischen dem Käufer und dem tatsächlichen Verkäufer. Was sich hier verbergen könnte: Die Vollmacht wurde auf betrügerische Weise erlangt – von einer älteren Person mit einer gestörten Psyche, einer Drogenabhängigkeit usw.;
3. Der Verkäufer und die Wohnung erwecken keinen Verdacht, die Unterlagen sind einwandfrei, die Leute sind freundlich. Aber später stellt sich heraus, dass Das Haus wurde seit vielen Jahren nicht mehr umfassend renoviert – es besteht die Gefahr des Einsturzes des Tragbalkens der Decke, das Haus bleibt oft ohne Stromversorgung usw.;
4. Die Wohnung wurde besichtigt im Sommer, wenn es auf dem Gelände ruhig und gemütlich war. Nach dem Kauf der Wohnung zog der neue Eigentümer ein, doch im Herbst kehrten problematische Nachbarn aus der Datscha zurück, die ihren Wohnraum an Studenten vermieteten, in Wirklichkeit aber gewalttätige Alkoholiker sind. Stimmen Sie zu, es war nicht sehr angenehm, obwohl die Transaktion rechtlich absolut sicher war.

Sehen Sie sich das Video darüber an, welche Risiken beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt bestehen (mit welchen Methoden Betrüger betrügen können):

Was Sie beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt beachten müssen, warum und wie

Niemand zweifelt an der Ernsthaftigkeit des Wohnungskaufs, aber aus irgendeinem Grund Oft neigen Menschen dazu, die Verantwortung auf die Schultern anderer Menschen abzuwälzen.Makler, Vermittler, jeder, der angeblich für den ordnungsgemäßen technischen Zustand und die rechtliche Reinheit verantwortlich ist.

Geschichte der Räumlichkeiten

Privateigentum entstand in unserem Land Anfang der 90er Jahre (zu Zeiten der UdSSR gehörte der Wohnungsbestand dem Staat). Daher wechselten die meisten Wohnungen im Altbaubestand mehrfach ihren Besitzer. ja und Jüngere Immobilien werden schnell zu einem Zweitmarkt mit allem, was dazu gehört: Rechtsgründung, Dokumentenfluss usw. Es ist notwendig, die Geschichte der Wohnung zu überprüfen, da jede Eigentumsübertragung in der Vergangenheit ein potenzielles Risiko einer rechtlichen „Schwäche“ der Immobilie darstellt.

1. Bestellen Sie einen Auszug aus dem Unified State Register. Es spiegelt die aktuellen und früheren Eigentümer sowie das Vorliegen/Fehlen etwaiger Belastungen und Verbote der Transaktion (z. B. Verpfändung, Beschlagnahme, Ansprüche) wider.
2. Achten Sie auf die Häufigkeit des Wechsels der Urheberrechtsinhaber. Vor allem, wenn sie diese Wohnung schon längere Zeit nicht mehr bewohnt haben. Das Risiko besteht darin, dass die Transaktionen nicht „sauber“ sein konnten, d. h. die Betrüger erfüllten die Aufgabe, seriöse Käufer schnell weiterzuverkaufen und „zu betrügen“.

In Übereinstimmung mit der Gesetzgebung der Russischen Föderation, Jede Immobilientransaktion kann innerhalb von 3 Jahren für ungültig erklärt werden. Während dieser Zeit ist es möglich, dass einer der Vorbesitzer am Horizont auftaucht, sodass Sie ernsthafte Probleme nicht vermeiden können. Wenn im Unified State Register of Registration der Zeitraum für die letzte Transaktion länger als der 3-Jahres-Zeitraum ist, besteht kein Grund zur Sorge – Sie können gerne eine solche Wohnung kaufen.

Einige Wohnungen, die von der UdSSR in eine Marktwirtschaft überführt wurden, gelangten nie in das Einheitliche Staatliche Register der Eigentumsrechte (das Einheitliche Staatliche Register der Eigentumsrechte erschien erst 2002), da sie privatisiert waren, aber keinem Verkauf unterlagen Transaktionen oder sonstige Veräußerungen. Das ist das beste Ideale Kaufoption: Die Immobilie befindet sich seit vielen Jahren in den gleichen Händen. Das ist zwar äußerst selten.

Qualität der verkauften Wohnungen

Manchmal ist die Wohnung in einem beklagenswerten technischen und hygienischen Zustand, nicht dem entspricht, was zuvor versprochen wurde.

Ein weiteres gravierendes Problem besteht darin, dass Wohnungseigentümer häufig illegale Sanierungen vornehmen, die physisch sichtbar sind, sich aber nicht in den Dokumenten des Bureau of Technical Inventory widerspiegeln.

Ein Objekt kaufen Illegale Änderungen werden in Zukunft viele Probleme mit sich bringen:

1. Unfähigkeit, eine Wohnung zu verkaufen;
2. Identifizierung der Sanierung durch Beamte und Forderung nach Legitimierung (und das ist eine Menge Geld, wenn man auch die unvermeidlichen Geldstrafen „für Verschleierung“ berücksichtigt);
3. Aufforderung an die Behörden, illegale Sanierungen zu beseitigen, wenn sie eine Gefahr für das gesamte Haus darstellen (dies erfordert einen erheblichen finanziellen Aufwand und wird nicht ohne Probleme verlaufen).

beachten Sie, dass Der Eigentümer trägt die volle Verantwortung für den aktuellen Zustand der Wohnung, der zum Zeitpunkt der Sanierungsansprüche ein solcher ist (und nicht derjenige, der sie einst nicht legitimiert hat).

1. Sie müssen die Wohnung sorgfältig inspizieren (Zustand der Decken, Balkone, Böden, Abflüsse und elektrischen Leitungen, Decke, Nähte der Betonplatten in den Wänden, in den obersten Stockwerken – dem Dachboden, in den ersten Stockwerken – dem Keller);
2. Verlangen Sie vom Verkäufer „frische“ Dokumente von der vZTA. Und obwohl für die Registrierung einer Transaktion ein Zeitraum von 5 Jahren ab dem Datum der letzten Ausstellung der Registrierungsbescheinigung ausreicht, besteht man am besten auf einer Aktualisierung, denn 5 Jahre sind ein zu langer Zeitraum. In manchen Fällen ist es sinnvoll, diese Dienstleistung zu bezahlen, wenn der Verkäufer sich auf den Mangel an „zusätzlichen“ Mitteln beruft.

Unterlagen zur Wohnung und zugehörige Unterlagen

Die Prüfung von Dokumenten dient der Überprüfung ihrer Echtheit (keine Fälschung von Siegeln, Unterschriften oder Daten).

Eine visuelle Prüfung garantiert nicht die Sicherheit des Käufers – nur beim Federal Registration Service wird jedes Dokument nach der Einreichung zur Registrierung einer gründlichen Prüfung unterzogen.

Allerdings gut „versierte“ Anwälte von zuverlässigen Kanzleien verfügen über Fachwissen über alle Feinheiten der Erstellung verschiedener Dokumente:

1. die Reihenfolge und Interpretation der Zahlen in jedem Code;
2. Gestaltung von Siegeln verschiedener Dienststellen (bis hin zu alten Siegeln, bis hin zu Regierungsbehörden in anderen Regionen);
3. Papierbeschaffenheit strenger Meldeformulare (Meldebescheinigungen, Bescheinigungen von Standesämtern, Ministerialbescheinigungen usw.).

Nur Dokumente ohne Löschungen, Flecken, Korrekturen (außer notariell beglaubigte).

Transaktionsteilnehmer und andere Interessenten

Wichtig für den Käufer Entdecken Sie die Verkaufsseite:

1. Identität des Verkäufers. Das größte schwache Glied in der Persönlichkeit des Verkäufers ist seine Unfähigkeit, geistige Inkompetenz, Alkoholmissbrauch und Drogenabhängigkeit. Personen, die Immobilien veräußern, wenn sie solche Mängel aufweisen, sind sich dessen nicht bewusst. Ihre Verwandte können den Deal leicht anfechten und der Käufer ist ratlos;
2. die Identität des Treuhänders, wenn dieser im Namen des Eigentümers handelt;
3. die Anwesenheit Dritter – mögliche Bewerber für die Wohnung seitens des Verkäufers (die sich im Gefängnis befinden oder sich auf einer längeren Geschäftsreise ins Ausland oder in die Arktis befinden);
4. Beteiligung von Minderjährigen an der zu verkaufenden Wohnung (die Wohnung darf nicht verkauft werden, wenn sich unter den Eigentümern ein Kind befindet oder dieses gesetzeswidrig entlassen wurde und ihm unbeschadet der Interessen des Kindes keine andere Unterkunft zur Verfügung gestellt wurde).

Aktionen des Käufers:

1. Informieren Sie sich über die Echtheit des Reisepasses des Verkäufers (nutzen Sie die offizielle Website des Föderalen Migrationsdienstes, wo „Fälschungen“ nicht aufgeführt sind und legal ausgestellte Reisepässe unabhängig vom Ausstellungsjahr und -ort aufgeführt sind). Es würde auch nicht schaden, Ihr örtliches Passamt aufzusuchen. Legen Sie dort den vorläufigen Kaufvertrag und Ihren Reisepass vor, und Ihnen wird die Bereitstellung rechtlich relevanter Informationen nicht verweigert;
2. Verlangen Sie ein Attest der psychoneurologischen Klinik des Verkäufers, insbesondere wenn der Verkäufer auch nur den geringsten Verdacht geäußert hat. Auch Es wird empfohlen, vorsichtig beim Verkäufer nach einem solchen Zertifikat zu fragenwenn eine Person über 55–60 Jahre alt ist (das Risiko für altersbedingte Erkrankungen, die mit der Gefäßaktivität des Gehirns verbunden sind, ist zu hoch);
3. Der Verkäufer kann sich bei Verhinderung durch seinen Vormund oder einen Bevollmächtigten vertreten lassen, in diesem Fall sollte der Käufer jedoch eine notariell beglaubigte Vollmacht benötigen;
4. Prüfen Sie am Vorabend einer Vollmachtstransaktion, ob diese Vollmacht widerrufen wurde (Antrag an den Notar stellen, der sie ausgestellt hat);
5. Klären Sie den Leistungsumfang der Vollmacht – ob es nur um die Unterzeichnung von Dokumenten oder auch um die Entgegennahme von Geld für eine Wohnung geht;
6. Finden Sie heraus, ob die Wohnung während der Ehe gekauft wurde (wenn sie derzeit verkauft wird, muss die Zustimmung des anderen Ehegatten vorliegen, auch wenn der Verkäufer geschieden ist – gemeinsam erworbenes Eigentum kann nicht ohne die gegenseitige Zustimmung der Ehegatten veräußert werden), andernfalls kann die Transaktion nach der Geldabrechnung und der staatlichen Registrierung Ihrer Eigentumsrechte für ungültig erklärt werden);
7. Fordern Sie vom Verkäufer einen erweiterten Auszug aus dem Hausbuch an. Es zeigt nicht nur die Zusammensetzung der aktuell registrierten Personen an, sondern auch der zuvor registrierten und aus dem Register gelöschten Personen (wo genau die Person aus dem Register ausgeschieden ist und aus welchem ​​Grund – erkundigen Sie sich, informieren Sie sich, auch wenn Sie einen Anwalt beauftragen müssen). Der Auszug soll Informationen über Strafgefangene, Langzeit-Geschäftsreisende und Minderjährige klären.

Welche Fragen sind beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt zu stellen?

Kauf einer Wohnung Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen, mit ihr verwandt. Es ist besonders wichtig zu klären:

1. Wem gehörte die Wohnung vorher und wie lange?
2. als im Haus größere Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden;
3. Liegen in der Wohnung schwerwiegende Versorgungsmängel und andere Merkmale vor (Nähe des Standorts zu Quellen erhöhter Vibrationen, Strahlung usw.);
4. Aus welchem ​​Grund wird die Wohnung jetzt verkauft?
5. wenn eine Person im Rahmen einer Vollmacht handelt – wo ist der Vollmachtgeber, ist es möglich, ihn zu kontaktieren, sicherzustellen, dass er lebt, angemessen ist und das Eigentum, das er besitzt, bewusst veräußert;
6. Wer sind die Nachbarn?

Wir sind bereit, jede Frage ausführlich zu beantworten, bemühen uns auf jede erdenkliche Weise um gegenseitige Korrektheit am Vorabend der Transaktion, um eine Einigung über die Zahlungsbedingungen und -formen usw.

Die geringste Anspannung bei der Beantwortung Ihrer Fragen sollte zu gesunder Vorsicht und einer noch tiefergehenden Klärung der Informationen über die Wohnung führen, bis hin zum Verlassen der Wohnung. Wenn Es gibt keine würdigen Alternativen zu dieser Wohnung, ziehen Sie unbedingt kompetente Anwälte hinzu!

So vermeiden Sie Betrug

Sie beabsichtigen, eine Wohnung zu kaufen, Es gilt, Besonnenheit zu mobilisieren, Emotionen abzuschalten und höchste Vorsicht walten zu lassen. Empfohlen:

1. Vermeiden Sie die Zusammenarbeit mit „zwielichtigen“ Immobilienmaklern und anderen verdächtigen Personen.
2. Dokumente auf einem grundlegenden Niveau selbständig sorgfältig prüfen;
3. Ziehen Sie erfahrene und seriöse Anwälte hinzu, um die Dokumente eingehender zu prüfen und bei der Ausarbeitung eines Kaufvertrags zu helfen.
4. Finden Sie den Grund für den sehr niedrigen Preis heraus (manchmal müssen Menschen aus familiären Gründen dringend eine Wohnung verkaufen, aber oft drängen Betrüger auf eine schnelle Zahlung für eine Wohnung, die für den Käufer einen verlockend niedrigen Preis hat);
5. einen Vertrag mit der Bedingung abschließen, dass die Zahlung erst erfolgt, nachdem die Transaktion vom Federal Registration Service als rechtmäßig anerkannt wurde (für Zahlungen verwenden Sie Schließfächer mit Sperrmöglichkeit, bis die staatliche Registrierungsbescheinigung vorgelegt wird);
6. Bezahlen Sie nicht an „zufälligen“ Orten (Betrüger führen den unglücklichen Käufer manchmal in die Irre, indem sie Ablenkung, Aufregung und Panik erzeugen. Und dann beschuldigen sie ihn, das Geld nicht bezahlt zu haben).

Regeln für den Verkauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt

Der Kauf- und Verkaufsalgorithmus ist wie folgt:

1. Objektsuche;
2. Inspektion;
3. im Falle einer Einigung - Abschluss eines vorläufigen Transaktionsvertrags (auch Einlagenvertrag genannt) und Zahlung eines Vorschusses;
4. endgültige Vorbereitung des Dokumentenpakets für die Transaktion;
5. Abschluss des endgültigen Kaufvertrags in einfacher schriftlicher Form (oder dessen Unterzeichnung durch einen Notar);
6. staatliche Registrierung beim Federal Registration Service.

Eine einfache Schriftform hat keine Rechtskraft, bis die Vereinbarung die staatliche Registrierung beim Federal Registration Service besteht.

Ein Notar ist nicht in der Lage, eine eingehende Analyse von Dokumenten durchzuführen, und dies gehört nicht zu seinen Aufgaben (sein Zweck besteht darin, die Tatsache eines Rechtsakts zwischen den Parteien notariell zu beurkunden). Mitarbeiter des Meldedienstes führen eine eingehende rechtliche Prüfung durch, für die das Gesetz eine Frist von mindestens 30 Tagen vorsieht.

Anwälte empfehlen Registrieren Sie die Vereinbarung über den Federal Registration Service und leisten Sie Zahlungen erst, nachdem Sie sichergestellt haben, dass die Registrierung der Transaktion nicht abgelehnt oder die Transaktion nicht ausgesetzt wurde, Zertifikat ausgestellt. Sehr oft werden Transaktionen ausgesetzt und manchmal wird die Registrierung verweigert.

Welche Unterlagen müssen für den Vertragsabschluss vorbereitet werden?

Standardsatz von Dokumentendem Hauptvertrag beigefügt:

1. Eigentumsdokumente (Kaufvertrag, Testament, Schenkungsurkunde, Privatisierungsvertrag usw.);
2. Pässe beider Parteien;
3. Technischer VZTA-Pass mit Erläuterung;
4. Auszug aus dem Hausbuch;
5. Auszug aus der persönlichen Buchhaltung des Wohnungsamtes oder der Wohnungseigentümergemeinschaft;
6. Zustimmung des Ehepartners (falls erforderlich);
7. diverse Bescheinigungen des Standesamtes (über die Änderung von Nachnamen, über den Familienstand – sofern die Umstände der aktuellen Transaktion dies erfordern);
8. Erlaubnis der Vormundschafts- und Treuhandbehörde (sofern beim Verkauf und Kauf die Rechte Minderjähriger beeinträchtigt werden);
9. notariell beglaubigte Vollmacht (wenn der Verkauf von einer bevollmächtigten Person abgewickelt wird);
10. Attest einer psychoneurologischen Klinik (falls erforderlich).

In allen Phasen des Wohnungskaufs (Besichtigung, Vorbereitung der Unterlagen, Abschluss der Transaktion) lauern sowohl offensichtliche als auch versteckte Risiken auf den Käufer.

Um sie zu verstehen, bedarf es Erfahrung; Kenntnisse der rechtlichen Feinheiten sind unabdingbar.

Wie man eine Wohnung auf dem Zweitimmobilienmarkt richtig kauft und worauf ein Käufer achten sollte, bevor er einen Kaufvertrag abschließt:

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10. Oktober 2018

Die Auswahl und der Kauf eines Gebrauchtwagens können mit vielen Fallstricken behaftet sein. Dieser Testbericht wird Sie natürlich nicht zu einem erfahrenen Autosammler machen, aber er wird Ihnen helfen, die Hauptprobleme zu bewältigen, die beim Kauf eines Gebrauchtwagens auftreten können.

Überprüfung des Verkäufers

Wo soll ich anfangen? Sie müssen verstehen, von wem Sie einen Gebrauchtwagen kaufen möchten. Es gibt zwei Möglichkeiten: ein Autohaus oder eine Privatperson. Obwohl das Auto beim Autohaus poliert und gestärkt wird, ist es besser, mit den Eigentümern zu verhandeln, da das Autohaus nur ein Vermittler ist und keine Verantwortung für das Auto trägt. Wenn Sie ein Auto von einem Privatbesitzer kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass er der tatsächliche Besitzer des Autos ist: Dazu müssen Sie die Passdaten des Verkäufers sorgfältig mit den Daten im Titel vergleichen. Es ist besser, nicht mit vertrauenswürdigen Personen zusammenzuarbeiten – es kann sich herausstellen, dass das Auto ohne Zustimmung seines Besitzers verkauft wurde.

Überprüfung der VIN-Nummer

Vor dem Kauf müssen Sie die VIN, die individuelle Fahrzeugidentifikationsnummer, die auf dem Fahrzeug selbst eingeprägt ist, mit der im Fahrzeugbrief angegebenen Nummer vergleichen. Diese Nummer kann an mehreren Stellen angebracht werden: auf der Verkleidung vorn an der Karosserie, unter der Bodenverkleidung, auf den Türschwellern, an der Karosseriesäule neben dem Fahrersitz – alles hängt von der Marke und dem Modell des Autos ab . Sie können das Auto auch anhand der VIN-Nummer auf der Website der Verkehrspolizei überprüfen.

Wir prüfen den technischen Zustand des Autos

Beim ersten Treffen müssen Sie eine gründliche Inspektion des Autos durchführen. Es wird keine vollständige Diagnose ersetzen, aber es ermöglicht Ihnen zu entscheiden, ob es sich lohnt, dieser Maschine mehr Aufmerksamkeit zu schenken, oder ob es besser ist, nach einer anderen Option zu suchen. Worauf sollten Sie achten?

1. Qualität und Gleichmäßigkeit der Lackierung;
2. Sauberkeit und Ordnung im Salon;
3. während der Fahrt sollte es keine Ausfälle von Federbeinen, Knarren von Stoßdämpfern und andere Nebengeräusche geben;
4. der Motor sollte ohne Quietschen oder andere Geräusche laufen, während der Fahrt sollte das Auto reibungslos und ohne Unterbrechungen beschleunigen;
5. Auf einer ebenen Straße sollte das Lenkrad nicht zur Seite ziehen und in Kurven in seine ursprüngliche Position zurückkehren. Die Bremsen sollten ohne Quietschen oder Vibrationen funktionieren.

Wenn der Motor des Autos bei der Inspektion steril sauber ist, denken Sie darüber nach: Vielleicht möchte der Verkäufer Motoröllecks verbergen.

Der Füllstand technischer Flüssigkeiten in Tanks muss der Norm entsprechen. Nach dem Kauf eines Autos lohnt es sich, alle technischen Flüssigkeiten auszutauschen, allen voran das Motoröl, auch wenn der Verkäufer Ihnen versichert hat, dass er kürzlich die Schmierstoffe gewechselt hat – anhand seiner Worte können Sie nur die Betriebsbedingungen und die Qualität der Produkte beurteilen. Das richtige Motoröl können Sie über Online-Dienste auswählen, beispielsweise auf der Castrol-Website.

Vergessen Sie nicht, zu verhandeln

Ein weiterer Vorteil des Gebrauchtwagenkaufs von einer Privatperson ist die Verhandlungsmöglichkeit: Wie die Praxis zeigt, können Sie fast immer 5–10 % vom in der Anzeige angegebenen Preis abziehen.

Wir erstellen den Vertrag sorgfältig

Wenn das Auto alle Phasen der Überprüfung bestanden hat, können Sie mit der Vorbereitung der Dokumente und der Vertragserstellung beginnen. Es ist wichtig, das Fehlen von Pannen sowie den Gesamtpreis des Fahrzeugs anzugeben. Im Falle einer Vertragsbeendigung können Sie damit rechnen, nur den im Vertrag genannten Betrag zurückzuerhalten. Stellen Sie sicher, dass Sie vom Eigentümer eine Quittung erhalten und aufbewahren, aus der hervorgeht, dass das Geld vollständig eingegangen ist. Überprüfen Sie, ob der Vertrag die korrekten Angaben zum Verkäufer, zur Marke und zum Modell des Fahrzeugs sowie zur Fahrgestellnummer enthält. Vereinbaren Sie im Vertrag die Verpflichtung des Verkäufers, Ihnen das Auto mit einem vollständigen Paket an technischen Unterlagen und anderem Zubehör zu übergeben.

Wenn Sie sich für den Kauf eines Gebrauchtwagens entscheiden, scheuen Sie keine Zeit und Mühe, um alle Nuancen zu klären. Wie die Praxis zeigt, lassen sich solche Probleme am besten an Land lösen.