Hvad skal man være opmærksom på (Dansk)

Enhver transaktion i form af køb og salg involverer monetær afregning. Møbler, en pels, grønt hos bedstemor på markedet - en vis mængde pengesedler flyder fra en pung til en anden. Og der er altid en risiko for at få et produkt for dine surt tjente penge, der ikke er af den kvalitet, du forventede, eller at stå helt uden, hvis sælgeren er en svindler. Selv med en lille købspris kan tabet af et par sedler forårsage dyb frustration, men hvad nu hvis vi taler om millioner? For eksempel ved køb af lejlighed eller hus? Det er her, du skal tjekke hundrede gange, før du laver den endelige beregning.

Nybyggeri eller videresalg?

Sandsynligheden for at købe bolig "med bagage" - forsyningsgæld, uregistrerede andelshavere og andre lignende nuancer, der efterfølgende kan forstyrre normal bolig i personlige kvadratmeter - er mulig ved køb af fast ejendom, der tidligere tilhørte nogen, den såkaldte sekundære bolig . Når du beslutter dig for en sådan transaktion, skal du vide med sikkerhed, hvad du skal kigge efter, når du køber en lejlighed eller et hus fra den tidligere ejer eller dennes repræsentant. Risikoen for at få en forgæves retssag i stedet for bolig og i sidste ende stå uden dit hjørne og uden penge, når du køber en sekundær ejendom, er ret høj.

En mere pålidelig mulighed er at købe en lejlighed i en ny bygning. Især hvis huset allerede er lejet ud og er på indflytningsstadiet. I dette tilfælde er listen over boligdokumentation, der kræves til verifikation, meget kortere. Men også her vil det være en god idé at få råd om køb af lejlighed hos en bygherre hos en erfaren advokat, da enhver handel har sine faldgruber. Og for fast ejendom skal der, når der er tale om ganske betydelige beløb, udvises størst mulig forsigtighed.

Farerne ved en ren lejlighed

I dag er den billigste måde at erhverve fast ejendom på at deltage i fælles byggeri. I dette tilfælde kan du spare op til 30% af de reelle omkostninger ved lejligheden. Men risikoen for at finde en tilgroet ødemark på grubepladsen år senere er også ret stor. Det er bedre at finde ud af, hvordan man køber en lejlighed under delt byggeri, før man mødes med bygherren, for ikke at underskrive en aftale, der ikke giver nogen garantier på tidspunktet for modtagelse af nøglerne til ejendommen. Men selv det mest pålidelige dokument certificeret af en notar beskytter ikke mod tab i visse tilfælde. Bygherren kan gå konkurs, ikke få tilladelse til at bygge et hus på det aftalte tidspunkt, og pengene vil falde, når alle underskrifter og segl er indsamlet. Aktionærmidler forsvinder nogle gange i en ukendt retning. Når man beslutter sig for at købe en bolig før dens opførelse, skal købere huske, at i de fleste tilfælde, hvis bygherren støder på uforudsete problemer, er det maksimale, der kan forventes at få status som en bedraget kapitalejer, men ikke selve boligen.

Når et hus under opførelse allerede er overdækket, er sandsynligheden for hurtigt at flytte ind i dit eget hjem meget højere, end hvis det blev købt på tidspunktet for at grave en grundgrav. Alle har ret til selv at bestemme, hvor man køber en lejlighed, men ønsket om at spare er ikke altid berettiget. Ofte er det at blive aktionær i opførelsen af en beboelsesejendom det samme som at anskaffe sig en gris i en pode. Pengene blev givet, men der var ingen varer.

Hvis huset er bygget og taget i brug med godkendt teknisk dokumentation, bør du personligt kontrollere, at det, der står på papir, svarer til det, der er i virkeligheden. Sammenlign layoutet foran dig med designet, antallet af kvadratmeter af det samlede og brugbare areal, udviklerens rettigheder til at sælge et bestemt område. Det vil være en god idé at tjekke, om der allerede er nogen registreret i den nye lejlighed. At sælge den samme bolig to gange til forskellige personer er ikke en ny form for svindel.

Stamtavle over sekundær bolig

Ingen er immune over for sådanne udviklinger, når de køber deres eget hjem. Kontrol af den juridiske renlighed af en lejlighed kan tage meget tid, men det bør ikke forsømmes. Det er svært, men muligt, at spore listen over tidligere ejere af fast ejendom, længden af deres bopæl på den angivne adresse, civilstand, tilstedeværelse af børn og andre nære slægtninge. I den forbindelse kan du få relevant information og reel bistand fra flere statslige institutioner: matrikeltjenesten, paskontoret osv. Fuldstændig information er nødvendig, så den på tidspunktet for gennemførelsen af transaktionen eller efter indflytning ikke pludselig vender sig. ud af, at ikke alle kvadratmeter i lejligheden tilhørte sælger. En del af boligarealet, og nogle gange endda individuelle værelser, kan være ejet af andre personer. De kan til enhver tid kræve deres rettigheder til disse målere. Og deres krav er mere beskyttet af loven, i modsætning til købers ønske om udelt at eje de betalte målere.

Hvad man ellers skal være opmærksom på, når man køber en lejlighed, er den tekniske dokumentation. Ofte udfører beboerne renoveringer ved at ombygge køkken, entre og værelser. De nedbryder bærende vægge, kombinerer et badeværelse eller omvendt opdeler et enkelt rum. Med problemer af juridisk karakter, hvor ejendomsretten er i fare, kan bøder fra BTO i tilfælde af opdagelse af ændring af layout ikke sammenlignes. Men de kan også bringe en masse ballade. Under alle omstændigheder vil de uden tvivl føre til yderligere økonomiske udgifter. En bøde, korrektion af overtrædelser i form af uplanlagte større reparationer er den mest sandsynlige udvikling af begivenheder.

Den skjulte fortid på det sekundære marked

Ud over oplysninger, som sælger gerne vil skjule, indtil handlen er gennemført, er der mange faldgruber, som ofte er svære at gætte. Hvad skal du være opmærksom på, når du køber en lejlighed, udover de anførte nuancer? For eksempel for en mulig overtrædelse af loven under privatiseringen af købt fast ejendom.

I 90'erne af forrige århundrede trådte en lov i kraft, hvorefter alle, der er registreret i et bestemt beboelsesrum, havde ret til deres egne kvadratmeter. Det gjaldt alle, også små børn, tidligere ægtefæller, der forblev registreret i samme lejlighed, og en midlertidigt fraværende pårørende, for eksempel en langtidsfanget. Ikke alle familiemedlemmer var angivet i privatiseringsdokumentationen. Men efter et stykke tid kunne de klage over, at de blev frataget deres tid.

Næste nuance er en gave- eller lejeaftale. Som regel bliver pårørende i krig med hinanden sjældent informeret om sådanne operationer. Sandheden kan dukke op noget tid senere, efter købet af det omstridte boligareal. Men den mest almindelige overraskelse, du kan støde på, når du køber fast ejendom, er en lejlighed med gæld på forbrugsregninger. Her kan problemet opdages, inden kontrakten underskrives, og det er vigtigt for køber at blive enige med sælger om, hvordan det skal løses. Som regel betales det af ved at reducere boligudgifterne. Men hver sag er individuel.

Den mest pålidelige information

Ikke alle pålidelige stamtavler for en bestemt ejendom er skjult i officielle dokumenter. Der findes ikke skjulte pårørende og mulige boligsøgende. Derudover må brugsbetalinger ikke foretages af boligens ejere, men af helt andre personer, som det er blevet lovet. Ordningen er denne: Ældre lejlighedsejere underskriver en aftale med fjerne slægtninge eller socialrådgivere om, at efter deres død skal pladsen tilfalde dem, men de skal betale for forsyninger nu. De overfører løbende penge til administrationsselskabet i overensstemmelse med aftalen og betragter boligen som næsten deres. Uden at tage hensyn til en sådan aftale forsøger de direkte arvinger efter de gamles død at slippe af med den upålidelige gave. Køb og salg af lejligheden er ved at blive formaliseret, men der er allerede to ansøgere til det.

Der er den mest pålidelige måde at finde ud af om alle de mulige faldgruber, der kan overskygge glæden ved at købe et hjem - få information om dets tidligere ejere fra naboer i indgangen eller dem, der kan lide at sladre i gården. Hvis lejligheden har været ejet af de samme ejere i ret lang tid, vil det ikke være muligt at skjule nogen hemmeligheder om den for dem, der bor i nærheden. Oplysningerne modtaget fra dem kan ikke findes i nogen dokumenter ved køb af en lejlighed. Hvad hvis en i sælgers familie er psykisk syg eller handicappet, som ikke selvstændigt kan administrere sin ejendom, og værgen ikke anser det for nødvendigt at respektere sine rettigheder. Hvis den nye bolig er dårligere end den tidligere, kan handlen annulleres efter anmodning fra værgemyndighederne. Derfor bør informationer fra naboer heller ikke negligeres.

Den bedste ejendomsmægler er køberen selv

Det er vigtigt at huske følgende - ingen vederlag til formidleren vil gøre ham mere på vagt, når han kontrollerer dokumenter til køb af bolig, bortset fra de punkter, der er angivet i kontrakten. Derfor, når du henvender dig til ejendomsmæglere for at få hjælp, er det nødvendigt klart at angive deres ansvar over for deres arbejdsgiver, hvis noget pludselig går galt, og handlen bliver forstyrret. At købe en lejlighed gennem et bureau er en anden ret risikabel virksomhed. Desuden er det meget dyrt. Ejendomsmægleren indsamler ikke oplysninger om tidligere ejeres fortid og forsøger ikke at beskytte sin klient i fremtiden. Han tjekker kun boligdataene med, hvad officielle strukturer har. Og først efter at skødet er udfyldt og ejendommen er betalt, samt agentens vederlag, kan potentielle ansøgere til den købte lejlighed dukke op. Én ejendomsmægler vil forblive i absolut fordel. Og de tidligere og nye ejere vil blive kastet ud i en række retssager.

At købe en lejlighed uden mellemmænd er også fyldt med uforudsete vanskeligheder, hvis du ikke har tilstrækkelig skarpsindighed og information om alle mulige overraskelser forbundet med papirarbejde, overførsel af penge og andre forviklinger i transaktionen. Men blandt disse synlige mangler er der én væsentlig fordel: ingen vil forsvare deres interesser så nidkært som den, der køber til sig selv, den, der betaler. Det er nok at få støtte fra en erfaren rådgiver, der kan fortælle dig om alle forviklingerne ved operationen, og den købte lejlighed vil blive kontrolleret mest grundigt.

Svindlere sover aldrig

At sælge en lejlighed, der ikke er din, er en af de mest almindelige metoder til svindel med fast ejendom. Erfarne svindlere har falske dokumenter til selve boligen, en fuldmagt, hvorefter de har ret til at foretage en transaktion, ser ofte bedre ud end den ægte vare. Inden for køb og salg og udlejning af fast ejendom er der yderst professionelle svindlere, som er udmærket klar over alle forviklingerne i det juridiske system på dette spørgsmål. Fuldmagten er det første, der skal gøre køber opmærksom på. Hvorfor sælger ejeren ikke selv sit hjem, hvordan kan du kontakte ham, i det mindste så han personligt bekræfter mellemmandens autoritet. Under alle omstændigheder kan en notar ikke undgå at kontrollere dokumenter ved køb af en lejlighed, startende med en fuldmagt. Han skal bekræfte ægtheden af dokumentet og kontrollere dets gyldighedsperiode. Det er bedst at gå til notaren, der har udstedt denne fuldmagt.

Det næste trick for svindlere er et falsk pas. Husejere er på en lang forretningsrejse eller på ferie, og deres plads administreres af fremmede, der har fået prøver af originale dokumenter til det eller endda originalerne selv. Der er mange kriminelle ordninger, som svindlere kan bruge. Glem heller ikke sorte mæglere. Så når du planlægger at købe et hjem, er det bedre at konsultere en advokat og holde tæt kontakt med ham under hele transaktionen. Han er i stand til at give praktiske råd om spørgsmålet om, hvornår er det bedste tidspunkt at købe en lejlighed, med fokus på den aktuelle efterspørgsel på ejendomsmarkedet.

Dokumentation under et mikroskop

Uanset hvor attraktive aftalevilkårene og den favorable pris er, er der ingen grund til at skynde sig at betale. Først skal du indsamle andre kopier eller kopier af alle dokumenter på boligarealet, dets ejere og gå med alle papirerne til notaren. Hvis ejendommen omfatter mindre familiemedlemmer blandt ejerne, vil advokaten fortælle dig, hvordan du korrekt staver klausulen om dem i kontrakten. Derudover vil han anbefale, hvilke myndigheder der skal besøges, hvilke certifikater der skal indhentes, så småbørns rettigheder ikke krænkes, og ingen efterfølgende kan anerkende tinglysningen af salg og køb af en lejlighed som ugyldig.

Nyttige råd fra en advokat vil hjælpe ved implementering af et skøde, hvis ejerne er ægtefæller med forskellige ejerandele af ejendommen, eller lejligheden ejes af kun en af dem, og den anden er kun registreret i den. Hvordan man korrekt udarbejder dokumenter i denne sag, og hvilke kvitteringer man skal få - igen, du kan ikke undvære en notar. Selvom køberen selv er en pro i juridiske spørgsmål, skal hvert dokument, der bekræfter transaktionens ægthed, kontrolleres omhyggeligt, så der ikke er fejl i skrivningen af adresse, oplysninger om sælger og køber, dato, beløb og andre væsentlige detaljer.

Kæmp om omkostningerne

Hvad du skal være opmærksom på, når du køber en lejlighed, ud over de allerede nævnte punkter, er mængden af penge på købsbrevet, der er blevet udført i henhold til dokumenterne og faktisk overført til dine hænder. Det er mere rentabelt for sælgeren at angive i resultatopgørelsen (og salg af boliger falder ind under denne bestemmelse) en lavere transaktionsværdi, da han bliver nødt til at betale skat af det. Det vigtigste er, at det angivne beløb ikke er 20-30 % lavere end markedet, da dette kan vække mistanke hos kontrolmyndighederne. Hvis en sammensværgelse mellem sælger og køber bevises, kan denne blive involveret i en administrativ sag om bedrageri.

Det er en fordel for sælgeren at angive et lavere beløb, og han kan bede køberen om denne service.

Du bør ikke være enig af mange grunde:

For det første er en sådan indrømmelse virkelig i strid med gældende lovgivning og er fyldt med konsekvenser.
For det andet har køber ret til at returnere omkring 13 % af det beløb, der er brugt på boligkøb. Den tilsvarende mulighed er reguleret af skatteloven.
For det tredje, hvis transaktionen efterfølgende anfægtes af en af parterne og erklæres ugyldig, har sælgeren ret til kun at returnere det beløb, der er angivet i dokumenterne, til køberen. Offeret vil ikke kunne bevise det modsatte, hvis et bestemt tal er angivet i kontrakten.

Beregning klogt

Og den sidste store fare, der kan vente både sælger og køber, er den endelige afregning. Vanskelighederne ved at vælge (at købe primær eller sekundær bolig) er bag os; tidsrammen for hvornår det er bedre at købe en lejlighed er blevet bestemt; prøvelsen med at indsamle og verificere alle dokumenter, akkumulere det nødvendige beløb eller opnå et lån fra en bank er blevet færdiggjort. Og alt kan kollapse i sidste øjeblik, hvis du ikke tager forholdsregler med overførslen af penge. Dette kan gøres ved at overføre det nødvendige antal regninger i hænderne på sælgeren, eller ved at overføre til en bankkonto, som er mere sikker. Hvis vi taler om et stort beløb, så er de normalt bange for at håndtere kontanter. Men hvis en af parterne foretrækker denne betalingsmåde, kan pengene overføres ved at leje en pengeboks, hvorfra den, der fremviser visse dokumenter udfærdiget ved køb af lejligheden, har ret til at afhente dem. Deres liste kontrolleres af en specialist fra institutionen. Han garanterer også deres ægthed. Alle nuancer af både denne type betaling og ikke-kontant betaling kan findes i banken.

Det, der også er vigtigt at huske på det tidspunkt, hvor prisen på lejligheden skal betales, er ikke at forveksle størrelsen af depositum og forskudsbetaling, da de har forskellige formål og muligheder for at returnere, hvis transaktionen ikke går igennem i et stykke tid. grund. Forskudsbeløbet tages med i den endelige beregning, men depositummet er ikke. Det returneres enten til køberen, hvis erhvervelsen lykkedes, eller forbliver hos sælgeren, hvis transaktionen mislykkedes på grund af andre årsager end hans. Under alle omstændigheder, hvis transaktionen mislykkes, forbliver depositummet hos den skadelidte.

Det sekundære boligmarked er fyldt med en masse overraskelser, skjult for den gennemsnitlige persons øjne. Nogle gange kan kun en erfaren ejendomsmægler eller en professionel advokat finde faldgruberne og beskytte dig mod et fejltrin.

Inden du endelig beslutter dig for at købe en bestemt ejendom, du skal sikre dig, at den kommende transaktion er sikker, og at der ikke er nogen risiko for krænkelse af dine interesser. Hvad skal du være opmærksom på, når du køber en lejlighed på det sekundære marked? Hvad er vigtigt at vide om det, og hvad skal der tages hensyn til?

Kære læsere! Vores artikler taler om typiske måder at løse juridiske problemer på, men hver sag er unik.

Hvis du vil vide det hvordan du løser netop dit problem - kontakt online konsulentformularen til højre eller ring på +7 (499) 110-05-29. Det er hurtigt og gratis!

Hvilke risici og faldgruber findes der?

Hvor ligger faren? Der er mange lejligheder, og det ser ud til, at købs- og salgsalgoritmen er mere eller mindre gennemarbejdet.

Altså efter hvad retninger bør udforske den lejlighed, du kan lide:

ledsagende dokumenter;
genstandens tekniske tilstand;
den virkelige ejers sande hensigter;
skrupelløshed hos mellemmænd (hvis nogen er involveret i salget).

Ethvert af disse punkter - integreret del af helheden. Det vil sige, at det er uacceptabelt at stole på tilfredsstillelsen af nogle aspekter, mens man ignorerer tvivlsomheden i garantier for andre aspekter. For eksempel:

Lejligheden er ideel i forhold til pris, beliggenhed, belysning, indretning. Gode naboer, pæn indgang. Men det viser sig, at lejligheden har skjulte hæftelser – en person, der udskrives under en fængselsdom (sådanne personer bevarer retten til at bruge den bolig, de var registreret i, inden de blev sendt til kriminalforsorgen). Efter et stykke tid vil "vagten" vende tilbage og kræve sine rettigheder;
dokumenter til lejligheden er i perfekt stand, mindre reparationer er påkrævet, men af en eller anden grund vil en mellemmand (der handler ved fuldmægtig) under ingen omstændigheder. undgår kontakt mellem køber og den reelle sælger. Hvad kunne der gemme sig her: fuldmagten er skaffet svigagtigt - fra en ældre person med en forstyrret psyke, der lider af stofmisbrug osv.;
Sælgeren og lejligheden rejser ikke mistanke, dokumenterne er perfekte, folk er venlige. Men senere viser det sig det Huset har ikke gennemgået større renoveringer i mange år – der er risiko for kollaps af loftets bærebjælke, huset efterlades ofte uden strømforsyning osv.;
lejligheden blev besigtiget om sommeren, hvor pladsen var rolig og hyggelig. Efter at have købt lejligheden flyttede den nye ejer ind, men i efteråret vendte problematiske naboer tilbage fra dachaen, som lejede deres bolig ud til studerende, men i virkeligheden er voldelige alkoholikere. Enig, det var ikke særlig behageligt, selvom transaktionen juridisk set var helt sikker.

Se videoen om, hvilke risici der er ved at købe en lejlighed på det sekundære marked (hvilke metoder kan svindlere bruge til at snyde):

Hvad du skal tjekke, når du køber en lejlighed på det sekundære marked, hvorfor og hvordan

Ingen tvivler på alvoren i at købe en lejlighed, men af en eller anden grund Ofte har folk en tendens til at flytte ansvaret over på andres skuldre.Ejendomsmægler, mellemmand, hvem som helst, angiveligt ansvarlig for korrekt teknisk stand og juridisk renhed.

Lokalernes historie

Privat ejendom i vores land opstod i begyndelsen af 90'erne (under USSR tilhørte boligmassen staten). Derfor skiftede de fleste af lejlighederne i den gamle boligmasse ejere mange gange. Ja og yngre fast ejendom bliver hurtigt et sekundært marked med alt hvad det indebærer: juridisk etablering, dokumentflow mv. Det er nødvendigt at kontrollere lejlighedens historie, fordi enhver overdragelse af ejerskab i fortiden er en potentiel risiko for juridisk "svaghed" af ejendommen.

Bestil et uddrag fra Unified State Register. Det afspejler de nuværende og tidligere ejere, samt tilstedeværelsen/fraværet af eventuelle byrder og forbud mod transaktionen (for eksempel pantsætning, arrest, krav).
Vær opmærksom på hyppigheden af ændringer af copyright-indehavere. Især hvis de ikke har boet i denne lejlighed i lang tid. Risikoen er, at transaktionerne ikke kunne være "rene", det vil sige, at svindlerne opfyldte opgaven med hurtigt at videresælge, "frame" respektable købere.

I overensstemmelse med lovgivningen i Den Russiske Føderation, enhver ejendomshandel kan erklæres ugyldig inden for 3 år. I denne periode er det muligt, at en af de tidligere ejere vil dukke op i horisonten; som et resultat kan du ikke undgå alvorlige problemer. Hvis perioden for den sidste transaktion i Unified State Register of Registration er højere end den 3-årige periode, er der overhovedet ikke noget at bekymre sig om - køb gerne en sådan lejlighed.

Nogle lejligheder, der er blevet overført fra USSR til en markedsøkonomi, kom aldrig ind i Unified State Register of Property Rights (United State Register of Property Rights dukkede først op i 2002), fordi de blev privatiseret, men ikke var genstand for salg transaktioner eller andre fremmedgørelser. Det her er det bedste ideel mulighed for køb: Ejendommen har været i de samme hænder i mange år. Sandt nok er dette ekstremt sjældent.

Kvalitet af solgte boliger

Nogle gange er lejligheden i en beklagelig teknisk og sanitær stand, ikke svarer til, hvad der tidligere var lovet.

Et andet alvorligt problem er, at lejlighedsejere ofte laver ulovlige ombygninger, som er fysisk synlige, men ikke afspejles i dokumenterne fra Bureau of Technical Inventory.

Køb af en genstand ulovlige ændringer vil give mange problemer i fremtiden:

manglende evne til at sælge en lejlighed;
identifikation af ombygning af embedsmænd og krav om at legitimere det (og det er mange penge, også under hensyntagen til de uundgåelige bøder "for fortielse");
krav fra myndighederne om at fjerne ulovlig ombygning, hvis det udgør en trussel mod hele huset (dette vil kræve betydelige økonomiske udgifter og vil ikke være uden besvær).

Noter det Ejeren bærer det fulde ansvar for lejlighedens nuværende stand, hvem er sådan på tidspunktet for krav vedrørende ombygning (og ikke den, der engang ikke legitimerede dem).

du skal omhyggeligt inspicere lejligheden (tilstanden af lofter, balkoner, gulve, afløb og elektriske ledninger, loft, sømme af betonplader i væggene, på de øverste etager - loftet, på de første etager - kælderen);
efterspørgsel fra sælgeren "friske" dokumenter fra BTO. Og selvom en 5-årig periode fra datoen for sidste udstedelse af registreringsattesten er tilstrækkelig til at registrere en transaktion, er det bedst at insistere på at opdatere den, fordi 5 år er for lang en periode. I nogle tilfælde giver det mening at betale for denne service, hvis sælgeren appellerer til manglen på "ekstra" midler.

Dokumenter til lejligheden og tilhørende dokumenter

Verifikationen af dokumenter har til formål at verificere deres ægthed (ingen forfalskning af segl, underskrifter eller datoer).

Visuel undersøgelse garanterer ikke køberens sikkerhed - kun hos Federal Registration Service, efter indsendelse til registrering, vil hvert dokument gennemgå en grundig undersøgelse.

Dog godt "kyndige" advokater fra pålidelige firmaer har viden om alle forviklingerne ved at udarbejde forskellige dokumenter:

rækkefølgen og fortolkningen af tallene i hver kode;
design af sæler fra forskellige afdelinger (op til gamle sæler, op til offentlige myndigheder i andre regioner);
papirtekstur af strenge rapporteringsformularer (registreringscertifikater, certifikater fra registreringskontorer, ministerielle certifikater osv.).

Kun dokumenter uden sletninger, klatter, rettelser (bortset fra dem, der er notariseret).

Transaktionsdeltagere og andre interesserede

Vigtigt for køberen udforske salgssiden:

sælgers identitet. Det vigtigste svage led i sælgers personlighed er hans inhabilitet, mental insolvens, alkoholmisbrug, stofmisbrug. Personer, der afhænder fast ejendom, når de har sådanne mangler, er ikke klar over, hvad der sker. Deres pårørende kan nemt udfordre handlen, og køberen vil være med tab;
administratorens identitet, hvis han handler på vegne af ejeren;
tilstedeværelsen af tredjeparter - mulige ansøgere til lejligheden fra sælgers side (der er i fængsel eller på en langvarig udenlandsk eller arktisk forretningsrejse);
inddragelse af mindreårige i lejligheden, der sælges (lejligheden kan ikke sælges, hvis der er et barn blandt ejerne, eller hvis han er udskrevet i strid med loven og ikke har fået stillet anden bolig til rådighed uden tilsidesættelse af barnets tarv).

Købers handlinger:

finde ud af ægtheden af sælgerens pas (brug den officielle hjemmeside for Federal Migration Service, hvor "forfalskninger" ikke er opført, og lovligt udstedte pas afspejles uanset år og sted for udstedelse). Det ville heller ikke skade at besøge dit lokale paskontor. Vis der den foreløbige købs- og salgsaftale og dit pas, og du vil ikke blive nægtet at give juridisk relevante oplysninger;
kræve en attest fra sælgers psykoneurologiske klinik, især hvis sælger har givet selv den mindste antydning af mistanke. Også Det anbefales forsigtigt at bede om et sådant certifikat fra sælgerenhvis en person er over 55-60 år gammel (risikoen for aldersrelaterede sygdomme forbundet med vaskulær aktivitet i hjernen er for høj);
Sælger kan være repræsenteret af sin værge på grund af inhabilitet eller en fuldmægtig, men i dette tilfælde bør køber kræve en notariseret fuldmagt;
på tærsklen til en transaktion ved hjælp af en fuldmagt, skal du kontrollere, om denne fuldmagt er blevet tilbagekaldt (indgiv en anmodning til notaren, der har udstedt den);
præcisere, hvad fuldmagtens kommissorium er - om det kun er at underskrive dokumenter eller også modtage penge til en lejlighed;
finde ud af, om lejligheden er købt under ægteskabet (hvis den i øjeblikket er solgt, skal der foreligge samtykke fra den anden ægtefælle, også selvom sælger er skilt - fælleserhvervet ejendom kan ikke afhændes uden ægtefællernes gensidige samtykke, ellers kan transaktionen blive erklæret ugyldig efter monetære forlig og statslig registrering af dine ejendomsrettigheder);
Anmod sælger om et udvidet uddrag af husregistret. Det angiver ikke kun sammensætningen af aktuelt registrerede personer, men også dem, der tidligere var registreret og fjernet fra registret (hvor nøjagtigt personen forlod og af hvilken grund - forespørg, find ud af det, selvom du skal hyre en advokat). Uddraget vil afklare oplysninger om dømte, langtidsforretningsrejsende og mindreårige.

Hvilke spørgsmål skal man stille, når man køber en lejlighed på det sekundære marked

Køb af lejlighed vær ikke genert for at stille spørgsmål, relateret til hende. Det er især vigtigt at præcisere:

hvem ejede lejligheden før og hvor længe;
da der blev lavet større renoveringer i huset;
er der alvorlige brugsfejl i lejligheden og andre funktioner (nærhed af placeringen til kilder til øgede vibrationer, stråling osv.);
af hvilken grund bliver lejligheden solgt nu?
hvis en person handler i henhold til en fuldmagt - hvor er fuldmagtsgiveren, er det muligt at kontakte ham, sikre sig, at han er i live, tilstrækkelig og bevidst fremmedgør den ejendom, de ejer;
hvem er naboerne?

Vi er klar til at besvare ethvert spørgsmål i detaljer, stræber på alle mulige måder efter gensidig korrekthed på tærsklen til transaktionen, for enighed om vilkår og betalingsformer og så videre.

Den mindste spænding som svar på dine spørgsmål bør forårsage sund forsigtighed og endnu dybere afklaring af oplysninger om lejligheden, endda til det punkt, at man forlader den. Hvis Der er ingen værdige alternativer til denne lejlighed, sørg for at involvere kompetente advokater!

Sådan undgår du svindel

Påtænker at købe en lejlighed, forsigtighed bør mobiliseres, følelser bør slukkes og maksimal forsigtighed bør udvises. Anbefalede:

undgå samarbejde med "lyssky" ejendomsmæglere og andre mistænkelige personer;
omhyggeligt kontrollere dokumenter på et grundlæggende niveau uafhængigt;
inddrage erfarne og velrenommerede advokater til en dybere gennemgang af dokumenter, samt for at få hjælp til at udarbejde en købs- og salgsaftale;
finde ud af årsagen til den meget lave pris (nogle gange er folk nødt til at sælge en lejlighed akut af familiemæssige årsager, men ofte presser svindlere på for en hurtig betaling for en lejlighed, der har en fristende lav pris for køberen);
indgå en aftale med den betingelse, at betalingen først vil blive foretaget, efter at transaktionen er anerkendt som lovlig af Federal Registration Service (til betalinger, brug pengeskabe med en blokeringsmulighed, indtil statens registreringsbevis fremvises);
betal ikke "tilfældige" steder (svindlere vildleder nogle gange den uheldige køber ved at skabe distraktioner, ballade, panik. Og så beskylder de ham for ikke at betale pengene).

Regler for salg af en lejlighed på det sekundære marked

Købs- og salgsalgoritmen er som følger:

objektsøgning;
inspektion;
i tilfælde af aftale - indgåelse af en foreløbig transaktionsaftale (det kaldes også en depositumsaftale) og betaling af et forskud;
endelig forberedelse af pakken med dokumenter til transaktionen;
indgåelse af den endelige købs- og salgsaftale i simpel skriftlig form (eller dens udførelse af en notar);
stat registrering hos Federal Registration Service.

En simpel skriftlig form har ingen retskraft, indtil aftalen passerer statsregistrering hos Federal Registration Service.

En notar er ikke i stand til at foretage en dyb analyse af dokumenter, og dette er ikke en del af hans pligter (hans formål er at notarisere en retsakt mellem parterne). Registreringsservicemedarbejdere foretager en tilbundsgående juridisk undersøgelse, som loven kræver mindst 30 dage til.

Advokater anbefaler registrer aftalen gennem Federal Registration Service, og foretag først betalinger efter at have sikret, at registrering af transaktionen ikke er blevet afvist eller transaktionen ikke er blevet suspenderet, Certifikat udstedt. Ganske ofte suspenderes transaktioner, og nogle gange afvises registrering.

Hvilke dokumenter skal udarbejdes for at indgå en kontrakt?

Standard sæt af dokumentervedlagt hovedaftalen:

ejendomsretlige dokumenter (købsaftale, testamente, gavebrev, privatiseringsaftale osv.);
pas fra begge parter;
BTO teknisk pas med forklaring;
uddrag af husbogen;
uddrag fra boligafdelingens eller boligejerforeningens personlige regnskaber;
ægtefælles samtykke (hvis nødvendigt);
forskellige certifikater fra registreringskontoret (om ændring af efternavne, om civilstand - hvis omstændighederne ved den aktuelle transaktion kræver det);
tilladelse fra værgemåls- og tillidsmyndighederne (hvis mindreåriges rettigheder påvirkes under salg og køb);
notariseret fuldmagt (hvis salget varetages af en autoriseret person);
certifikat fra en psykoneurologisk klinik (hvis påkrævet).

På alle stadier af køb af en lejlighed (inspektion, udarbejdelse af dokumenter, gennemførelse af transaktionen) venter både åbenlyse og skjulte risici køberen.

At forstå dem kræver erfaring; viden om de juridiske forviklinger er uundværlig.

Sådan køber du en lejlighed korrekt på det sekundære ejendomsmarked, og hvad en køber skal være opmærksom på, før du indgår en købs- og salgsaftale:

Fandt du ikke svaret på dit spørgsmål? Finde ud af, hvordan løser du præcis dit problem - ring lige nu:

10. oktober 2018

At vælge og købe en brugt bil kan være fyldt med mange faldgruber. Denne anmeldelse vil selvfølgelig ikke gøre dig til en hærdet bilvælger, men den giver dig mulighed for at navigere i de vigtigste problemer, som du kan støde på, når du køber en brugt bil.

Tjek sælger

Hvor skal man begynde? Du skal forstå, hvem du vil købe en brugt bil af. Der er to muligheder: en bilforhandler eller en privatperson. Selvom bilen vil blive poleret og stivnet hos bilforhandleren, er det bedre at handle med ejerne, da bilforretningen kun er en mellemmand og ikke bærer noget ansvar for bilen. Når du køber en bil fra en privat ejer, skal du sørge for, at han er den rigtige ejer af bilen: For at gøre dette skal du omhyggeligt sammenligne sælgerens pasdata med dataene i titlen. Det er bedre ikke at samarbejde med betroede personer - det kan vise sig, at bilen blev solgt uden godkendelse fra dens ejer.

Kontrollerer VIN-nummeret

Før du køber, skal du kontrollere VIN, det enkelte køretøjs identifikationsnummer stemplet på selve bilen, med nummeret angivet i titlen. Dette nummer kan placeres flere steder: på panelet foran på karrosseriet, under gulvbeklædningen, på dørkarmene, på karrosseriet ved siden af førersædet - det hele afhænger af bilens mærke og model . Du kan også tjekke bilen ved hjælp af VIN-nummeret på færdselspolitiets hjemmeside.

Vi tjekker bilens tekniske stand

Ved det første møde skal du lave et grundigt eftersyn af bilen. Det vil ikke erstatte en fuld diagnose, men det giver dig mulighed for at beslutte, om det er værd at være mere opmærksom på denne maskine, eller om det er bedre at kigge efter en anden mulighed. Hvad skal du være opmærksom på?

kvalitet og ensartethed af maling;
renlighed og ryddelighed i salonen;
under kørsel bør der ikke være sammenbrud af stivere, knirken af støddæmpere og andre uvedkommende lyde;
motoren skal fungere uden knirk eller andre lyde, mens kørsel skal bilen accelerere jævnt uden afbrydelser;
på en flad vej bør rattet ikke trække til siden, og på skift skal det vende tilbage til dets oprindelige sted, bremserne skal fungere uden knirken eller vibrationer;

Hvis bilens motor ved inspektion er sterilt ren, så tænk over det: måske vil sælgeren skjule motorolielækager.

Niveauet af tekniske væsker i tanke skal svare til standarden. Efter at have købt en bil, er det værd at udskifte alle tekniske væsker, først og fremmest motorolie, selvom sælgeren forsikrede dig om, at han for nylig har skiftet smøremidler - du kan kun bedømme driftsbetingelserne og kvaliteten af produkterne ud fra hans ord. Du kan vælge den rigtige motorolie ved hjælp af onlinetjenester, for eksempel på Castrols hjemmeside.

Glem ikke at forhandle

En anden fordel ved at købe en brugt bil fra en privatperson er muligheden for at forhandle: Som praksis viser, kan du næsten altid trække 5-10% fra den pris, der er angivet i annoncen.

Vi udarbejder kontrakten omhyggeligt

Hvis bilen har bestået alle stadier af verifikation, kan du begynde at udarbejde dokumenter og udarbejde en kontrakt. Det er vigtigt at indikere fraværet af sammenbrud såvel som de fulde omkostninger ved bilen. Hvis kontrakten opsiges, kan du forvente kun at få det beløb tilbage, der er angivet i kontrakten. Sørg for at indhente og opbevare en kvittering fra ejeren om, at pengene er modtaget fuldt ud. Tjek, at kontrakten indeholder de korrekte oplysninger om sælgeren, bilens mærke og model samt VIN-nummeret. I kontrakten skal du angive sælgers forpligtelse til at udlevere bilen til dig med en komplet pakke af tekniske dokumenter og andet tilbehør.

Hvis du beslutter dig for at købe en brugt bil, skal du ikke spare tid og kræfter på at afklare alle nuancerne. Som praksis viser, løses sådanne problemer bedst på land.

Hvad skal man være opmærksom på