O que prestar atenção

Qualquer transação na forma de compra e venda envolve liquidação monetária. Móveis, casaco de pele, verduras na casa da vovó no mercado - uma certa quantidade de notas flui de uma carteira para outra. E sempre existe o risco de receber pelo seu suado dinheiro um produto que não seja da qualidade que você esperava, ou de ficar sem ele se o vendedor for um fraudador. Mesmo com um preço de compra pequeno, a perda de algumas notas pode causar profunda frustração, mas e se estivermos a falar de milhões? Por exemplo, na compra de um apartamento ou casa? É aqui que você deve verificar cem vezes antes de fazer o cálculo final.

Prédio novo ou revenda?

A probabilidade de aquisição de habitação “com bagagem” - dívidas de serviços públicos, acionistas não registados e outras nuances semelhantes que podem posteriormente interferir na vida normal em metros quadrados pessoais - é possível na aquisição de imóveis que anteriormente pertenceram a alguém, a chamada habitação secundária . Ao decidir sobre tal transação, você deve saber exatamente o que procurar ao comprar um apartamento ou casa do proprietário anterior ou de seu representante. O risco de conseguir uma ação judicial fútil em vez de moradia e acabar ficando sem o seu cantinho e sem dinheiro na hora de comprar um imóvel secundário é bastante alto.

Uma opção mais confiável é comprar um apartamento em um prédio novo. Principalmente se a casa já estiver alugada e estiver em fase de ocupação. Neste caso, a lista de documentação habitacional necessária para verificação é muito mais curta. Mas também aqui seria uma boa ideia obter conselhos de um advogado experiente sobre a compra de um apartamento de um promotor, uma vez que qualquer negócio tem as suas armadilhas. E no caso do imobiliário, quando se trata de valores bastante significativos, deve-se ter a máxima cautela.

Os perigos de um apartamento limpo

Hoje, a forma mais barata de adquirir um imóvel é participando de uma construção compartilhada. Nesse caso, você pode economizar até 30% do custo real do apartamento. Mas o risco de encontrar um terreno baldio coberto de vegetação no local da cava, anos depois, também é bastante alto. É preferível saber como comprar um apartamento em construção partilhada antes de se reunir com o promotor, para não assinar um acordo que não dê quaisquer garantias na fase de recepção das chaves do imóvel. Porém, mesmo o documento mais confiável, autenticado por notário, não protege contra perdas em determinados casos. O desenvolvedor pode falir, não receber permissão para construir uma casa na hora marcada e o dinheiro será depreciado quando todas as assinaturas e selos forem coletados. Os fundos dos accionistas desaparecem por vezes numa direcção desconhecida. Ao decidir comprar uma casa antes de sua construção, os compradores devem lembrar que na maioria dos casos, se o desenvolvedor encontrar problemas imprevistos, o máximo que se pode esperar é receber o status de acionista fraudado, mas não a casa em si.

Quando uma casa em construção já está coberta, a probabilidade de se mudar rapidamente para a sua própria casa é muito maior do que se ela fosse comprada na fase de escavação de um poço. Cada pessoa tem o direito de decidir onde comprar um apartamento, mas a vontade de poupar nem sempre se justifica. Muitas vezes, tornar-se acionista da construção de um edifício residencial é o mesmo que adquirir um porco na armadilha. O dinheiro foi dado, mas não havia bens.

Se a casa for construída e colocada em funcionamento com documentação técnica aprovada, deverá verificar pessoalmente se o que está escrito no papel corresponde ao que é na realidade. Compare o layout à sua frente com o do projeto, a quantidade de metros quadrados de área total e útil, os direitos do desenvolvedor de vender uma área específica. Seria uma boa ideia verificar se alguém já está cadastrado no novo apartamento. Vender a mesma casa duas vezes para pessoas diferentes não é um novo tipo de fraude.

Pedigree de habitação secundária

Ninguém está imune a tais desenvolvimentos ao comprar sua própria casa. Verificar a limpeza legal de um apartamento pode levar muito tempo, mas não deve ser negligenciado. É difícil, mas possível, rastrear a lista dos anteriores proprietários de imóveis, o tempo de residência no endereço especificado, o estado civil, a presença de filhos e outros parentes próximos. Neste sentido, poderá obter informações relevantes e assistência real de diversas instituições governamentais: o serviço cadastral, o escritório de passaportes, etc. salientar que nem todos os metros quadrados do apartamento pertenciam ao vendedor. Parte do espaço habitacional, e por vezes até quartos individuais, podem pertencer a outras pessoas. Eles podem exigir os seus direitos sobre esses medidores a qualquer momento. E as suas reivindicações são mais protegidas por lei, em contraste com o desejo do comprador de possuir integralmente os contadores pagos.

O que mais você deve prestar atenção na hora de comprar um apartamento é a documentação técnica. Freqüentemente, os moradores realizam reformas remodelando a cozinha, o corredor e os quartos. Eles demolem paredes estruturais, combinam um banheiro ou, ao contrário, dividem um único cômodo. Com problemas de natureza jurídica, quando o direito de propriedade está em risco, as penalidades do IPV em caso de detecção de alteração do layout não são comparáveis. Mas eles também podem trazer muitos problemas. Em qualquer caso, sem dúvida acarretarão despesas financeiras adicionais. Uma multa, a correção de violações na forma de grandes reparos não planejados é o desenvolvimento mais provável dos eventos.

O passado oculto do mercado secundário

Além das informações que o vendedor gostaria de ocultar até que a transação fosse concluída, existem muitas armadilhas que muitas vezes são difíceis de adivinhar. O que você deve prestar atenção na hora de comprar um apartamento, além das nuances listadas? Por exemplo, por uma possível violação da lei durante a privatização de imóveis adquiridos.

Na década de 90 do século passado, entrou em vigor uma lei segundo a qual todas as pessoas cadastradas em determinado espaço habitacional tinham direito ao seu próprio metro quadrado. Aplicava-se a todos, incluindo filhos pequenos, ex-cônjuges que permaneciam registados no mesmo apartamento e um familiar temporariamente ausente, por exemplo, um preso de longa duração. Nem todos os membros da família foram indicados na documentação da privatização. Mas, depois de um tempo, eles poderiam reclamar que foram privados de seu tempo.

A próxima nuance é um contrato de presente ou aluguel. Via de regra, os parentes em guerra raramente são informados sobre tais operações. A verdade pode surgir algum tempo depois, após a compra do espaço habitacional disputado. Mas a surpresa mais comum que você pode encontrar na hora de comprar um imóvel é um apartamento com dívidas nas contas de serviços públicos. Aqui o problema pode ser descoberto antes da assinatura do contrato, sendo importante que o comprador combine com o vendedor como resolvê-lo. Via de regra, é compensado com a redução do custo da moradia. Mas cada caso é individual.

A informação mais confiável

Nem todo pedigree confiável de uma determinada propriedade está oculto em documentos oficiais. Parentes ocultos e possíveis candidatos a moradia não podem ser encontrados lá. Além disso, os pagamentos de serviços públicos não podem ser feitos pelos proprietários da casa, mas por pessoas completamente diferentes a quem foram prometidos. O esquema é o seguinte: os idosos proprietários de apartamentos assinam um acordo com parentes distantes ou assistentes sociais de que, após sua morte, o espaço irá para eles, mas eles precisam pagar pelos serviços públicos agora. Transferem regularmente dinheiro para a sociedade gestora, nos termos do acordo, e consideram a habitação quase sua. Sem levar em conta tal acordo, os herdeiros diretos, após a morte dos idosos, tentam se livrar do presente não confiável. A compra e venda do apartamento está a ser formalizada, mas já existem dois requerentes.

Existe a forma mais confiável de conhecer todas as possíveis armadilhas que podem ofuscar a alegria de adquirir uma casa - obter informações sobre seus anteriores proprietários com os vizinhos da entrada ou com quem gosta de fofocar no quintal. Se o apartamento for propriedade dos mesmos proprietários há muito tempo, não será possível esconder nenhum segredo de quem mora nas proximidades. As informações deles recebidas não podem ser encontradas em nenhum documento no momento da compra de um apartamento. E se alguém da família do vendedor for doente mental ou deficiente, não puder gerir de forma independente os seus bens e o tutor não considerar necessário respeitar os seus direitos. Se a nova habitação for pior que a anterior, o negócio poderá ser cancelado a pedido das autoridades tutelares. Portanto, as informações dos vizinhos também não devem ser negligenciadas.

O melhor corretor de imóveis é o próprio comprador

É importante lembrar o seguinte - nenhuma remuneração ao intermediário o deixará mais vigilante na verificação dos documentos para aquisição de moradia, exceto nos pontos especificados no contrato. Portanto, ao recorrer a corretores de imóveis em busca de assistência, é necessário declarar claramente sua responsabilidade para com seu empregador se algo der errado repentinamente e o negócio for interrompido. Comprar um apartamento através de uma agência é outra tarefa bastante arriscada. Além disso, é muito caro. O corretor de imóveis não coleta informações sobre o passado dos antigos proprietários e não tenta proteger seu cliente no futuro. Ele apenas verifica os dados habitacionais com os que as estruturas oficiais possuem. E só depois de concluída a escritura de venda e pago o imóvel, bem como a remuneração do agente, poderão surgir potenciais candidatos ao apartamento adquirido. Um corretor de imóveis permanecerá em vantagem absoluta. E os antigos e novos proprietários serão mergulhados em uma série de processos judiciais.

Comprar um apartamento sem intermediários também traz dificuldades imprevistas se você não tiver perspicácia e informações suficientes sobre todas as possíveis surpresas associadas à papelada, transferência de dinheiro e outras complexidades da transação. Mas entre estas deficiências visíveis há uma vantagem significativa: ninguém defenderá os seus interesses com tanto zelo como quem compra para si, quem paga. Basta contar com o apoio de um consultor experiente que poderá lhe contar todos os meandros da operação, e o apartamento adquirido será verificado com mais cuidado.

Os fraudadores nunca dormem

Vender um apartamento que não é seu é um dos métodos mais comuns de fraude imobiliária. Vigaristas experientes possuem documentos falsos para a própria habitação, uma procuração, sob a qual têm o direito de realizar uma transação, muitas vezes parecem melhores do que os reais. Na área de compra, venda e aluguel de imóveis, existem golpistas altamente profissionais que conhecem todos os meandros do sistema jurídico nesta questão. A procuração é a primeira coisa que deve alertar o comprador. Por que o próprio proprietário não vende a sua casa, como pode contactá-lo, pelo menos para que ele confirme pessoalmente a autoridade do intermediário. Em qualquer caso, a verificação dos documentos no momento da compra de um apartamento, a começar pela procuração, não pode ser evitada por notário. Ele deve confirmar a autenticidade do documento e verificar seu prazo de validade. É melhor ir ao notário que emitiu esta procuração.

O próximo truque dos golpistas é um passaporte falso. Os proprietários estão em uma longa viagem de negócios ou de férias, e seu espaço é administrado por estranhos que obtiveram amostras de documentos originais ou mesmo os próprios originais. Existem muitos esquemas criminosos que os fraudadores podem usar. Não se esqueça dos corretores de imóveis negros também. Assim, ao planear a compra de casa, é melhor consultar um advogado e manter um contacto próximo com ele durante toda a transação. Ele é capaz de dar conselhos práticos sobre quando é o melhor momento para comprar um apartamento, focando na demanda atual do mercado imobiliário.

Documentação sob um microscópio

Por mais atraentes que sejam os termos do negócio e o preço favorável, não há necessidade de pressa para pagar. Primeiramente, é necessário coletar segundas vias ou cópias de todos os documentos do imóvel, de seus proprietários e levar todos os papéis ao cartório. Se o imóvel incluir familiares menores entre os proprietários, o advogado lhe dirá como explicitar corretamente a cláusula a respeito deles no contrato. Além disso, recomendará quais autoridades devem ser visitadas, quais certidões obter, para que os direitos das crianças pequenas não sejam violados, e ninguém possa posteriormente reconhecer como inválido o registro de compra e venda de um apartamento.

O aconselhamento útil de um advogado ajudará na execução de uma escritura de venda se os proprietários forem cônjuges com participações diferentes no imóvel, ou se o apartamento for propriedade de apenas um deles e o segundo só estiver registado no mesmo. Como redigir corretamente os documentos neste caso e quais recibos obter - novamente, você não pode prescindir de um notário. Mesmo que o próprio comprador seja um profissional em questões jurídicas, cada documento que comprove a autenticidade da transação deve ser cuidadosamente verificado para que não haja erros na redação do endereço, dados do vendedor e do comprador, data, valor e outros detalhes essenciais.

Lute pelo custo

O que prestar atenção na hora de comprar um apartamento, além dos pontos já listados, é o valor em dinheiro da escritura de compra que foi realizada conforme os documentos e efetivamente transferida para suas mãos. É mais vantajoso para o vendedor indicar na demonstração de resultados (e a venda de habitação enquadra-se nesta disposição) um valor de transação inferior, uma vez que terá de efetuar o pagamento de impostos sobre a mesma. O principal é que o valor indicado não seja inferior ao mercado em 20-30%, pois isso pode levantar suspeitas por parte das autoridades fiscalizadoras. Caso seja comprovada conspiração entre o vendedor e o comprador, este último poderá se envolver em um processo administrativo de fraude.

É benéfico para o vendedor indicar um valor menor, podendo solicitar este serviço ao comprador.

Você não deve concordar por vários motivos:

1. Em primeiro lugar, tal concessão viola realmente a legislação em vigor e está repleta de consequências.
2. Em segundo lugar, o comprador tem o direito de devolver cerca de 13% do valor gasto na compra de habitação. A possibilidade correspondente é regulada pelo Código Tributário.
3. Em terceiro lugar, se a transação for posteriormente contestada por uma das partes e declarada inválida, o vendedor tem o direito de devolver ao comprador apenas o valor indicado nos documentos. A vítima não poderá provar o contrário se determinado valor estiver especificado no contrato.

Calcule com inteligência

E o último grande perigo que pode aguardar tanto o vendedor quanto o comprador é o acordo final. As dificuldades de escolha (comprar habitação primária ou secundária) ficaram para trás; está definido o prazo para quando é melhor comprar um apartamento; o calvário de recolher e verificar todos os documentos, acumular o valor necessário ou obter um empréstimo junto de um banco foi concluído. E tudo pode desabar no último momento se você não tomar cuidados com a transferência de dinheiro. Isso pode ser feito transferindo a quantidade necessária de notas para as mãos do vendedor ou transferindo para uma conta bancária, que é mais segura. Se estamos falando de uma quantia grande, geralmente eles têm medo de lidar com dinheiro. No entanto, se uma das partes preferir esta forma de pagamento, o dinheiro pode ser transferido através do aluguer de um cofre, onde tem o direito de o levantar quem apresentar determinados documentos emitidos no momento da compra do apartamento. Sua lista é verificada por especialista da instituição. Ele também garante sua autenticidade. Todas as nuances desse tipo de pagamento e do pagamento não em dinheiro podem ser encontradas no banco.

O que também é importante lembrar na fase de pagamento final do valor do apartamento é não confundir o valor da caução e do adiantamento, pois têm finalidades e opções de devolução diferentes caso a transação não se concretize por algum razão. O valor do adiantamento é levado em consideração no cálculo final, mas o depósito não. Ele é devolvido ao comprador se a aquisição for bem-sucedida ou permanece com o vendedor se a transação falhar por motivos diferentes dos dele. Em qualquer caso, se a transação falhar, o depósito permanece com o lesado.

O mercado imobiliário secundário está repleto de surpresas, escondido dos olhos da pessoa comum. Às vezes, apenas um corretor de imóveis experiente ou um advogado profissional pode encontrar as armadilhas e protegê-lo de um passo em falso.

Antes de finalmente decidir comprar um imóvel específico, você precisa ter certeza de que a próxima transação é segura e que não há riscos de violação de seus interesses. O que você deve prestar atenção ao comprar um apartamento no mercado secundário? O que é importante saber sobre isso e o que deve ser levado em consideração?

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Que riscos e armadilhas existem?

Onde está o perigo? Há muitos apartamentos e, ao que parece, o algoritmo de compra e venda está mais ou menos elaborado.

Então, de acordo com o que as instruções devem explorar o apartamento que você gosta:

1. documentos de acompanhamento;
2. condição técnica do objeto;
3. as verdadeiras intenções do verdadeiro proprietário;
4. falta de escrúpulos dos intermediários (se houver algum envolvido na venda).

Qualquer um desses pontos - parte integrante do todo. Ou seja, é inaceitável confiar na satisfação de alguns aspectos, ignorando a duvidosidade das garantias para outros aspectos. Por exemplo:

1. O apartamento é ideal em termos de preço, localização, iluminação, layout. Bons vizinhos, entrada limpa. Mas acontece que o apartamento tem gravames ocultos – uma pessoa libertada durante a pena de prisão (essas pessoas mantêm o direito de usar o alojamento em que estavam registadas antes de serem enviadas para a colónia correcional). Depois de um tempo, o “zelador” retornará e reivindicará seus direitos;
2. os documentos do apartamento estão em perfeitas condições, são necessários pequenos reparos, mas por algum motivo, em nenhuma circunstância um intermediário (agindo por procuração) evita contato entre o comprador e o verdadeiro vendedor. O que poderia estar escondido aqui: a procuração foi obtida de forma fraudulenta - de um idoso com transtorno mental, viciado em drogas, etc.;
3. O vendedor e o apartamento não levantam suspeitas, os documentos são perfeitos, as pessoas são simpáticas. Mas mais tarde acontece que A casa não passa por grandes reformas há muitos anos – existe o risco de desabamento da viga de suporte do teto, a casa fica muitas vezes sem energia, etc.;
4. o apartamento foi inspecionado no verão, quando o local era tranquilo e aconchegante. Depois de comprar o apartamento, o novo proprietário mudou-se, mas no outono voltaram da dacha vizinhos problemáticos, que alugavam seu espaço para estudantes, mas na verdade são alcoólatras violentos. Concordo, não foi muito agradável, embora legalmente a transação fosse absolutamente segura.

Assista ao vídeo sobre quais riscos existem ao comprar um apartamento no mercado secundário (quais métodos os golpistas podem usar para trapacear):

O que você precisa verificar na hora de comprar um apartamento no mercado secundário, por que e como

Ninguém duvida da seriedade de comprar um apartamento, mas por algum motivo Freqüentemente, as pessoas tendem a transferir a responsabilidade para os ombros de outras pessoas.Corretor de imóveis, intermediário, qualquer pessoa, supostamente responsável pelo bom estado técnico e pureza jurídica.

História das instalações

A propriedade privada em nosso país surgiu no início dos anos 90 (durante a URSS, o parque habitacional pertencia ao Estado). Portanto, a maioria dos apartamentos do antigo parque habitacional mudou muitas vezes de proprietário. sim e o mercado imobiliário mais jovem rapidamente se torna um mercado secundário com tudo o que isso acarreta: estabelecimento legal, fluxo de documentos, etc. É necessário verificar o histórico do apartamento, pois qualquer transferência de propriedade no passado é um risco potencial de “fraqueza” jurídica do imóvel.

1. Solicite um extrato do Registro Estadual Unificado. Reflete os proprietários atuais e anteriores, bem como a presença/ausência de quaisquer gravames e proibições à transação (por exemplo, penhor, prisão, reclamações).
2. Preste atenção à frequência das mudanças de detentores de direitos autorais. Principalmente se eles não moram neste apartamento há muito tempo. O risco é que as transações não pudessem ser “limpas”, ou seja, os golpistas estivessem cumprindo a tarefa de revender rapidamente, “enquadrando” compradores respeitáveis.

De acordo com a legislação da Federação Russa, qualquer transação imobiliária pode ser declarada inválida dentro de 3 anos. Durante este período, é possível que um dos proprietários anteriores apareça no horizonte, por isso não será possível evitar sérios problemas. Se no Cadastro Único de Registro do Estado o prazo da última transação for superior ao período de 3 anos, não há com o que se preocupar - fique à vontade para comprar esse apartamento.

Alguns apartamentos, tendo sido transferidos da URSS para uma economia de mercado, nunca foram incluídos no Registro Estadual Unificado de Direitos de Propriedade (o Registro Estadual Unificado de Direitos de Propriedade apareceu apenas em 2002), porque foram privatizados, mas não foram sujeitos a quaisquer vendas transações ou outras alienações. Isso é o melhor opção ideal para compra: o imóvel está nas mesmas mãos há muitos anos. É verdade que isso é extremamente raro.

Qualidade da habitação vendida

Às vezes o apartamento encontra-se em péssimas condições técnicas e sanitárias, não correspondendo ao que foi prometido anteriormente.

Outro problema grave é que muitas vezes os proprietários de apartamentos fazem remodelações ilegais, que são fisicamente visíveis, mas não estão reflectidas nos documentos do Gabinete de Inventário Técnico.

Comprando um objeto mudanças ilegais trarão muitos problemas no futuro:

1. incapacidade de vender um apartamento;
2. identificação da requalificação por parte dos funcionários e exigência de legitimação (e isso é muito dinheiro, tendo em conta também as inevitáveis ​​​​multas “por ocultação”);
3. exigir das autoridades a eliminação da remodelação ilegal se esta representar uma ameaça para toda a casa (isto exigirá despesas financeiras consideráveis ​​​​e não será isento de complicações).

Observe que O proprietário é totalmente responsável pelo estado atual do apartamento, que o é no momento das reivindicações de requalificação (e não aquele que antes não as legitimava).

1. é necessário inspecionar cuidadosamente o apartamento (estado dos tetos, varandas, pisos, ralos e fiação elétrica, teto, costuras de lajes de concreto nas paredes, nos andares superiores - sótão, nos primeiros andares - subsolo);
2. exigir do vendedor documentos “frescos” do IPV. E embora um período de 5 anos a contar da data da última emissão do certificado de registo seja suficiente para registar uma operação, o melhor é insistir na sua actualização, porque 5 anos é um período muito longo. Em alguns casos, faz sentido pagar por este serviço se o vendedor apelar à falta de fundos “extras”.

Documentos do apartamento e documentos relacionados

A verificação dos documentos visa verificar a sua autenticidade (sem falsificação de selos, assinaturas ou datas).

O exame visual não garante a segurança do comprador - somente no Serviço de Registro Federal, após o envio para registro, cada documento passará por um exame minucioso.

Por melhor que seja advogados “experientes” de empresas confiáveis ​​têm conhecimento sobre todos os meandros da preparação de vários documentos:

1. a ordem e interpretação dos números em cada código;
2. desenho de selos de diversos departamentos (até selos antigos, até órgãos governamentais de outras regiões);
3. textura de papel de formulários de relatórios rigorosos (certificados de registro, certificados de cartórios, certificados ministeriais, etc.).

Apenas documentos sem rasuras, borrões, correções (exceto aqueles com firma reconhecida).

Participantes da transação e outras partes interessadas

Importante para o comprador explore o lado da venda:

1. identidade do vendedor. O principal elo fraco na personalidade do vendedor é a sua incapacidade, incompetência mental, abuso de álcool, dependência de drogas. As pessoas que alienam imóveis quando apresentam tais defeitos não têm consciência do que está acontecendo. Deles parentes podem facilmente contestar o negócio, e o comprador ficará perdido;
2. a identidade do administrador, se estiver agindo em nome do proprietário;
3. a presença de terceiros - possíveis candidatos ao apartamento por parte do vendedor (que estão na prisão ou em viagem de negócios de longa duração ao exterior ou ao Ártico);
4. envolvimento de menores no apartamento a vender (o apartamento não pode ser vendido se houver filho entre os proprietários ou se este tiver sido dispensado em violação da lei e não tiver recebido outro alojamento sem prejuízo dos interesses do filho).

Ações do comprador:

1. informe-se sobre a autenticidade do passaporte do vendedor (use o site oficial do Serviço Federal de Migração, onde as “falsificações” não são listadas e os passaportes emitidos legalmente são refletidos independentemente do ano e localidade de emissão). Também não faria mal nenhum visitar o escritório local de passaportes. Mostre lá o contrato preliminar de compra e venda e seu passaporte, e você não será recusado a fornecer informações legalmente relevantes;
2. exigir um certificado da clínica psiconeurológica do vendedor, especialmente se o vendedor tiver dado o menor indício de suspeita. Também Recomenda-se solicitar delicadamente esse certificado ao vendedorse uma pessoa tiver mais de 55-60 anos (o risco de doenças relacionadas à idade associadas à atividade vascular do cérebro é muito alto);
3. O vendedor poderá ser representado por seu tutor por incapacidade ou por procurador, mas neste caso o comprador deverá exigir procuração com firma reconhecida;
4. na véspera da transação com procuração, verificar se esta procuração foi revogada (fazer solicitação ao notário que a expediu);
5. esclarecer quais são os termos de referência da procuração - se é apenas assinatura de documentos ou também recebimento de dinheiro por apartamento;
6. saber se o apartamento foi comprado durante o casamento (se estiver vendido atualmente, deve haver o consentimento do outro cônjuge, mesmo que o vendedor seja divorciado - os bens adquiridos em conjunto não podem ser alienados sem o consentimento mútuo dos cônjuges, caso contrário, a transação poderá ser declarada inválida após liquidações monetárias e registro estadual de seus direitos de propriedade);
7. Solicite ao vendedor um extrato ampliado do registro da casa. Indica não só a composição das pessoas atualmente cadastradas, mas também aquelas que foram previamente cadastradas e retiradas do cadastro (onde exatamente a pessoa saiu e por que motivo - consulte, descubra, mesmo que tenha que contratar um advogado). O extrato esclarecerá informações sobre condenados, viajantes de negócios de longa duração e menores.

Que perguntas fazer na hora de comprar um apartamento no mercado secundário

Comprando um apartamento não tenha vergonha de fazer perguntas, relacionado a ela. É especialmente importante esclarecer:

1. quem era o proprietário do apartamento antes e por quanto tempo;
2. quando foram feitas grandes reformas na casa;
3. existem defeitos graves de utilidade no apartamento e outras características (proximidade do local de fontes de aumento de vibrações, radiação, etc.);
4. por que motivo o apartamento está sendo vendido agora?
5. se a pessoa atua por procuração - onde está o mandante, é possível contatá-lo, certificar-se de que está vivo, idôneo e alienando conscientemente os bens de sua propriedade;
6. quem são os vizinhos?

Estamos prontos para responder detalhadamente a qualquer dúvida, nos esforçamos de todas as maneiras possíveis pela correção mútua na véspera da transação, pelo acordo sobre os termos e formas de pagamento, e assim por diante.

A menor tensão na resposta às suas perguntas deve causar uma cautela saudável e um esclarecimento ainda mais profundo das informações sobre o apartamento, chegando até a abandoná-lo. Se Não há alternativas dignas para este apartamento, certifique-se de envolver advogados competentes!

Como evitar golpes

Pretendendo comprar um apartamento, a prudência deve ser mobilizada, as emoções devem ser desligadas e o máximo de cautela deve ser exercido. Recomendado:

1. evite a cooperação com corretores de imóveis “obscuros” e outras pessoas suspeitas;
2. verifique cuidadosamente os documentos em nível básico de forma independente;
3. envolver advogados experientes e idôneos para exame mais aprofundado de documentos, bem como para auxílio na elaboração de contrato de compra e venda;
4. descobrir o motivo do preço muito baixo (às vezes as pessoas precisam vender um apartamento com urgência por motivos familiares, mas muitas vezes os golpistas pressionam por um pagamento rápido por um apartamento que tem um preço tentadoramente baixo para o comprador);
5. celebrar acordo com a condição de que o pagamento seja efetuado somente após a transação ser reconhecida como legal pelo Serviço de Registro Federal (para pagamentos utilizar cofres com opção de bloqueio até a apresentação do Certificado de Registro Estadual);
6. não pague em lugares “aleatórios” (os fraudadores às vezes enganam o comprador azarado criando distrações, confusão, pânico. E então o acusam de não pagar o dinheiro).

Regras para venda de apartamento no mercado secundário

O algoritmo de compra e venda é o seguinte:

1. pesquisa de objetos;
2. inspeção;
3. em caso de acordo - celebração de acordo preliminar de transação (também denominado contrato de depósito) e pagamento de adiantamento;
4. preparação final do pacote de documentos para a transação;
5. celebração do contrato definitivo de compra e venda em forma escrita simples (ou a sua celebração por notário);
6. registro estadual no Serviço de Registro Federal.

Uma forma escrita simples não tem força legal, até que o acordo seja aprovado no registro estadual no Serviço de Registro Federal.

O notário não está apto a realizar uma análise aprofundada dos documentos, o que não faz parte das suas funções (tem por finalidade notarizar o facto de um acto jurídico entre as partes). Os funcionários do serviço de registro realizam um exame jurídico aprofundado, para o qual a lei exige pelo menos 30 dias.

Advogados recomendam registrar o contrato por meio do Serviço de Registro Federal e efetuar os pagamentos somente após certificar-se de que o registro da transação não foi recusado ou a transação não foi suspensa, Certificado emitido. Muitas vezes, as transações são suspensas e, por vezes, o registo é recusado.

Que documentos precisam ser preparados para celebrar um contrato?

Conjunto padrão de documentosanexado ao contrato principal:

1. documentos de título (contrato de compra e venda, testamento, escritura de doação, contrato de privatização, etc.);
2. passaportes de ambas as partes;
3. Passaporte técnico IPV com explicação;
4. extrato do registro da casa;
5. extrato das contas pessoais do departamento de habitação ou associação de moradores;
6. consentimento do cônjuge (se necessário);
7. diversas certidões do cartório (sobre mudança de sobrenome, sobre estado civil - se as circunstâncias da transação atual assim o exigirem);
8. autorização das autoridades tutelares e tutelares (se os direitos dos menores forem afetados durante a compra e venda);
9. procuração com firma reconhecida (se a venda for realizada por pessoa autorizada);
10. certificado de uma clínica psiconeurológica (se necessário).

Em todas as etapas da compra de um apartamento (inspeção, preparação de documentos, conclusão da transação), riscos óbvios e ocultos aguardam o comprador.

Compreendê-los requer experiência; o conhecimento dos meandros jurídicos é indispensável.

Como comprar corretamente um apartamento no mercado imobiliário secundário e o que o comprador deve prestar atenção antes de fechar um contrato de compra e venda:

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10 de outubro de 2018

Escolher e comprar um carro usado pode envolver muitas armadilhas. Esta análise, é claro, não o transformará em um selecionador de carros experiente, mas permitirá que você navegue pelos principais problemas que pode encontrar ao comprar um carro usado.

Verificando o vendedor

Por onde começar? Você precisa entender de quem comprará um carro usado. Existem duas opções: uma concessionária de automóveis ou uma pessoa física. Embora o carro seja polido e engomado na concessionária, é melhor negociar com os proprietários, pois a concessionária é apenas uma intermediária e não tem qualquer responsabilidade pelo carro. Ao comprar um carro de um proprietário particular, você precisa ter certeza de que ele é o verdadeiro proprietário do carro: para isso, você precisa comparar cuidadosamente os dados do passaporte do vendedor com os dados do título. É melhor não cooperar com pessoas de confiança - pode acontecer que o carro tenha sido vendido sem a aprovação do seu proprietário.

Verificando o número VIN

Antes de comprar, você deve verificar o VIN, número de identificação individual do veículo estampado no próprio carro, com o número indicado no título. Este número pode ser colocado em vários locais: no painel frontal da carroceria, sob o revestimento do piso, nas soleiras das portas, no pilar da carroceria próximo ao banco do motorista - tudo depende da marca e modelo do carro . Você também pode verificar o carro usando o número VIN no site da polícia de trânsito.

Verificamos o estado técnico do carro

Na primeira reunião, é necessário fazer uma inspeção minuciosa do carro. Não substituirá um diagnóstico completo, mas permitirá que você decida se vale a pena prestar mais atenção a esta máquina ou se é melhor procurar outra opção. Em que você deve prestar atenção?

1. qualidade e uniformidade da pintura;
2. limpeza e arrumação do salão;
3. durante a condução, não deve haver quebras de suportes, rangidos de amortecedores e outros sons estranhos;
4. o motor deve funcionar sem guinchos ou outros ruídos, durante a condução o carro deve acelerar suavemente e sem interrupções;
5. em estrada plana o volante não deve puxar para o lado e nas curvas deve retornar ao seu lugar original, os freios devem funcionar sem rangidos ou vibrações;

Se, após a inspeção, o motor do carro estiver esterilizado e limpo, pense bem: talvez o vendedor queira esconder vazamentos de óleo do motor.

O nível dos fluidos técnicos nos tanques deve estar de acordo com a norma. Depois de comprar um carro, vale a pena trocar todos os fluidos técnicos, em primeiro lugar o óleo do motor, mesmo que o vendedor tenha garantido que trocou os lubrificantes recentemente - você só pode julgar as condições de funcionamento e a qualidade dos produtos pelas palavras dele. Você pode selecionar o óleo de motor certo usando serviços online, por exemplo, no site da Castrol.

Não se esqueça de negociar

Outra vantagem de comprar um carro usado de um particular é a possibilidade de barganha: como mostra a prática, quase sempre é possível subtrair de 5 a 10% do preço indicado no anúncio.

Elaboramos cuidadosamente o contrato

Se o carro passou por todas as etapas de verificação, você pode começar a preparar os documentos e a redigir um contrato. É importante indicar a ausência de avarias, bem como o custo total do carro. Se o contrato for rescindido, você receberá de volta apenas o valor especificado no contrato. Certifique-se de obter e guardar um recibo do proprietário informando que o dinheiro foi recebido integralmente. Verifique se o contrato contém os dados corretos do vendedor, a marca e modelo do carro e o número VIN. No contrato, prevê-se a obrigação do vendedor de lhe entregar o carro com um pacote completo de documentos técnicos e outros acessórios.

Se você decidir comprar um carro usado, não poupe tempo e esforço para esclarecer todas as nuances. Como mostra a prática, tais questões são melhor resolvidas em terra.