Na co si dát pozor (Čeština)

Jakákoli transakce ve formě nákupu a prodeje zahrnuje peněžní vypořádání. Nábytek, kožich, zelení u babičky na tržnici – určité množství bankovek přetéká z jedné peněženky do druhé. A vždy existuje riziko, že za své těžce vydělané peníze dostanete produkt, který nemá takovou kvalitu, jakou jste očekávali, nebo že zůstanete zcela bez něj, pokud je prodejce podvodník. I při malé kupní ceně může ztráta pár bankovek způsobit hlubokou frustraci, ale co když mluvíme o milionech? Například při koupi bytu nebo domu? Zde byste měli před konečným výpočtem stokrát zkontrolovat.

Novostavba nebo další prodej?

Pravděpodobnost nákupu bydlení „se zavazadly“ - dluhy za služby, neregistrovaní vlastníci akcií a další podobné nuance, které mohou následně zasahovat do normálního bydlení v osobních metrech čtverečních - je možná při nákupu nemovitosti, která dříve někomu patřila, takzvané sekundární bydlení . Při rozhodování o takové transakci byste měli s jistotou vědět, na co si při koupi bytu či domu od předchozího majitele či jeho zástupce dát pozor. Riziko, že místo bydlení dostanete marnou žalobu a nakonec zůstanete bez svého koutku a bez peněz při koupi vedlejší nemovitosti, je poměrně vysoké.

Spolehlivější možností je pořízení bytu v novostavbě. Zvláště pokud je dům již pronajatý a je ve fázi nabývání. V tomto případě je seznam bytové dokumentace potřebné k ověření mnohem kratší. I zde by ale bylo dobré nechat si s koupí bytu od developera poradit od zkušeného právníka, jelikož každý obchod má svá úskalí. A v případě nemovitostí, kdy jde o poměrně značné částky, je třeba dbát maximální opatrnosti.

Nebezpečí čistého bytu

Dnes je nejlevnějším způsobem pořízení nemovitosti účast na sdílené výstavbě. V tomto případě můžete ušetřit až 30 % skutečných nákladů na byt. Ale riziko, že na místě jámy po letech najdeme zarostlou pustinu, je také dost vysoké. Před schůzkou s developerem je lepší zjistit, jak koupit byt během společné výstavby, abyste nepodepsali smlouvu, která nebude poskytovat žádné záruky ve fázi převzetí klíčů od nemovitosti. Ani ten nejspolehlivější dokument ověřený notářem však v určitých případech nechrání před ztrátami. Developer může zkrachovat, nedostane povolení ke stavbě domu ve stanovený čas a peníze se znehodnotí v době, kdy budou shromážděny všechny podpisy a pečetě. Prostředky akcionářů někdy mizí neznámým směrem. Při rozhodování o koupi domu před jeho výstavbou by kupující měli pamatovat na to, že ve většině případů, pokud se developer setká s nepředvídanými problémy, lze očekávat maximum, že získá status ošizeného vlastníka vlastního kapitálu, nikoli však dům samotný.

Když je rozestavěný dům již zastřešen, je pravděpodobnost rychlého přestěhování do vlastního domova mnohem vyšší, než kdyby byl zakoupen ve fázi kopání základové jámy. Každý má právo se sám rozhodnout, kde si koupí byt, ale touha ušetřit není vždy oprávněná. Stát se akcionářem na výstavbě obytného domu se často rovná získání prase v žitě. Peníze byly dány, ale nebylo zboží.

Pokud je dům postaven a uveden do provozu se schválenou technickou dokumentací, měli byste si osobně ověřit, že to, co je napsáno na papíře, odpovídá skutečnosti. Porovnejte dispozice před vámi s návrhovou, počet metrů čtverečních celkové a užitné plochy, práva developera na prodej konkrétní plochy. Bylo by dobré si ověřit, zda už v novém bytě někdo není přihlášen. Prodej stejného domu dvakrát různým lidem není nový typ podvodu.

Rodokmen sekundárního ustájení

Nikdo není imunní vůči takovému vývoji, když si pořizuje vlastní bydlení. Kontrola právní čistoty bytu může zabrat spoustu času, ale neměli byste ji zanedbávat. Je obtížné, ale možné, sledovat seznam předchozích vlastníků nemovitostí, délku jejich pobytu na uvedené adrese, rodinný stav, přítomnost dětí a dalších blízkých příbuzných. V tomto ohledu můžete získat relevantní informace a skutečnou pomoc od několika státních institucí: katastrální služby, pasový úřad atd. Kompletní informace jsou nezbytné, aby se ve fázi dokončení transakce nebo po nastěhování náhle neotočil že ne všechny metry čtvereční v bytě patřily prodávajícímu. Část obytného prostoru a někdy i jednotlivé místnosti mohou být ve vlastnictví jiných osob. Svých práv k těmto měřičům se mohou kdykoli domáhat. A jejich nároky jsou více chráněny zákonem, na rozdíl od touhy kupujícího bezvýhradně vlastnit placené měřiče.

Na co si ještě dát při koupi bytu pozor, je technická dokumentace. Obyvatelé často provádějí renovace přestavbou kuchyně, chodby a pokojů. Bourají nosné stěny, kombinují koupelnu, nebo naopak rozdělují jedinou místnost. S problémy právní povahy, kdy je ohroženo vlastnické právo, nelze sankce ze ZISZ v případě zjištění změny dispozice srovnávat. Mohou ale přinést i spoustu problémů. V každém případě nepochybně povedou k dalším finančním výdajům. Pokuta, náprava přestupků v podobě neplánovaných větších oprav je nejpravděpodobnějším vývojem událostí.

Skrytá minulost sekundárního trhu

Kromě informací, které by prodejce do dokončení transakce rád tajil, je zde mnoho úskalí, která je často těžké uhodnout. Na co si dát při koupi bytu pozor, kromě uvedených nuancí? Například za možné porušení zákona při privatizaci kupovaných nemovitostí.

V 90. letech minulého století vstoupil v platnost zákon, podle kterého měl každý registrovaný v určitém obytném prostoru nárok na vlastní metry čtvereční. Vztahovalo se na všechny, včetně malých dětí, bývalých manželů, kteří zůstali evidováni v jednom bytě, a dočasně nepřítomného příbuzného, například dlouhodobě vězněného. V privatizační dokumentaci nebyli uvedeni všichni rodinní příslušníci. Ale po chvíli si mohli stěžovat, že byli ochuzeni o čas.

Další nuancí je darovací nebo nájemní smlouva. Příbuzní ve vzájemné válce jsou zpravidla o takových operacích informováni jen zřídka. Pravda může vyjít najevo až o něco později, po koupi sporného obytného prostoru. Nejčastějším překvapením, se kterým se můžete při koupi nemovitosti setkat, je ale byt s dluhem na účtech. Zde lze problém odhalit ještě před podpisem smlouvy a je důležité, aby se kupující dohodl s prodávajícím na způsobu řešení. Zpravidla se vyplácí snížením nákladů na bydlení. Ale každý případ je individuální.

Nejspolehlivější informace

Ne všechny spolehlivé rodokmeny konkrétní nemovitosti jsou skryty v oficiálních dokumentech. Skrytí příbuzní a případní zájemci o bydlení tam nenajdou. Navíc platby za energie nemusí platit majitelé domu, ale úplně jiní lidé, kterým bylo slíbeno. Schéma je toto: starší majitelé bytů podepíší dohodu se vzdálenými příbuznými nebo sociálními pracovníky, že po jejich smrti prostor připadne jim, ale nyní musí platit za energie. Pravidelně převádějí peníze do správcovské společnosti v souladu s dohodou a bydlení považují téměř za své. Bez zohlednění takové dohody se přímí dědicové po smrti starých lidí snaží zbavit nespolehlivého daru. Formalizuje se koupě a prodej bytu, ale už jsou o něj dva zájemci.

Existuje nejspolehlivější způsob, jak se dozvědět o všech možných úskalích, které mohou zastínit radost z pořízení bydlení – získejte informace o jeho předchozích majitelích od sousedů ve vchodu nebo těch, kteří rádi klábosí na dvoře. Pokud je byt ve vlastnictví stejných majitelů již delší dobu, nebude možné o něm skrývat před těmi, kdo bydlí poblíž, žádná tajemství. Informace získané od nich nelze nalézt v žádných dokumentech při koupi bytu. Co když je někdo z rodiny prodávajícího duševně nemocný nebo postižený, kdo nemůže samostatně hospodařit se svým majetkem a opatrovník nepovažuje za nutné respektovat jeho práva. Pokud je nové bydlení horší než to předchozí, může být obchod na žádost opatrovnických orgánů zrušen. Neměly by se proto opomíjet ani informace od sousedů.

Nejlepší realitní makléř je sám kupující

Důležité je mít na paměti následující – žádná odměna zprostředkovateli jej nepřiměje k větší ostražitosti při kontrole dokladů ke koupi bydlení, kromě bodů uvedených ve smlouvě. Když se tedy obracíte na realitní kanceláře se žádostí o pomoc, je nutné jasně vyjádřit jejich odpovědnost vůči zaměstnavateli, pokud se náhle něco pokazí a dojde k narušení obchodu. Nákup bytu přes agenturu je další poměrně riskantní podnik. Navíc je to velmi drahé. Realitní makléř neshromažďuje informace o minulosti bývalých majitelů a nesnaží se svého klienta chránit do budoucna. Pouze kontroluje údaje o bydlení s tím, co mají oficiální struktury. A teprve po dokončení kupní smlouvy a zaplacení nemovitosti a odměny makléře se mohou objevit potenciální zájemci o kupovaný byt. Jeden realitní makléř zůstane v absolutní výhodě. A předchozí i noví majitelé budou uvrženi do řady soudních řízení.

Nákup bytu bez zprostředkovatelů je také plný nepředvídaných potíží, pokud nemáte dostatečný přehled a informace o všech možných překvapeních spojených s papírováním, převodem peněz a dalšími složitostmi transakce. Mezi těmito viditelnými nedostatky je ale jedna podstatná výhoda: nikdo nebude hájit své zájmy tak horlivě jako ten, kdo nakupuje pro sebe, ten, kdo platí. Stačí požádat o podporu zkušeného poradce, který vám řekne o všech záludnostech operace, a zakoupený byt bude nejdůkladněji zkontrolován.

Podvodníci nikdy nespí

Prodej bytu, který není váš, je jedním z nejčastějších způsobů podvodu s nemovitostmi. Zkušení podvodníci mají falešné doklady pro samotné bydlení, plná moc, na základě které mají právo provést transakci, často vypadají lépe než ta pravá. V oblasti koupě a prodeje a pronájmu nemovitostí se pohybují vysoce profesionální podvodníci, kteří dobře znají všechny spletitosti právního řádu v této problematice. Plná moc je první věcí, která by měla kupujícího upozornit. Proč majitel svůj dům sám neprodá, jak ho můžete kontaktovat, alespoň aby osobně potvrdil oprávnění zprostředkovatele. Každopádně kontrole dokladů při koupi bytu, počínaje plnou mocí, se notář nevyhne. Ten musí potvrdit pravost dokumentu a zkontrolovat dobu jeho platnosti. Nejlepší je zajít za notářem, který tuto plnou moc vydal.

Dalším trikem podvodníků je falešný pas. Majitelé domů jsou na dlouhé služební cestě nebo na dovolené a jejich prostor spravují cizí lidé, kteří si k němu sehnali vzorky originálních dokumentů nebo dokonce originály sami. Existuje mnoho kriminálních schémat, která mohou podvodníci využít. Nezapomínejte ani na černé realitní kanceláře. Při plánování koupě domu je tedy lepší poradit se s právníkem a udržovat s ním úzký kontakt po celou dobu transakce. Dokáže prakticky poradit v otázce, kdy je nejvhodnější doba na koupi bytu, se zaměřením na aktuální poptávku realitního trhu.

Dokumentace pod mikroskopem

Bez ohledu na to, jak atraktivní jsou podmínky obchodu a příznivá cena, není třeba s placením spěchat. Nejprve musíte shromáždit druhé kopie nebo kopie všech dokumentů o obytném prostoru, jeho majitelích a jít se všemi dokumenty k notáři. Pokud jsou mezi vlastníky nemovitosti nezletilí rodinní příslušníci, právník vám sdělí, jak ve smlouvě správně uvést doložku o nich. Navíc doporučí, jaké úřady navštívit, jaké certifikáty si pořídit, aby nebyla porušována práva malých dětí a nikdo následně nemohl uznat zápis prodeje a koupě bytu za neplatný.

Užitečné rady od právníka pomohou při realizaci kupní smlouvy, pokud jsou vlastníky manželé s různými vlastnickými podíly na nemovitosti nebo je byt ve vlastnictví pouze jednoho z nich a druhý je v něm pouze zapsán. Jak v tomto případě správně vyhotovit dokumenty a jaké účtenky získat - opět se bez notáře neobejdete. I když je kupující sám profík v právních záležitostech, každý doklad potvrzující pravost transakce je třeba pečlivě zkontrolovat, aby nedošlo k chybám v psaní adresy, údajů prodávajícího a kupujícího, data, částky a dalších podstatných údajů.

Bojujte za cenu

Na co si dát při koupi bytu pozor, kromě již uvedených bodů, je podle dokladů provedená a skutečně předaná částka podle kupní smlouvy. Pro prodávajícího je výhodnější uvést ve výsledovce (a prodej bydlení spadá do tohoto ustanovení) nižší hodnotu transakce, protože z ní bude muset platit daně. Hlavní věc je, že uvedená částka není nižší než tržní hodnota o 20-30%, protože to může vyvolat podezření ze strany kontrolních orgánů. Pokud se prokáže spiknutí mezi prodávajícím a kupujícím, může se kupující zapojit do správního případu podvodu.

Pro prodávajícího je výhodné uvést nižší částku a o tuto službu může kupujícího požádat.

Neměli byste souhlasit z mnoha důvodů:

Za prvé, takový ústupek skutečně porušuje současnou legislativu a je plný důsledků.
Za druhé, kupující má právo vrátit asi 13% z částky vynaložené na nákup bydlení. Odpovídající možnost upravuje daňový řád.
Za třetí, pokud je transakce následně jednou ze stran zpochybněna a prohlášena za neplatnou, má prodávající právo vrátit kupujícímu pouze částku uvedenou v dokumentech. Oběť nebude schopna prokázat opak, pokud je ve smlouvě uvedena určitá částka.

Počítejte chytře

A posledním velkým nebezpečím, které může prodávajícího i kupujícího čekat, je konečné vypořádání. Obtíže s výběrem (pořízení primárního nebo sekundárního bydlení) jsou za námi, je stanoven časový rámec, kdy je lepší byt koupit, utrpení se shromažďováním a kontrolou všech dokumentů, nahromaděním požadované částky nebo získáním úvěru od byla dokončena banka. A všechno se může na poslední chvíli zhroutit, pokud nepřijmete opatření s převodem peněz. To lze provést převodem požadovaného počtu účtenek do rukou prodávajícího, nebo převodem na bankovní účet, který je bezpečnější. Pokud se bavíme o velké částce, pak se většinou bojí nakládat s hotovostí. Pokud však jedna ze stran preferuje tento způsob platby, lze peníze převést pronájmem bezpečnostní schránky, ze které má právo si je vyzvednout ten, kdo předloží určité doklady sepsané při koupi bytu. Jejich seznam kontroluje odborník z instituce. Zaručuje také jejich pravost. Všechny nuance tohoto typu platby i bezhotovostní platby lze zjistit v bance.

Co je také důležité mít na paměti ve fázi konečné platby nákladů na byt, je nezaměňovat velikost zálohy a zálohy, protože mají různé účely a možnosti vrácení, pokud transakce pro některé neprojde. důvod. Výše zálohy je v konečném výpočtu zohledněna, záloha nikoli. Buď se vrátí kupujícímu, pokud byla akvizice úspěšná, nebo zůstane prodávajícímu, pokud se transakce nezdařila z jiných než jeho důvodů. V každém případě, pokud se transakce nezdaří, záloha zůstává poškozenému.

Sekundární trh s bydlením je plný mnoha překvapení, skryto očím běžného člověka. Někdy jen zkušený realitní makléř nebo profesionální právník dokáže najít úskalí a ochránit vás před chybným krokem.

Než se definitivně rozhodnete pro koupi konkrétní nemovitosti, musíte se ujistit, že nadcházející transakce je bezpečná a že nehrozí žádné porušení vašich zájmů. Na co si dát pozor při koupi bytu na sekundárním trhu? Co je důležité o něm vědět a co je třeba vzít v úvahu?

Vážení čtenáři! Naše články hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je jedinečný.

Pokud to chcete vědět jak přesně vyřešit váš problém - kontaktujte online formulář poradce vpravo nebo volejte +7 (499) 110-05-29. Je to rychlé a zdarma!

Jaká rizika a úskalí existují?

Kde se skrývá nebezpečí? Bytů je hodně a zdá se, že algoritmus nákupu a prodeje je víceméně propracovaný.

Tedy podle čeho pokyny by měly prozkoumat byt, který se vám líbí:

průvodní doklady;
technický stav objektu;
skutečné úmysly skutečného vlastníka;
bezohlednost zprostředkovatelů (jsou-li nějací do prodeje zapojeni).

Kterýkoli z těchto bodů - nedílnou součástí celku. To znamená, že je nepřijatelné spoléhat na uspokojení některých aspektů a ignorovat pochybnost záruk u jiných aspektů. Například:

Byt je ideální z hlediska ceny, umístění, osvětlení, dispozice. Dobří sousedé, čistý vchod. Ale ukazuje se, že byt má skrytá břemena – osoba propuštěná na dobu trvání trestu odnětí svobody (takové osoby si ponechávají právo užívat bydlení, ve kterém byly zaregistrovány před odesláním do nápravné kolonie). Po chvíli se „domovník“ vrátí a uplatní svá práva;
doklady k bytu jsou v perfektním stavu, jsou nutné drobné opravy, ale z nějakého důvodu za žádných okolností nebude zprostředkovatel (jednající v zastoupení) vyhýbá se kontaktu mezi kupujícím a skutečným prodávajícím. Co se zde mohlo skrývat: plná moc byla získána podvodně – od starší osoby s narušenou psychikou, trpící drogovou závislostí apod.;
Prodejce ani byt nevzbuzují podezření, doklady perfektní, lidé přátelští. Ale později se to ukáže Dům již řadu let neprošel zásadní rekonstrukcí – hrozí zřícení nosného trámu stropu, dům je často ponechán bez napájení apod.;
byla provedena kontrola bytu v létě, kdy byla lokalita klidná a útulná. Po koupi bytu se nový majitel nastěhoval, ale na podzim se z dači vrátili problémoví sousedé, kteří pronajímali svůj bytový prostor studentům, ale ve skutečnosti jsou násilní alkoholici. Souhlasím, nebylo to moc příjemné, i když právně byla transakce naprosto bezpečná.

Podívejte se na video o tom, jaká rizika existují při nákupu bytu na sekundárním trhu (jaké metody mohou podvodníci podvádět):

Co je třeba zkontrolovat při koupi bytu na sekundárním trhu, proč a jak

Nikdo nepochybuje o vážnosti koupě bytu, ale z nějakého důvodu Lidé mají často tendenci přesouvat odpovědnost na bedra jiných lidí.Realitní makléř, zprostředkovatel, kdokoli, údajně odpovědný za řádný technický stav a právní čistotu.

Historie areálu

Soukromé vlastnictví u nás vzniklo na počátku 90. let (za SSSR patřil bytový fond státu). Většina bytů ve starém bytovém fondu proto mnohokrát změnila majitele. Ano a mladší nemovitosti se rychle stávají sekundárním trhem se vším, co to obnáší: právní zřízení, tok dokumentů atd. Historii bytu je nutné prověřit, protože jakýkoli převod vlastnictví v minulosti je potenciálním rizikem právní „slabosti“ nemovitosti.

Objednejte si výpis z Jednotného státního rejstříku. Odráží současné a předchozí vlastníky, jakož i přítomnost/nepřítomnost jakýchkoli břemen a zákazů transakce (například zástava, zatčení, nároky).
Pozor na četnost změn držitelů autorských práv. Zvláště pokud v tomto bytě již delší dobu nežijí. Riziko spočívá v tom, že transakce nemohly být „čisté“, to znamená, že podvodníci plnili úkol rychle přeprodat a „zarámovat“ slušné kupce.

V souladu s právními předpisy Ruské federace jakákoli transakce s nemovitostmi může být prohlášena za neplatnou do 3 let. V tomto období je možné, že se na obzoru objeví některý z předchozích majitelů, takže se nevyhnete vážným problémům. Pokud je v Jednotném státním registru registrace lhůta pro poslední transakci vyšší než 3 roky, není se vůbec čeho obávat - klidně si takový byt kupte.

Některé byty, které byly převedeny ze SSSR do tržního hospodářství, se nikdy nedostaly do Jednotného státního rejstříku vlastnických práv (Jednotný státní rejstřík vlastnických práv se objevil až v roce 2002), protože byly privatizovány, ale nepodléhaly žádnému prodeji. transakce nebo jiná odcizení. Tohle je nejlepší ideální varianta ke koupi: nemovitost je již mnoho let ve stejných rukou. Pravda, je to extrémně vzácné.

Kvalita prodaného bydlení

Někdy je byt v žalostném technickém a hygienickém stavu, neodpovídá tomu, co bylo dříve slíbeno.

Dalším vážným problémem je, že majitelé bytů často provádějí nelegální přestavby, které jsou fyzicky viditelné, ale nejsou zohledněny v dokumentech Úřadu technické inventury.

Nákup předmětu nelegální změny přinesou v budoucnu spoustu problémů:

neschopnost prodat byt;
identifikace přestavby úředníky a požadavek na její legitimizaci (a to je hodně peněz, vezmeme-li v úvahu i nevyhnutelné pokuty „za zatajení“);
požadovat od úřadů odstranění nelegální přestavby, pokud to představuje hrozbu pro celý dům (vyžádá si to značné finanční výdaje a nebude bez potíží).

Všimněte si, že Majitel nese plnou odpovědnost za aktuální stav bytu, který je takový v době nároků ohledně sanace (a ne ten, kdo je kdysi nelegitimoval).

musíte pečlivě zkontrolovat byt (stav stropů, balkonů, podlah, odpadů a elektrických rozvodů, stropu, spár betonových desek ve stěnách, v nejvyšších patrech - podkroví, v prvních patrech - suterén);
požadovat od prodávajícího „čerstvé“ dokumenty ze ZISZ. A přestože k registraci transakce stačí 5 let od data posledního vydání registračního certifikátu, je nejlepší trvat na jeho aktualizaci, protože 5 let je příliš dlouhá doba. V některých případech má smysl za tuto službu platit, pokud prodejce apeluje na nedostatek finančních prostředků „navíc“.

Doklady k bytu a související dokumenty

Ověřování dokumentů je zaměřeno na ověření jejich pravosti (žádné padělání pečetí, podpisů nebo dat).

Vizuální kontrola nezaručuje bezpečnost kupujícího - pouze u Federální registrační služby, po předložení k registraci, bude každý dokument podroben důkladné kontrole.

Nicméně dobré „důvtipní“ právníci ze spolehlivých firem mají znalosti o všech složitostech přípravy různých dokumentů:

pořadí a výklad čísel v každém kódu;
návrh pečetí různých resortů (až po staré pečeti, až po vládní úřady v jiných regionech);
papírová textura přísných formulářů hlášení (registrační listy, osvědčení z matričních úřadů, ministerská osvědčení atd.).

Pouze dokumenty bez výmazů, skvrn, oprav (kromě notářsky ověřených).

Účastníci transakce a další zainteresované strany

Důležité pro kupujícího prozkoumat prodejní stránku:

identitu prodejce. Hlavním slabým článkem v osobnosti prodejce je jeho neschopnost, duševní neschopnost, zneužívání alkoholu, drogová závislost. Osoby, které zcizují nemovitost, když mají takové vady, si neuvědomují, co se děje. Jejich příbuzní mohou obchod snadno napadnout a kupující bude ve ztrátě;
totožnost správce, jedná-li jménem vlastníka;
přítomnost třetích osob - možných zájemců o byt ze strany prodávajícího (kteří jsou ve vězení nebo na dlouhodobé zahraniční či arktické pracovní cestě);
zapojení nezletilých do prodávaného bytu (byt nelze prodat, pokud je mezi vlastníky dítě nebo pokud bylo propuštěno v rozporu se zákonem a nebylo mu zajištěno jiné bydlení, aniž by tím byly dotčeny zájmy dítěte).

Akce kupujícího:

zjistěte si pravost pasu prodejce (použijte oficiální web Federální migrační služby, kde nejsou uvedeny „padělky“ a legálně vydané pasy se odrážejí bez ohledu na rok a místo vydání). Také by nebylo na škodu navštívit místní pasovou kancelář. Ukažte tam předběžnou kupní a prodejní smlouvu a svůj pasa nebude vám odmítnuto poskytnout právně relevantní informace;
požadovat potvrzení od psychoneurologické kliniky prodávajícího, a to zejména v případě, že prodávající uvedl byť jen sebemenší podezření. Taky O takový certifikát se doporučuje citlivě požádat prodejcepokud je osoba starší 55-60 let (riziko onemocnění souvisejících s věkem spojených s cévní aktivitou mozku je příliš vysoké);
Prodávajícího může z důvodu nezpůsobilosti zastupovat jeho opatrovník nebo zmocněnec, ale v tomto případě by měl kupující vyžadovat notářsky ověřenou plnou moc;
v předvečer transakce s použitím plné moci zkontrolovat, zda byla tato plná moc odvolána (požádejte notáře, který ji vydal);
ujasnit si, jaká je působnost plné moci - zda jde pouze o podepisování dokumentů nebo i o přijímání peněz za byt;
zjistit, zda byl byt koupen za trvání manželství (pokud se aktuálně prodává, musí existovat souhlas druhého manžela, i když je prodávající rozvedený - společně nabytý majetek nelze zcizit bez vzájemného souhlasu manželů, jinak může být transakce po peněžním vyrovnání a státní registraci vašich vlastnických práv prohlášena za neplatnou);
Vyžádejte si od prodávajícího rozšířený výpis z domovní knihy. Uvádí nejen složení aktuálně registrovaných osob, ale i těch, které byly dříve zapsány a vyřazeny z evidence (odkud přesně osoba odešla a z jakého důvodu – ptejte se, zjistěte, i když si musíte najmout právníka). Výpis objasní informace o odsouzených, dlouhodobých obchodních cestujících a nezletilých.

Jaké otázky si položit při koupi bytu na sekundárním trhu

Koupě bytu nestyď se klást nějaké otázky, související s ní. Zvláště důležité je ujasnit si:

kdo byt vlastnil dříve a jak dlouho;
když byly v domě provedeny velké rekonstrukce;
zda jsou v bytě nějaké závažné užitné závady a další vlastnosti (blízkost lokality ke zdrojům zvýšených vibrací, záření apod.);
z jakého důvodu se byt nyní prodává;
jedná-li osoba na základě plné moci - kde je zmocněnec, je možné jej kontaktovat, ujistit se, že je naživu, adekvátní a vědomě zcizuje majetek, který vlastní;
kdo jsou sousedi?

Jsme připraveni podrobně zodpovědět jakýkoliv dotaz, všemožně se snažit o vzájemnou korektnost v předvečer transakce, o domluvu podmínek a forem platby atp.

Sebemenší napětí v odpovědi na vaše otázky by mělo způsobit zdravou ostražitost a ještě hlubší vyjasnění informací o bytě, až k opuštění. Li K tomuto bytu neexistují žádné důstojné alternativy, nezapomeňte zapojit kompetentní právníky!

Jak se vyhnout podvodům

V úmyslu koupit byt, je třeba zmobilizovat obezřetnost, vypnout emoce a dbát maximální opatrnosti. Doporučeno:

vyhýbat se spolupráci se „stinnými“ realitními kancelářemi a jinými podezřelými osobami;
pečlivě nezávisle kontrolovat dokumenty na základní úrovni;
zapojit zkušené a renomované právníky k hlubšímu prozkoumání dokumentů a také k asistenci při sepsání kupní a prodejní smlouvy;
zjistit důvod velmi nízké ceny (někdy lidé potřebují byt urgentně prodat z rodinných důvodů, ale často podvodníci tlačí na rychlou platbu za byt, který má pro kupujícího lákavě nízkou cenu);
uzavřít smlouvu s podmínkou, že platba bude provedena až poté, co bude transakce uznána jako legální Federální registrační službou (pro platby používejte bezpečnostní schránky s možností blokování, dokud nebude předloženo osvědčení o státní registraci);
neplaťte na „náhodných“ místech (podvodníci někdy uvádějí nešťastného kupujícího v omyl tím, že vytvářejí rozptýlení, povyk, paniku. A pak ho obviní, že peníze nezaplatil).

Pravidla pro prodej bytu na sekundárním trhu

Algoritmus nákupu a prodeje je následující:

vyhledávání objektů;
inspekce;
v případě dohody - uzavření předběžné dohody o transakci (také se nazývá smlouva o vkladu) a zaplacení zálohy;
konečná příprava balíčku dokumentů pro transakci;
uzavření konečné kupní a prodejní smlouvy v jednoduché písemné formě (nebo její sepsání u notáře);
státní registrace u Federální registrační služby.

Jednoduchá písemná forma nemá právní sílu, dokud dohoda neprojde státní registrací u Federální registrační služby.

Notář není schopen provádět hloubkovou analýzu listin a to není součástí jeho povinností (jeho účelem je notářsky ověřit skutečnost, že mezi stranami došlo k právnímu úkonu). Pracovníci registrační služby provádějí hloubkovou právní prohlídku, na kterou zákon vyžaduje minimálně 30 dnů.

Právníci doporučují zaregistrujte smlouvu prostřednictvím Federální registrační služby a provádějte platby až poté, co se ujistíte, že registrace transakce nebyla odmítnuta nebo transakce nebyla pozastavena, Vydán certifikát. Docela často jsou transakce pozastaveny a někdy je zamítnuta registrace.

Jaké dokumenty je třeba připravit k uzavření smlouvy?

Standardní sada dokumentůpřiloženo k hlavní smlouvě:

vlastnické listiny (prodejní a kupní smlouva, závěť, darovací smlouva, privatizační smlouva atd.);
cestovní pasy obou stran;
technický pas ZISZ s vysvětlením;
výpis z domovní knihy;
výpis z osobních účtů bytového odboru nebo společenství vlastníků domů;
souhlas manžela (je-li to nutné);
různá potvrzení z matriky (o změně příjmení, o rodinném stavu - pokud to okolnosti aktuální transakce vyžadují);
povolení od opatrovnických a poručnických úřadů (pokud jsou při prodeji a koupi dotčena práva nezletilých);
notářsky ověřená plná moc (pokud prodej vyřizuje oprávněná osoba);
potvrzení z psychoneurologické ambulance (je-li požadováno).

Ve všech fázích nákupu bytu (prohlídka, příprava dokumentů, dokončení obchodu) čekají na kupujícího zjevná i skrytá rizika.

Jejich pochopení vyžaduje zkušenosti, znalost právních spletitostí je nepostradatelná.

Jak správně koupit byt na sekundárním realitním trhu a na co by si měl kupující dát pozor před uzavřením kupní smlouvy:

Nenašli jste odpověď na svou otázku? Zjistit, jak přesně vyřešit váš problém - zavolejte hned:

10. října 2018

Výběr a nákup ojetého vozu může být plný mnoha úskalí. Tato recenze z vás samozřejmě neudělá otrlého sběrače aut, ale umožní vám zorientovat se v hlavních problémech, které vás mohou při nákupu ojetého vozu potkat.

Kontrola prodejce

kde začít? Musíte pochopit, od koho budete ojetý vůz kupovat. Jsou dvě možnosti: autobazar nebo soukromá osoba. Přestože auto vyleští a naškrobí v autobazaru, je lepší jednat s majiteli, jelikož autobazar je pouze zprostředkovatel a nenese za auto žádnou odpovědnost. Při nákupu auta od soukromého vlastníka se musíte ujistit, že je skutečným vlastníkem vozu: k tomu je třeba pečlivě porovnat údaje z pasu prodejce s údaji v názvu. Je lepší nespolupracovat s důvěryhodnými osobami - může se ukázat, že vůz byl prodán bez souhlasu jeho majitele.

Kontrola čísla VIN

Před nákupem si musíte zkontrolovat VIN, individuální identifikační číslo vozidla vyražené na samotném voze s číslem uvedeným v názvu vozidla. Toto číslo lze umístit na několik míst: na panelu v přední části karoserie, pod obložením podlahy, na prahových lištách, na sloupku karoserie vedle sedadla řidiče - vše závisí na značce a modelu vozu . Vůz můžete také zkontrolovat pomocí čísla VIN na webu dopravní policie.

Kontrolujeme technický stav vozu

Na první schůzce je potřeba udělat důkladnou prohlídku vozu. Nenahradí úplnou diagnostiku, ale umožní vám rozhodnout se, zda se vyplatí tomuto stroji věnovat další pozornost nebo je lepší poohlédnout se po jiné možnosti. Na co si dát pozor?

kvalita a jednotnost laku;
čistota a pořádek v salonu;
při jízdě by nemělo docházet k poruchám vzpěr, vrzání tlumičů a jiným cizím zvukům;
motor by měl fungovat bez skřípání nebo jiných zvuků, při jízdě by měl vůz plynule zrychlovat bez přerušení;
na rovné silnici by volant neměl tahat do strany a v zatáčkách by se měl vrátit na své původní místo, brzdy by měly fungovat bez skřípání nebo vibrací;

Pokud je po kontrole motor vozu sterilně čistý, přemýšlejte o tom: možná chce prodejce skrýt úniky motorového oleje.

Hladina technických kapalin v nádržích musí odpovídat normě. Po zakoupení automobilu stojí za to vyměnit všechny technické kapaliny, především motorový olej, i když vás prodejce ujistil, že nedávno vyměnil maziva - z jeho slov můžete posoudit pouze provozní podmínky a kvalitu výrobků. Správný motorový olej si můžete vybrat pomocí online služeb, například na webu Castrol.

Nezapomeňte smlouvat

Další výhodou nákupu ojetého vozu od soukromé osoby je možnost smlouvání: jak ukazuje praxe, z ceny uvedené v inzerátu lze téměř vždy odečíst 5–10 %.

Pečlivě sepisujeme smlouvu

Pokud auto prošlo všemi fázemi ověření, můžete začít připravovat dokumenty a sepisovat smlouvu. Je důležité uvést nepřítomnost poruch a také plnou cenu vozu. Pokud dojde k ukončení smlouvy, můžete očekávat, že dostanete zpět pouze částku uvedenou ve smlouvě. Ujistěte se, že získáte a uschovejte potvrzení od majitele, že peníze byly obdrženy v plné výši. Zkontrolujte, zda smlouva obsahuje správné údaje o prodejci, značce a modelu vozu a VIN. Ve smlouvě určete povinnost prodávajícího předat vám vůz s kompletním balíkem technické dokumentace a dalšího příslušenství.

Pokud se rozhodnete pro koupi ojetého vozu, neztrácejte čas a úsilí na objasnění všech nuancí. Jak ukazuje praxe, takové problémy se nejlépe řeší na břehu.

Na co si dát pozor