A cosa prestare attenzione

Qualsiasi transazione sotto forma di acquisto e vendita comporta un regolamento monetario. Mobili, pelliccia, verdure dalla nonna al mercato: una certa quantità di banconote scorre da un portafoglio all'altro. E c'è sempre il rischio di ricevere in cambio dei soldi guadagnati con tanta fatica un prodotto che non è della qualità che ti aspettavi, o di rimanerne completamente senza se il venditore è un truffatore. Anche con un prezzo di acquisto basso, la perdita di poche banconote può causare profonda frustrazione, ma cosa succede se parliamo di milioni? Ad esempio, quando si acquista un appartamento o una casa? È qui che dovresti controllare centinaia di volte prima di effettuare il calcolo finale.

Nuova costruzione o rivendita?

La probabilità di acquistare alloggi "con bagaglio" - debiti di utenze, proprietari di azioni non registrati e altre sfumature simili che possono successivamente interferire con la normale vita in metri quadrati personali - è possibile quando si acquistano immobili che in precedenza appartenevano a qualcuno, i cosiddetti alloggi secondari . Quando decidi una transazione del genere, dovresti sapere con certezza cosa cercare quando acquisti un appartamento o una casa dal precedente proprietario o dal suo rappresentante. Il rischio di subire un'inutile causa legale invece dell'alloggio e di rimanere infine senza il proprio angolo e senza soldi quando si acquista una proprietà secondaria è piuttosto alto.

Un'opzione più affidabile è acquistare un appartamento in un nuovo edificio. Soprattutto se la casa è già stata affittata ed è in fase di occupazione. In questo caso l'elenco della documentazione abitativa necessaria per la verifica è molto più breve. Ma anche qui sarebbe una buona idea farsi consigliare da un avvocato esperto sull'acquisto di un appartamento da uno sviluppatore, poiché ogni accordo ha le sue insidie. E nel caso degli immobili, quando si tratta di importi piuttosto rilevanti, occorre usare la massima cautela.

I pericoli di un appartamento pulito

Oggi il modo più economico per acquisire beni immobili è partecipare alla costruzione condivisa. In questo caso potrai risparmiare fino al 30% del costo reale dell'appartamento. Ma anche il rischio di trovare anni dopo una terra desolata incolta sul sito della fossa è piuttosto alto. È meglio scoprire come acquistare un appartamento in costruzione condivisa prima di incontrare il promotore, in modo da non firmare un accordo che non fornirà alcuna garanzia nella fase di consegna delle chiavi dell'immobile. Tuttavia, in alcuni casi, anche il documento più affidabile certificato da un notaio non protegge dalle perdite. Lo sviluppatore potrebbe andare in bancarotta, non ricevere il permesso di costruire una casa al momento stabilito e il denaro si svaluterà nel momento in cui verranno raccolte tutte le firme e i sigilli. I fondi degli azionisti a volte scompaiono in una direzione sconosciuta. Quando si decide di acquistare una casa prima della sua costruzione, gli acquirenti dovrebbero ricordare che nella maggior parte dei casi, se il promotore incontra problemi imprevisti, il massimo che ci si può aspettare è di ricevere lo status di detentore di azioni truffato, ma non la casa stessa.

Quando una casa in costruzione è già stata coperta, la probabilità di trasferirsi rapidamente nella propria casa è molto più alta che se fosse stata acquistata nella fase di scavo di una fossa di fondazione. Ognuno ha il diritto di decidere da solo dove acquistare un appartamento, ma il desiderio di risparmiare non è sempre giustificato. Spesso diventare azionista per la costruzione di un edificio residenziale è come acquisire un maiale in un sacchetto. Il denaro è stato dato, ma non c'erano beni.

Se la casa viene costruita e messa in esercizio con documentazione tecnica approvata, è necessario verificare personalmente che quanto scritto su carta corrisponda a quanto nella realtà. Confronta il layout che hai di fronte con quello di progettazione, il numero di metri quadrati di superficie totale e utilizzabile, i diritti del promotore di vendere un'area specifica. Sarebbe una buona idea verificare se qualcuno è già registrato nel nuovo appartamento. Vendere la stessa casa due volte a persone diverse non è un nuovo tipo di frode.

Albero genealogico delle abitazioni secondarie

Nessuno è immune da tali sviluppi quando si acquista la propria casa. Il controllo della pulizia legale di un appartamento può richiedere molto tempo, ma non dovrebbe essere trascurato. È difficile, ma possibile, rintracciare l'elenco dei precedenti proprietari di immobili, la durata della loro residenza all'indirizzo specificato, lo stato civile, la presenza di figli e altri parenti stretti. A questo proposito è possibile ottenere informazioni utili e assistenza reale da diverse istituzioni governative: il servizio catastale, l'ufficio passaporti, ecc. Informazioni complete sono necessarie affinché nella fase di completamento della transazione o dopo il trasloco non si trasformi improvvisamente che non tutti i metri quadrati dell'appartamento appartenevano al venditore. Parte della superficie abitativa e talvolta anche singole stanze possono essere di proprietà di altre persone. Possono rivendicare i loro diritti su questi contatori in qualsiasi momento. E le loro pretese sono più protette dalla legge, in contrasto con il desiderio dell’acquirente di possedere indivisamente i contatori pagati.

Cos'altro a cui prestare attenzione quando si acquista un appartamento è la documentazione tecnica. Spesso i residenti eseguono lavori di ristrutturazione rimodellando la cucina, il corridoio e le stanze. Demoliscono muri portanti, uniscono un bagno o, al contrario, dividono un'unica stanza. Con problemi di natura giuridica, quando è a rischio il diritto di proprietà, le sanzioni dell'ITV in caso di rilevamento di alterazioni del tracciato non sono paragonabili. Ma possono anche portare molti problemi. In ogni caso, comporteranno senza dubbio ulteriori oneri finanziari. Una multa, la correzione delle violazioni sotto forma di riparazioni importanti non pianificate è lo sviluppo più probabile degli eventi.

Il passato nascosto del mercato secondario

Oltre alle informazioni che il venditore vorrebbe nascondere fino al completamento della transazione, ci sono molte insidie ​​​​spesso difficili da indovinare. A cosa dovresti prestare attenzione quando acquisti un appartamento, oltre alle sfumature elencate? Ad esempio, per una possibile violazione della legge durante la privatizzazione degli immobili acquistati.

Negli anni '90 del secolo scorso entrò in vigore una legge secondo la quale chiunque fosse registrato in un determinato spazio abitativo aveva diritto ai propri metri quadrati. Si applicava a tutti, compresi i bambini piccoli, gli ex coniugi rimasti registrati nello stesso appartamento e un parente temporaneamente assente, ad esempio un detenuto di lunga durata. Non tutti i membri della famiglia erano indicati nella documentazione della privatizzazione. Ma, dopo un po’, potrebbero lamentarsi di essere stati privati ​​del loro tempo.

La sfumatura successiva è un contratto di regalo o di affitto. Di norma, i parenti in guerra tra loro vengono raramente informati di tali operazioni. La verità potrebbe emergere qualche tempo dopo, dopo l'acquisto dell'abitazione contestata. Ma la sorpresa più comune che potresti incontrare quando acquisti un immobile è un appartamento con debiti sulle bollette. In questo caso il problema può essere scoperto prima della firma del contratto ed è importante che l'acquirente concordi con il venditore come risolverlo. Di norma, viene ripagato riducendo il costo degli alloggi. Ma ogni caso è individuale.

Le informazioni più affidabili

Non tutti gli alberi genealogici affidabili di una particolare proprietà sono nascosti nei documenti ufficiali. Lì non si trovano parenti nascosti e possibili richiedenti alloggio. Inoltre, i pagamenti delle utenze potrebbero non essere effettuati dai proprietari della casa, ma da persone completamente diverse a cui è stata promessa. Lo schema è questo: i proprietari di appartamenti anziani firmano un accordo con parenti lontani o assistenti sociali secondo cui dopo la loro morte lo spazio andrà a loro, ma ora devono pagare le utenze. Trasferiscono regolarmente denaro alla società di gestione, in conformità con l'accordo, e considerano l'alloggio quasi loro. Senza tenere conto di tale accordo, gli eredi diretti dopo la morte degli anziani cercano di sbarazzarsi del dono inaffidabile. La compravendita dell'appartamento è in fase di formalizzazione, ma ci sono già due richiedenti.

Esiste il modo più affidabile per scoprire tutte le possibili insidie ​​​​che possono oscurare la gioia di acquistare una casa: ottenere informazioni sui suoi precedenti proprietari dai vicini all'ingresso o da coloro a cui piace spettegolare in cortile. Se l'appartamento appartiene agli stessi proprietari da molto tempo, non sarà possibile nascondere alcun segreto a chi vive nelle vicinanze. Le informazioni ricevute da loro non possono essere trovate in nessun documento al momento dell'acquisto di un appartamento. Cosa succede se qualcuno nella famiglia del venditore è malato di mente o disabile, che non può gestire autonomamente la sua proprietà, e il tutore non ritiene necessario rispettare i suoi diritti. Se il nuovo alloggio è peggiore del precedente, l'affare può essere annullato su richiesta delle autorità di tutela. Pertanto, anche le informazioni dei vicini non dovrebbero essere trascurate.

Il miglior agente immobiliare è l'acquirente stesso

È importante ricordare quanto segue: nessun compenso all'intermediario lo renderà più vigile nel controllare i documenti per l'acquisto di alloggi, ad eccezione dei punti specificati nel contratto. Pertanto, quando ci si rivolge agli agenti immobiliari per chiedere assistenza, è necessario dichiarare chiaramente la propria responsabilità nei confronti del datore di lavoro se qualcosa va improvvisamente storto e l'affare viene interrotto. Acquistare un appartamento tramite un'agenzia è un'altra impresa piuttosto rischiosa. Inoltre, è molto costoso. L'agente immobiliare non raccoglie informazioni sul passato degli ex proprietari e non cerca di proteggere il suo cliente in futuro. Controlla solo i dati sugli alloggi con quelli in possesso delle strutture ufficiali. E solo dopo la conclusione dell’atto di vendita e il pagamento dell’immobile, nonché il compenso dell’agente, potrebbero presentarsi potenziali richiedenti per l’appartamento acquistato. Un agente immobiliare rimarrà in assoluto vantaggio. E i vecchi e i nuovi proprietari saranno coinvolti in una serie di procedimenti legali.

Anche l'acquisto di un appartamento senza intermediari è irto di difficoltà impreviste se non si dispone di sufficiente acume e informazioni su tutte le possibili sorprese legate alle pratiche burocratiche, al trasferimento di denaro e ad altre complessità della transazione. Ma tra questi difetti visibili c'è un vantaggio significativo: nessuno difenderà i propri interessi con lo stesso zelo di chi compra per sé, di chi paga. È sufficiente avvalersi del supporto di un consulente esperto che potrà raccontarvi tutte le complessità dell'operazione e l'appartamento acquistato verrà controllato in modo più approfondito.

I truffatori non dormono mai

Vendere un appartamento che non è tuo è uno dei metodi più comuni di frode immobiliare. I truffatori esperti hanno documenti falsi per l'alloggio stesso, una procura in base alla quale hanno il diritto di condurre una transazione, spesso sembrano migliori di quelli reali. Nel campo dell'acquisto, della vendita e dell'affitto di beni immobili, esistono truffatori altamente professionali che conoscono bene tutte le complessità del sistema legale su questo tema. La procura è la prima cosa che dovrebbe avvisare l'acquirente. Perché il proprietario non vende lui stesso la sua casa, come potete contattarlo, almeno affinché confermi personalmente l'autorità dell'intermediario. In ogni caso, il controllo dei documenti al momento dell'acquisto di un appartamento, a cominciare dalla procura, non può essere evitato da un notaio. Deve confermare l'autenticità del documento e verificarne il periodo di validità. È meglio rivolgersi al notaio che ha rilasciato questa procura.

Il prossimo trucco dei truffatori è un passaporto falso. I proprietari di casa sono in viaggio d'affari o in vacanza e il loro spazio è gestito da estranei che hanno ottenuto campioni di documenti originali o addirittura gli originali stessi. Esistono molti schemi criminali che i truffatori possono utilizzare. Non dimenticare nemmeno gli agenti immobiliari neri. Quindi, quando si pianifica l'acquisto di una casa, è meglio consultare un avvocato e mantenersi in stretto contatto con lui durante tutta la transazione. È in grado di dare consigli pratici sulla questione quando è il momento migliore per acquistare un appartamento, concentrandosi sulla domanda attuale del mercato immobiliare.

Documentazione al microscopio

Non importa quanto siano attraenti i termini dell’accordo e il prezzo favorevole, non è necessario affrettarsi a pagare. Per prima cosa devi raccogliere seconde copie o copie di tutti i documenti relativi allo spazio abitativo, ai suoi proprietari e andare con tutti i documenti dal notaio. Se tra i proprietari dell'immobile sono presenti familiari minorenni, l'avvocato vi indicherà come precisare correttamente nel contratto la clausola che li riguarda. Inoltre, consiglierà quali autorità visitare, quali certificati ottenere, in modo che i diritti dei bambini piccoli non vengano violati e nessuno possa successivamente riconoscere come non valida la registrazione della vendita e dell'acquisto di un appartamento.

Un utile consiglio di un avvocato aiuterà nell'esecuzione di un atto di vendita se i proprietari sono coniugi con diverse quote di proprietà dell'immobile, oppure l'appartamento è di proprietà di uno solo di loro e il secondo è registrato solo in esso. Come redigere correttamente i documenti in questo caso e quali ricevute ottenere - ancora una volta, non puoi fare a meno di un notaio. Anche se l'acquirente stesso è un professionista in materia legale, ogni documento che attesta l'autenticità della transazione deve essere controllato attentamente in modo che non vi siano errori nella scrittura dell'indirizzo, dei dati del venditore e dell'acquirente, della data, dell'importo e di altri dettagli essenziali.

Lotta sui costi

Ciò a cui prestare attenzione quando si acquista un appartamento, oltre ai punti già elencati, è l'importo di denaro risultante dall'atto di acquisto, effettuato secondo i documenti ed effettivamente consegnato. È più vantaggioso per il venditore indicare nel conto economico (e la vendita di alloggi rientra in questa disposizione) un valore di transazione inferiore, poiché su di esso dovrà effettuare pagamenti fiscali. La cosa principale è che l'importo specificato non sia inferiore del 20-30% al valore di mercato, poiché ciò potrebbe destare sospetti da parte delle autorità di controllo. Se viene provata una cospirazione tra il venditore e l'acquirente, quest'ultimo può essere coinvolto in un caso di frode amministrativa.

È vantaggioso per il venditore indicare un importo inferiore e può chiedere questo servizio all'acquirente.

Non dovresti essere d'accordo per molte ragioni:

1. In primo luogo, tale concessione viola realmente la legislazione attuale ed è carica di conseguenze.
2. In secondo luogo, l'acquirente ha il diritto di restituire circa il 13% dell'importo speso per l'acquisto di un alloggio. La corrispondente possibilità è regolata dal Codice Fiscale.
3. In terzo luogo, se la transazione viene successivamente contestata da una delle parti e dichiarata non valida, il venditore ha il diritto di restituire all'acquirente solo l'importo indicato nei documenti. La vittima non potrà dimostrare il contrario se nel contratto è specificata una determinata cifra.

Calcola in modo intelligente

E l'ultimo grande pericolo che può attendere sia il venditore che l'acquirente è l'accordo finale. Le difficoltà di scelta (acquisto di un'abitazione primaria o secondaria) sono ormai alle nostre spalle; è stato stabilito il periodo in cui è meglio acquistare un appartamento; la fatica di raccogliere e controllare tutti i documenti, accumulare l'importo richiesto o ottenere un prestito da una banca è stata completata. E tutto può crollare all’ultimo momento se non si prendono precauzioni con il trasferimento di denaro. Questo può essere fatto trasferendo il numero richiesto di fatture nelle mani del venditore o trasferendolo su un conto bancario, che è più sicuro. Se stiamo parlando di una grande quantità, di solito hanno paura di gestire i contanti. Se però una delle parti preferisce questa modalità di pagamento, il denaro può essere trasferito affittando una cassetta di sicurezza, dalla quale ha diritto di ritirarla chi presenta alcuni documenti redatti al momento dell'acquisto dell'appartamento. Il loro elenco viene controllato da uno specialista dell'istituzione. Ne garantisce inoltre l'autenticità. Tutte le sfumature sia di questo tipo di pagamento che di quelle non in contanti possono essere scoperte presso la banca.

Ciò che è importante ricordare anche in fase di pagamento finale del costo dell'appartamento è di non confondere l'entità del deposito e del pagamento anticipato, poiché hanno scopi e opzioni di restituzione diversi se la transazione non va a buon fine per alcuni motivo. L'importo dell'anticipo viene preso in considerazione nel calcolo finale, ma il deposito no. Viene restituito all'acquirente se l'acquisto è andato a buon fine, oppure rimane al venditore se la transazione non è riuscita per motivi diversi da quelli suoi. In ogni caso, se l'operazione fallisce, la cauzione resta al danneggiato.

Il mercato immobiliare secondario è pieno di sorprese, nascosti agli occhi della persona media. A volte solo un agente immobiliare esperto o un avvocato professionista possono trovare le trappole e proteggerti da un passo sbagliato.

Prima di decidere definitivamente di acquistare una proprietà specifica, devi assicurarti che la transazione imminente sia sicura e che non vi siano rischi di violazione dei tuoi interessi. A cosa dovresti prestare attenzione quando acquisti un appartamento sul mercato secondario? Cosa è importante sapere a riguardo e cosa bisogna tenere in considerazione?

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Quali rischi e insidie ​​esistono?

Dove sta il pericolo? Ci sono molti appartamenti e, a quanto pare, l'algoritmo di acquisto e vendita è più o meno elaborato.

Quindi, secondo cosa le indicazioni dovrebbero esplorare l'appartamento che ti piace:

1. Documenti di accompagnamento;
2. condizione tecnica dell'oggetto;
3. le vere intenzioni del reale proprietario;
4. mancanza di scrupoli degli intermediari (se presenti nella vendita).

Uno qualsiasi di questi punti - parte integrante del tutto. Cioè, è inaccettabile fare affidamento sulla soddisfazione di alcuni aspetti, ignorando l'incertezza delle garanzie per altri aspetti. Per esempio:

1. L'appartamento è ideale in termini di prezzo, posizione, illuminazione, disposizione. Buoni vicini, ingresso ordinato. Ma si scopre che l'appartamento ha ingombri nascosti – una persona liberata per la durata della pena detentiva (tali persone conservano il diritto di utilizzare l'alloggio in cui erano registrate prima di essere inviate alla colonia correttiva). Dopo un po’ il “custode” ritornerà e rivendicherà i suoi diritti;
2. i documenti dell'appartamento sono in perfette condizioni, sono necessarie piccole riparazioni, ma per qualche motivo in nessun caso un intermediario (che agisce per procura) evita il contatto tra l'acquirente e il venditore reale. Cosa potrebbe nascondersi qui: la procura è stata ottenuta in modo fraudolento - da una persona anziana con una psiche disturbata, affetta da tossicodipendenza, ecc.;
3. Il venditore e l'appartamento non destano sospetti, i documenti sono perfetti, le persone sono cordiali. Ma più tardi si scopre che La casa non ha subito grandi ristrutturazioni da molti anni – c’è il rischio di crollo della trave portante del soffitto, la casa rimane spesso senza alimentazione elettrica, ecc.;
4. l'appartamento è stato ispezionato d'estate, quando il posto era tranquillo e accogliente. Dopo aver acquistato l'appartamento, il nuovo proprietario si è trasferito, ma in autunno sono tornati dalla dacia dei vicini problematici, che hanno affittato il loro spazio abitativo agli studenti, ma in realtà sono alcolizzati violenti. D'accordo, non è stato molto piacevole, anche se legalmente la transazione era assolutamente sicura.

Guarda il video sui rischi che esistono quando si acquista un appartamento sul mercato secondario (quali metodi possono utilizzare i truffatori per imbrogliare):

Cosa devi verificare quando acquisti un appartamento sul mercato secondario, perché e come

Nessuno dubita della serietà dell'acquisto di un appartamento, ma per qualche motivo Spesso le persone tendono a trasferire la responsabilità sulle spalle degli altri.Agente immobiliare, intermediario, chiunque, presumibilmente responsabile della corretta condizione tecnica e della purezza legale.

Storia dei locali

La proprietà privata nel nostro paese è nata all'inizio degli anni '90 (durante l'URSS il patrimonio immobiliare apparteneva allo Stato). Pertanto, la maggior parte degli appartamenti del vecchio patrimonio abitativo hanno cambiato proprietario più volte. sì e gli immobili più giovani diventano rapidamente un mercato secondario con tutto ciò che ciò comporta: stabilimento legale, flusso di documenti, ecc. È necessario verificare la storia dell'appartamento, perché eventuali trasferimenti di proprietà in passato rappresentano un potenziale rischio di “debolezza” giuridica dell'immobile.

1. Ordina un estratto del Registro dello Stato Unificato. Riflette gli attuali e precedenti proprietari, nonché la presenza/assenza di eventuali gravami e divieti sulla transazione (ad esempio, pegno, sequestro, pretese).
2. Prestare attenzione alla frequenza dei cambiamenti dei titolari dei diritti d'autore. Soprattutto se non vivono in questo appartamento da molto tempo. Il rischio è che le transazioni non possano essere “pulite”, cioè che i truffatori svolgano il compito di rivendere rapidamente, “inquadrando” acquirenti rispettabili.

In conformità con la legislazione della Federazione Russa, qualsiasi transazione immobiliare può essere dichiarata nulla entro 3 anni. Durante questo periodo è possibile che appaia all'orizzonte uno dei precedenti proprietari, di conseguenza non si possono evitare guai seri. Se nel registro di registrazione dello Stato unificato il periodo per l'ultima transazione è superiore al periodo di 3 anni, non c'è nulla di cui preoccuparsi: sentiti libero di acquistare un appartamento del genere.

Alcuni appartamenti, trasferiti dall'URSS all'economia di mercato, non sono mai entrati nel Registro dei diritti di proprietà dello Stato unificato (il Registro dei diritti di proprietà dello Stato unificato è apparso solo nel 2002), perché sono stati privatizzati, ma non sono stati soggetti ad alcuna vendita transazioni o altre alienazioni. Questo è il migliore Soluzione ideale per l'acquisto: l'immobile è nelle stesse mani da molti anni. È vero, questo è estremamente raro.

Qualità delle abitazioni vendute

A volte l'appartamento si trova in condizioni tecniche e sanitarie deplorevoli, non corrispondente a quanto promesso in precedenza.

Un altro problema serio è che i proprietari di appartamenti spesso effettuano ristrutturazioni illegali, che sono fisicamente visibili, ma non si riflettono nei documenti dell'Ufficio di Inventario Tecnico.

Acquistare un oggetto i cambiamenti illegali porteranno molti problemi in futuro:

1. incapacità di vendere un appartamento;
2. identificazione della riqualificazione da parte dei funzionari e richiesta di legittimazione (e questi sono molti soldi, tenendo conto anche delle inevitabili multe “per occultamento”);
3. richiesta da parte delle autorità di eliminare la riqualificazione illegale se rappresenta una minaccia per l'intera casa (ciò richiederà notevoli spese finanziarie e non sarà senza problemi).

notare che Il proprietario si assume la piena responsabilità per lo stato attuale dell'appartamento, che è tale al momento delle pretese di riqualificazione (e non chi un tempo non le legittimava).

1. è necessario ispezionare attentamente l'appartamento (lo stato dei soffitti, dei balconi, dei pavimenti, degli scarichi e dei cavi elettrici, del soffitto, delle giunture delle lastre di cemento nei muri, ai piani superiori - soffitta, ai primi piani - seminterrato);
2. richiesta da parte del venditore di documenti “freschi” dall'ITV. E sebbene per registrare una transazione sia sufficiente un periodo di 5 anni dalla data dell'ultimo rilascio del certificato di registrazione, è meglio insistere per aggiornarlo, perché 5 anni sono un periodo troppo lungo. In alcuni casi, ha senso pagare per questo servizio se il venditore fa appello alla mancanza di fondi “extra”.

Documenti per l'appartamento e relativi documenti

La verifica dei documenti è finalizzata ad accertarne l'autenticità (nessuna falsificazione di sigilli, firme o date).

L'esame visivo non garantisce la sicurezza dell'acquirente: solo presso il Federal Registration Service, dopo la presentazione per la registrazione, ogni documento verrà sottoposto a un esame approfondito.

Comunque buono Gli avvocati “esperti” di aziende affidabili hanno conoscenza su tutte le complessità della preparazione di vari documenti:

1. l'ordine e l'interpretazione dei numeri in ciascun codice;
2. progettazione di sigilli di vari dipartimenti (fino ai vecchi sigilli, fino agli enti governativi di altre regioni);
3. consistenza cartacea di rigorosi moduli di rendicontazione (certificati di registrazione, certificati degli uffici anagrafici, certificati ministeriali, ecc.).

Soltanto documenti senza cancellature, macchie, correzioni (ad eccezione di quelli autenticati).

Partecipanti alla transazione e altre parti interessate

Importante per l'acquirente esplorare il lato della vendita:

1. l'identità del venditore. Il principale anello debole della personalità del venditore è la sua incapacità, incompetenza mentale, abuso di alcol, dipendenza dalla droga. Le persone che alienano beni immobili quando presentano tali difetti non sono consapevoli di ciò che sta accadendo. Loro i parenti possono facilmente contestare l'accordo e l'acquirente si troverà in perdita;
2. l'identità del curatore, se agisce per conto del proprietario;
3. la presenza di terzi - possibili richiedenti dell'appartamento da parte del venditore (che sono in prigione o in viaggio d'affari a lungo termine all'estero o nell'Artico);
4. coinvolgimento di minorenni nell'appartamento venduto (l'appartamento non può essere venduto se tra i proprietari c'è un figlio o se è stato dimesso in violazione di legge e non gli sono stati forniti altri alloggi senza pregiudizio degli interessi del bambino).

Azioni dell'acquirente:

1. informarsi sull'autenticità del passaporto del venditore (utilizzare il sito Web ufficiale del Servizio federale di migrazione, dove le "contraffazioni" non sono elencate e i passaporti rilasciati legalmente si riflettono indipendentemente dall'anno e dalla località di rilascio). Inoltre non sarebbe male visitare l’ufficio passaporti locale. Mostra lì il contratto preliminare di compravendita e il tuo passaportoe non ti verrà rifiutato di fornire informazioni giuridicamente rilevanti;
2. richiedere un certificato alla clinica psiconeurologica del venditore, soprattutto se il venditore ha dato anche il minimo accenno di sospetto. Anche Si consiglia di chiedere con delicatezza tale certificato al venditorese una persona ha più di 55-60 anni (il rischio di malattie legate all'età associate all'attività vascolare del cervello è troppo alto);
3. Il venditore può farsi rappresentare dal suo tutore per incapacità o da una procura, ma in questo caso l'acquirente dovrà richiedere una procura notarile;
4. alla vigilia di un'operazione con procura, verificare se tale procura è stata revocata (fare richiesta al notaio che l'ha rilasciata);
5. chiarire quali sono i termini di riferimento della procura - se si tratta solo di firmare documenti o anche di ricevere denaro per un appartamento;
6. scoprire se l'appartamento è stato acquistato durante il matrimonio (se è attualmente venduto, deve esserci il consenso dell'altro coniuge, anche se il venditore è divorziato - i beni acquisiti congiuntamente non possono essere alienati senza il mutuo consenso dei coniugi, in caso contrario, la transazione potrebbe essere dichiarata non valida dopo gli accordi monetari e la registrazione statale dei diritti di proprietà);
7. Richiedere alla parte venditrice un estratto esteso del registro della casa. Indica non solo la composizione delle persone attualmente iscritte, ma anche quelle che erano state precedentemente iscritte e cancellate dal registro (dove esattamente la persona se n'è andata e per quale motivo - informarsi, informarsi, anche se è necessario assumere un avvocato). L'estratto chiarirà le informazioni sui detenuti, sui viaggiatori d'affari a lungo termine e sui minori.

Quali domande porre quando si acquista un appartamento sul mercato secondario

Acquistare un appartamento non essere timido nel fare domande, legati a lei. È particolarmente importante chiarire:

1. chi possedeva l'appartamento prima e per quanto tempo;
2. quando furono fatti importanti lavori di ristrutturazione nella casa;
3. ci sono gravi difetti di utilità nell'appartamento e altre caratteristiche (vicinanza del luogo a fonti di maggiori vibrazioni, radiazioni, ecc.);
4. per quale motivo l'appartamento viene venduto adesso;
5. se una persona agisce sotto procura - dov'è il mandante, è possibile contattarlo, assicurarsi che sia vivo, adeguato e alienando consapevolmente la proprietà di sua proprietà;
6. chi sono i vicini?

Siamo pronti a rispondere in dettaglio a qualsiasi domanda, adoperarci in ogni modo per la correttezza reciproca alla vigilia della transazione, per concordare i termini e le forme di pagamento e così via.

La minima tensione in risposta alle tue domande dovrebbe causare una sana diffidenza e un chiarimento ancora più profondo delle informazioni sull'appartamento, fino al punto di abbandonarlo. Se Non ci sono alternative degne di nota a questo appartamento, assicurati di coinvolgere avvocati competenti!

Come evitare le truffe

Intenzione di acquistare un appartamento, occorre mobilitare la prudenza, spegnere le emozioni e esercitare la massima cautela. Consigliato:

1. evitare la cooperazione con agenti immobiliari “loschi” e altre persone sospette;
2. controllare attentamente i documenti a livello base in modo indipendente;
3. coinvolgere avvocati esperti e rispettabili per un esame più approfondito dei documenti, nonché per l'assistenza nella stesura di un contratto di compravendita;
4. scoprire il motivo del prezzo molto basso (a volte le persone hanno bisogno di vendere urgentemente un appartamento per motivi familiari, ma spesso i truffatori spingono per un pagamento rapido per un appartamento che ha un prezzo allettante per l'acquirente);
5. stipulare un accordo a condizione che il pagamento venga effettuato solo dopo che la transazione sarà stata riconosciuta come legale dal Servizio di registrazione federale (per i pagamenti utilizzare cassette di sicurezza con opzione di blocco fino alla presentazione del certificato di registrazione statale);
6. non pagare in posti “casuali” (i truffatori a volte ingannano lo sfortunato acquirente creando distrazioni, trambusto, panico. E poi lo accusano di non aver pagato i soldi).

Regole per la vendita di un appartamento sul mercato secondario

L'algoritmo di acquisto e vendita è il seguente:

1. ricerca di oggetti;
2. ispezione;
3. in caso di accordo - conclusione di un accordo di transazione preliminare (è anche chiamato accordo di deposito) e pagamento di un anticipo;
4. preparazione finale del pacchetto di documenti per la transazione;
5. conclusione del contratto definitivo di compravendita in forma scritta semplice (o sua esecuzione da parte di un notaio);
6. registrazione statale presso il servizio di registrazione federale.

Una forma scritta semplice non ha valore legale, fino a quando l'accordo non supera la registrazione statale presso il servizio di registrazione federale.

Il notaio non è in grado di condurre un'analisi approfondita dei documenti e questo non rientra nei suoi compiti (il suo scopo è autenticare l'atto giuridico tra le parti). I dipendenti del servizio di registrazione effettuano un esame legale approfondito, per il quale la legge richiede almeno 30 giorni.

Lo consigliano gli avvocati registrare l'accordo tramite il Federal Registration Service ed effettuare i pagamenti solo dopo essersi assicurati che la registrazione della transazione non sia stata rifiutata o la transazione non sia stata sospesa, Certificato rilasciato. Molto spesso le transazioni vengono sospese e talvolta la registrazione viene rifiutata.

Quali documenti devono essere preparati per concludere un contratto?

Set di documenti standardallegato al contratto principale:

1. documenti di proprietà (contratto di compravendita, testamento, atto di donazione, contratto di privatizzazione, ecc.);
2. passaporti di entrambe le parti;
3. Passaporto tecnico ITV con spiegazione;
4. estratto del registro di casa;
5. estratto dai conti personali del dipartimento dell'edilizia abitativa o dell'associazione dei proprietari di case;
6. consenso del coniuge (se necessario);
7. vari certificati dell'ufficio del registro (sul cambio di cognome, sullo stato civile - se le circostanze della transazione attuale lo richiedono);
8. autorizzazione delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria (se i diritti dei minori vengono lesi durante la vendita e l'acquisto);
9. procura notarile (se la vendita è gestita da persona autorizzata);
10. certificato di una clinica psiconeurologica (se richiesto).

In tutte le fasi dell'acquisto di un appartamento (ispezione, preparazione dei documenti, completamento della transazione), l'acquirente attende sia rischi evidenti che nascosti.

Comprenderli richiede esperienza; la conoscenza delle complessità giuridiche è indispensabile.

Come acquistare correttamente un appartamento sul mercato immobiliare secondario e a cosa dovrebbe prestare attenzione l'acquirente prima di concludere un contratto di compravendita:

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10 ottobre 2018

La scelta e l’acquisto di un’auto usata può essere irta di molte insidie. Questa recensione, ovviamente, non ti trasformerà in un selezionatore di auto incallito, ma ti consentirà di orientarti tra i principali problemi che potresti incontrare quando acquisti un'auto usata.

Controllo del venditore

Da dove cominciare? Devi capire da chi comprerai un'auto usata. Ci sono due opzioni: un concessionario di automobili o un privato. Anche se l'auto verrà lucidata e inamidata presso il concessionario, è meglio trattare con i proprietari, poiché il concessionario è solo un intermediario e non si assume alcuna responsabilità per l'auto. Quando acquisti un'auto da un proprietario privato, devi assicurarti che sia lui il vero proprietario dell'auto: per fare ciò, devi confrontare attentamente i dati del passaporto del venditore con i dati riportati nel titolo. È meglio non collaborare con persone di fiducia: potrebbe risultare che l'auto è stata venduta senza l'approvazione del proprietario.

Controllo del numero VIN

Prima dell'acquisto è necessario verificare il VIN, il numero di identificazione individuale del veicolo stampigliato sull'auto stessa, con il numero indicato nel titolo del veicolo. Questo numero può essere posizionato in diversi punti: sul pannello nella parte anteriore della carrozzeria, sotto il rivestimento del pavimento, sulle soglie delle porte, sul montante della carrozzeria accanto al sedile del conducente - tutto dipende dalla marca e dal modello dell'auto . Puoi anche controllare l'auto utilizzando il numero VIN sul sito web della polizia stradale.

Controlliamo le condizioni tecniche dell'auto

Al primo incontro è necessario effettuare un'ispezione approfondita dell'auto. Non sostituirà una diagnosi completa, ma ti permetterà di decidere se vale la pena prestare ulteriore attenzione a questa macchina o se è meglio cercare un'altra opzione. A cosa dovresti prestare attenzione?

1. qualità e uniformità della verniciatura;
2. pulizia e ordine del salone;
3. durante la guida non dovrebbero esserci rotture dei montanti, scricchiolii degli ammortizzatori e altri suoni estranei;
4. il motore deve funzionare senza cigolii o altri rumori, mentre durante la guida l'auto deve accelerare dolcemente e senza interruzioni;
5. su una strada pianeggiante il volante non deve tirare di lato e in curva deve tornare nella sua posizione originale, i freni devono funzionare senza cigolii o vibrazioni;

Se, dopo l'ispezione, il motore dell'auto è sterile e pulito, pensaci: forse il venditore vuole nascondere le perdite di olio motore.

Il livello dei fluidi tecnici nei serbatoi deve corrispondere allo standard. Dopo aver acquistato un'auto, vale la pena sostituire tutti i fluidi tecnici, prima di tutto l'olio motore, anche se il venditore ti ha assicurato di aver cambiato di recente i lubrificanti: dalle sue parole puoi solo giudicare le condizioni operative e la qualità dei prodotti. Puoi selezionare l'olio motore giusto utilizzando i servizi online, ad esempio, sul sito web Castrol.

Non dimenticare di contrattare

Un altro vantaggio di acquistare un'auto usata da un privato è la possibilità di contrattazione: come dimostra la pratica, quasi sempre si può sottrarre il 5–10% dal prezzo indicato nell'annuncio.

Redigiamo attentamente il contratto

Se l'auto ha superato tutte le fasi di verifica, puoi iniziare a preparare i documenti e stipulare un contratto. È importante indicare l'assenza di guasti, nonché il costo totale dell'auto. Se il contratto viene risolto, puoi aspettarti di ricevere indietro solo l'importo specificato nel contratto. Assicurati di ottenere e conservare una ricevuta del proprietario attestante che il denaro è stato ricevuto per intero. Controlla che il contratto contenga i dati corretti del venditore, la marca e il modello dell'auto e il numero VIN. Nel contratto, prevedere l'obbligo del venditore di consegnarti l'auto con un pacchetto completo di documenti tecnici e altri accessori.

Se decidi di acquistare un'auto usata, non risparmiare tempo e fatica per chiarire tutte le sfumature. Come dimostra la pratica, tali problemi vengono risolti meglio a terra.