Na co zwrócić uwagę (Polski)

Każda transakcja w formie kupna i sprzedaży wiąże się z rozliczeniem pieniężnym. Meble, futro, zielenina u babci na targu – z portfela do portfela przepływa pewna ilość banknotów. Zawsze istnieje ryzyko, że za ciężko zarobione pieniądze otrzymasz produkt, który nie będzie takiej jakości, jakiej oczekiwałeś, lub że zostaniesz bez niego, jeśli sprzedawca okaże się oszustem. Nawet przy niewielkiej cenie zakupu utrata kilku banknotów może wywołać głęboką frustrację, ale co, jeśli mówimy o milionach? Na przykład przy zakupie mieszkania lub domu? W tym miejscu należy sprawdzić sto razy przed dokonaniem ostatecznych obliczeń.

Nowy budynek czy odsprzedaż?

Prawdopodobieństwo zakupu mieszkania „z bagażem” - długi za media, niezarejestrowani właściciele udziałów i inne podobne niuanse, które mogą później zakłócać normalne życie w osobistych metrach kwadratowych - jest możliwe przy zakupie nieruchomości, która wcześniej należała do kogoś, tzw. Mieszkanie wtórne . Decydując się na taką transakcję warto wiedzieć na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie czy dom od poprzedniego właściciela lub jego przedstawiciela. Ryzyko otrzymania daremnego pozwu zamiast mieszkania i ostatecznie pozostania bez kąta i pieniędzy przy zakupie drugiej nieruchomości jest dość wysokie.

Bardziej niezawodną opcją jest zakup mieszkania w nowym budynku. Szczególnie jeśli dom jest już wynajęty i jest na etapie użytkowania. W tym przypadku lista dokumentów mieszkaniowych wymaganych do weryfikacji jest znacznie krótsza. Ale i w tym przypadku warto zasięgnąć porady przy zakupie mieszkania u dewelopera u doświadczonego prawnika, bo każda transakcja ma swoje pułapki. Natomiast w przypadku nieruchomości, gdy w grę wchodzą dość znaczne kwoty, należy zachować maksymalną ostrożność.

Zagrożenia czystego mieszkania

Dziś najtańszym sposobem na zdobycie nieruchomości jest udział we wspólnym budowaniu. W takim przypadku możesz zaoszczędzić aż do 30% rzeczywistych kosztów mieszkania. Jednak ryzyko znalezienia po latach zarośniętego nieużytku na terenie kopalni jest również dość wysokie. O tym, jak kupić mieszkanie w trakcie wspólnej budowy, lepiej dowiedzieć się jeszcze przed spotkaniem z deweloperem, by nie podpisywać umowy, która nie będzie dawała żadnych gwarancji na etapie odbioru kluczy do nieruchomości. Jednak nawet najbardziej wiarygodny dokument poświadczony notarialnie nie chroni przed stratami w niektórych przypadkach. Deweloper może zbankrutować, nie otrzymać pozwolenia na budowę domu w wyznaczonym terminie, a do czasu zebrania wszystkich podpisów i pieczęci pieniądze stracą na wartości. Fundusze akcjonariuszy czasami znikają w nieznanym kierunku. Decydując się na zakup domu przed jego wybudowaniem, kupujący powinni pamiętać, że w większości przypadków, jeśli deweloper napotka nieprzewidziane problemy, maksymalnie można się spodziewać uzyskania statusu oszukanego akcjonariusza, ale nie samego domu.

Kiedy dom w budowie jest już zadaszony, prawdopodobieństwo szybkiej przeprowadzki do własnego domu jest znacznie większe, niż gdyby kupowano go na etapie kopania dołu fundamentowego. Każdy ma prawo sam decydować, gdzie kupić mieszkanie, jednak chęć oszczędzania nie zawsze jest uzasadniona. Często zostać udziałowcem przy budowie budynku mieszkalnego to jak złapać kota w worku. Pieniądze zostały przekazane, ale towaru nie było.

Jeśli dom jest budowany i oddawany do użytku na podstawie zatwierdzonej dokumentacji technicznej, należy osobiście sprawdzić, czy to, co jest napisane na papierze, odpowiada temu, co jest w rzeczywistości. Porównaj układ, który masz przed sobą z projektem, liczbę metrów kwadratowych powierzchni całkowitej i użytkowej, uprawnienia dewelopera do sprzedaży określonej powierzchni. Warto sprawdzić, czy ktoś jest już zameldowany w nowym mieszkaniu. Dwukrotna sprzedaż tego samego domu różnym osobom nie jest nowym rodzajem oszustwa.

Rodowód mieszkań wtórnych

Kupując własny dom, nikt nie jest odporny na takie zmiany. Sprawdzenie czystości prawnej mieszkania może zająć dużo czasu, jednak nie należy go zaniedbywać. Prześledzenie listy poprzednich właścicieli nieruchomości, długości ich pobytu pod wskazanym adresem, stanu cywilnego, obecności dzieci i innych bliskich krewnych jest trudne, ale możliwe. W tym zakresie odpowiednie informacje i realną pomoc można uzyskać od kilku instytucji rządowych: służby katastralnej, urzędu paszportowego itp. Pełna informacja jest konieczna, aby na etapie finalizacji transakcji lub po wprowadzeniu się nie zamieniła się nagle w okazało się, że nie wszystkie metry kwadratowe w mieszkaniu należały do sprzedającego. Część przestrzeni mieszkalnej, a czasami nawet poszczególne pokoje, może być własnością innych osób. W każdej chwili mogą domagać się swoich praw do tych liczników. A ich roszczenia są bardziej chronione przez prawo, w przeciwieństwie do chęci kupującego do niepodzielnego posiadania płatnych liczników.

To, na co jeszcze warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, to dokumentacja techniczna. Często mieszkańcy przeprowadzają remonty, przebudowując kuchnię, korytarz i pokoje. Niszczą ściany nośne, łączą łazienkę lub odwrotnie, dzielą pojedynczy pokój. Przy problemach natury prawnej, gdy zagrożone jest prawo własności, kary z WIT w przypadku wykrycia zmiany układu są nieporównywalne. Ale mogą też sprawić wiele kłopotów. W każdym razie niewątpliwie spowodują dodatkowe wydatki finansowe. Najbardziej prawdopodobny rozwój wydarzeń to kara grzywny, korekta naruszeń w postaci nieplanowanych poważnych napraw.

Ukryta przeszłość rynku wtórnego

Oprócz informacji, które sprzedawca chciałby ukryć do czasu sfinalizowania transakcji, istnieje wiele pułapek, które często trudno odgadnąć. Na co, poza wymienionymi niuansami, należy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Na przykład za możliwe naruszenie prawa podczas prywatyzacji zakupionych nieruchomości.

W latach 90-tych ubiegłego wieku weszło w życie prawo, zgodnie z którym każdemu zameldowanemu w określonej powierzchni mieszkalnej przysługiwały własne metry kwadratowe. Dotyczyło to wszystkich, także małych dzieci, byłych małżonków, którzy pozostali zameldowani w tym samym mieszkaniu, a także czasowo nieobecnego krewnego, np. więźnia długoterminowego. Nie wszyscy członkowie rodziny zostali wskazani w dokumentacji prywatyzacyjnej. Ale po pewnym czasie mogli narzekać, że pozbawiono ich czasu.

Następnym niuansem jest umowa podarunkowa lub najmu. Z reguły krewni toczący ze sobą wojnę rzadko są informowani o takich operacjach. Prawda może wyjść na jaw jakiś czas później, po zakupie spornego lokalu mieszkalnego. Jednak najczęstszą niespodzianką, jaką możesz spotkać przy zakupie nieruchomości, jest mieszkanie zadłużone w rachunkach za media. W tym przypadku problem można wykryć przed podpisaniem umowy i ważne jest, aby kupujący uzgodnił ze sprzedawcą sposób jego rozwiązania. Z reguły spłaca się to poprzez obniżenie kosztów mieszkania. Ale każdy przypadek jest indywidualny.

Najbardziej wiarygodne informacje

Nie każdy wiarygodny rodowód konkretnego majątku jest ukryty w oficjalnych dokumentach. Nie można tam znaleźć ukrytych krewnych i potencjalnych osób ubiegających się o mieszkanie. Ponadto płatności za media mogą nie dokonywać właściciele domu, ale zupełnie inne osoby, którym to obiecano. Schemat jest taki: starsi właściciele mieszkań podpisują umowę z dalszą rodziną lub pracownikami socjalnymi, że po ich śmierci lokal przejdzie na nich, ale już teraz muszą płacić za media. Regularnie przekazują pieniądze spółce zarządzającej, zgodnie z umową, i uważają mieszkanie za prawie swoje. Nie biorąc pod uwagę takiej umowy, bezpośredni spadkobiercy po śmierci starców starają się pozbyć nierzetelnego prezentu. Trwa formalizacja zakupu i sprzedaży mieszkania, ale chętnych na to mieszkanie jest już dwóch.

O wszystkich pułapkach, które mogą przyćmić radość z zakupu domu, można przekonać się w niezawodny sposób – uzyskaj informacje o jego poprzednich właścicielach od sąsiadów przy wejściu lub tych, którzy lubią plotkować na podwórku. Jeśli mieszkanie od dłuższego czasu jest własnością tych samych właścicieli, nie będzie można ukryć jego tajemnic przed osobami mieszkającymi w pobliżu. Otrzymanych od nich informacji nie znajdziemy w żadnych dokumentach przy zakupie mieszkania. A co jeśli ktoś w rodzinie sprzedającego jest chory psychicznie lub niepełnosprawny, który nie jest w stanie samodzielnie zarządzać swoim majątkiem, a opiekun nie uzna za konieczne respektowania jego praw? Jeśli nowe mieszkanie jest gorsze od poprzedniego, umowa może zostać anulowana na wniosek władz opiekuńczych. Dlatego też nie należy lekceważyć informacji od sąsiadów.

Najlepszym pośrednikiem w handlu nieruchomościami jest sam kupujący

Warto pamiętać o tym, że żadne wynagrodzenie pośrednika nie sprawi, że będzie on bardziej czujny przy sprawdzaniu dokumentów związanych z zakupem mieszkania, za wyjątkiem punktów określonych w umowie. Dlatego zwracając się o pomoc do pośredników w obrocie nieruchomościami, konieczne jest jasne określenie ich odpowiedzialności przed pracodawcą, jeśli nagle coś pójdzie nie tak i transakcja zostanie zakłócona. Kupno mieszkania za pośrednictwem agencji to kolejne dość ryzykowne przedsięwzięcie. Co więcej, jest bardzo drogi. Pośrednik nie zbiera informacji o przeszłości byłych właścicieli i nie stara się chronić swojego klienta w przyszłości. Sprawdza jedynie dane mieszkaniowe z tym, co mają oficjalne struktury. I dopiero po sfinalizowaniu umowy sprzedaży i opłaceniu nieruchomości oraz wynagrodzeniu agenta mogą pojawić się potencjalni kandydaci na zakupione mieszkanie. Jeden pośrednik w handlu nieruchomościami pozostanie w absolutnej przewadze. A dotychczasowi i nowi właściciele zostaną wciągnięci w szereg postępowań prawnych.

Kupno mieszkania bez pośredników jest również obarczone nieprzewidzianymi trudnościami, jeśli nie masz wystarczającej przenikliwości i informacji o wszystkich możliwych niespodziankach związanych z formalnościami, przelewem pieniędzy i innymi zawiłościami transakcji. Ale wśród tych widocznych braków jest jedna istotna zaleta: nikt nie będzie bronił swoich interesów z taką gorliwością, jak ten, kto kupuje dla siebie, ten, kto płaci. Wystarczy skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy, który opowie o wszystkich zawiłościach operacji, a zakupione mieszkanie zostanie sprawdzone najdokładniej.

Oszuści nigdy nie śpią

Sprzedaż mieszkania, które nie jest Twoje, to jedna z najczęstszych metod oszustwa na rynku nieruchomości. Doświadczeni oszuści posiadają fałszywe dokumenty dotyczące samego mieszkania, pełnomocnictwo, na mocy którego mają prawo przeprowadzić transakcję, często wyglądają lepiej niż prawdziwe. W zakresie zakupu i sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości działają wysoce profesjonalni oszuści, którzy doskonale zdają sobie sprawę ze wszystkich zawiłości systemu prawnego w tej kwestii. Pełnomocnictwo jest pierwszą rzeczą, która powinna zaalarmować kupującego. Dlaczego właściciel sam nie sprzeda swojego domu, jak się z nim skontaktować, chociaż tak, aby osobiście potwierdził autorytet pośrednika. W każdym razie notariusz nie może uniknąć sprawdzenia dokumentów przy zakupie mieszkania, zaczynając od pełnomocnictwa. Musi potwierdzić autentyczność dokumentu i sprawdzić jego okres ważności. Najlepiej udać się do notariusza, który wydał to pełnomocnictwo.

Kolejnym trikiem oszustów jest fałszywy paszport. Właściciele domów są w długiej podróży służbowej lub na wakacjach, a ich przestrzenią zarządzają nieznajomi, którzy pozyskali do niej próbki oryginalnych dokumentów lub nawet same oryginały. Istnieje wiele schematów przestępczych, z których mogą skorzystać oszuści. Nie zapomnij też o czarnych pośrednikach w handlu nieruchomościami. Planując więc zakup domu, lepiej skonsultować się z prawnikiem i utrzymywać z nim bliski kontakt przez cały czas trwania transakcji. Potrafi udzielić praktycznych porad na temat tego, kiedy jest najlepszy moment na zakup mieszkania, skupiając się na aktualnym zapotrzebowaniu rynku nieruchomości.

Dokumentacja pod mikroskopem

Niezależnie od tego, jak atrakcyjne są warunki umowy i korzystna cena, nie ma potrzeby spieszyć się z płatnością. Najpierw musisz zebrać drugie kopie lub kopie wszystkich dokumentów dotyczących lokalu mieszkalnego, jego właścicieli i udać się ze wszystkimi dokumentami do notariusza. Jeśli wśród właścicieli nieruchomości znajdują się małoletni członkowie rodziny, prawnik podpowie, jak poprawnie zapisać dotyczącą ich klauzulę w umowie. Ponadto zaleci, do jakich organów warto się udać, jakie zaświadczenia uzyskać, aby nie doszło do naruszenia praw małych dzieci i aby później nikt nie mógł uznać rejestracji sprzedaży i zakupu mieszkania za nieważną.

Przydatna rada prawnika pomoże przy realizacji aktu sprzedaży, jeśli właścicielami są małżonkowie o różnych udziałach własności nieruchomości lub mieszkanie jest własnością tylko jednego z nich, a drugi jest w nim zarejestrowany. Jak prawidłowo sporządzić dokumenty w tym przypadku i jakie pokwitowania uzyskać - znowu nie można obejść się bez notariusza. Nawet jeśli sam kupujący jest profesjonalistą w kwestiach prawnych, każdy dokument poświadczający autentyczność transakcji należy dokładnie sprawdzić, aby nie było błędów w zapisie adresu, danych sprzedającego i kupującego, daty, kwoty i innych istotnych szczegółów.

Walcz o koszty

To, na co należy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, oprócz wymienionych już punktów, to kwota pieniędzy wynikająca z aktu zakupu, która została przeprowadzona zgodnie z dokumentami i faktycznie przekazana. Bardziej opłaca się sprzedającemu wskazać w rachunku zysków i strat (a sprzedaż mieszkania podlega temu przepisowi) niższą wartość transakcji, ponieważ będzie musiał zapłacić od niej podatek. Najważniejsze, aby podana kwota nie była niższa od wartości rynkowej o 20-30%, ponieważ może to wzbudzić podejrzenia organów kontrolnych. Jeżeli udowodniony zostanie spisek pomiędzy sprzedającym a kupującym, ten ostatni może zostać wciągnięty w administracyjną sprawę dotyczącą oszustwa.

Korzystne jest dla sprzedającego wskazanie niższej kwoty, a on może poprosić kupującego o tę usługę.

Nie powinieneś się zgadzać z wielu powodów:

Po pierwsze, takie ustępstwo rzeczywiście narusza obowiązujące prawo i wiąże się z konsekwencjami.
Po drugie, kupujący ma prawo zwrócić około 13% kwoty wydanej na zakup mieszkania. Odpowiednią możliwość reguluje Ordynacja podatkowa.
Po trzecie, jeżeli transakcja zostanie następnie zakwestionowana przez jedną ze stron i uznana za nieważną, sprzedawca ma prawo zwrócić kupującemu jedynie kwotę wskazaną w dokumentach. Ofiara nie będzie w stanie udowodnić czegoś przeciwnego, jeśli w umowie zostanie określona określona liczba.

Oblicz mądrze

Ostatnim wielkim niebezpieczeństwem, jakie może czekać zarówno sprzedającego, jak i kupującego, jest ostateczne rozliczenie. Za nami trudności z wyborem (kupno mieszkania pierwotnego lub wtórnego), ustalono ramy czasowe, w których lepiej kupić mieszkanie, żmudne zbieranie i sprawdzanie wszystkich dokumentów, gromadzenie wymaganej kwoty czy uzyskanie kredytu od bank został ukończony. A wszystko może się zawalić w ostatniej chwili, jeśli nie podejmiesz środków ostrożności przy przekazywaniu pieniędzy. Można to zrobić poprzez przekazanie wymaganej liczby rachunków w ręce sprzedawcy lub poprzez przelew na konto bankowe, które jest bezpieczniejsze. Jeśli mówimy o dużej kwocie, to zazwyczaj boją się mieć do czynienia z gotówką. Jeśli jednak któraś ze stron preferuje ten sposób płatności, pieniądze można przekazać wynajmując sejf, z którego ma prawo je odebrać osoba okazująca dokumenty sporządzone przy zakupie mieszkania. Ich listę sprawdza specjalista z instytucji. Gwarantuje także ich autentyczność. Wszystkie niuanse zarówno tego rodzaju płatności, jak i płatności bezgotówkowych można dowiedzieć się w banku.

Należy również pamiętać na etapie ostatecznej płatności za mieszkanie, aby nie mylić wielkości kaucji i zaliczki, ponieważ mają one różne cele i możliwości zwrotu, jeśli transakcja przez jakiś czas nie dojdzie do skutku. powód. W ostatecznym rozliczeniu uwzględniana jest kwota zaliczki, natomiast zadatek nie. Jest on albo zwracany kupującemu, jeśli przejęcie zakończyło się sukcesem, albo pozostaje u sprzedającego, jeśli transakcja nie powiodła się z przyczyn innych niż jego. W każdym przypadku, jeśli transakcja się nie powiedzie, kaucja pozostaje u poszkodowanego.

Rynek wtórny mieszkań niesie ze sobą wiele niespodzianek, ukryte przed oczami przeciętnego człowieka. Czasami tylko doświadczony pośrednik w handlu nieruchomościami lub profesjonalny prawnik może znaleźć pułapki i uchronić Cię przed błędnym krokiem.

Zanim ostatecznie podejmiesz decyzję o zakupie konkretnej nieruchomości, musisz mieć pewność, że nadchodząca transakcja jest bezpieczna i że nie ma ryzyka naruszenia Twoich interesów. Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym? Co warto o tym wiedzieć i na co należy zwrócić uwagę?

Drodzy Czytelnicy! W naszych artykułach omawiamy typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest wyjątkowy.

Jeśli chcesz wiedzieć jak dokładnie rozwiązać swój problem - skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie lub zadzwoń pod numer +7 (499) 110-05-29. To szybkie i bezpłatne!

Jakie istnieją zagrożenia i pułapki?

Gdzie leży niebezpieczeństwo? Mieszkań jest wiele i wydaje się, że algorytm kupna i sprzedaży jest mniej więcej opracowany.

Zatem według czego wskazówki powinny zwiedzić mieszkanie, które Ci się podoba:

Załączone dokumenty;
stan techniczny obiektu;
prawdziwe intencje prawdziwego właściciela;
brak skrupułów pośredników (jeśli tacy są zaangażowani w sprzedaż).

Którykolwiek z tych punktów - integralna część całości. Oznacza to, że niedopuszczalne jest poleganie na zaspokojeniu niektórych aspektów, ignorując wątpliwość gwarancji w przypadku innych aspektów. Na przykład:

Mieszkanie jest idealne pod względem ceny, lokalizacji, oświetlenia, układu. Dobrzy sąsiedzi, schludne wejście. Okazuje się jednak, że mieszkanie ma ukryte obciążenia – osoba zwolniona na czas odbywania kary pozbawienia wolności (osoby takie zachowują prawo do korzystania z lokalu, w którym były zameldowane przed skierowaniem do kolonii poprawczej). Po chwili „dozorca” powróci i upomni się o swoje prawa;
dokumenty dotyczące mieszkania są w idealnym stanie, wymagają drobnych napraw, ale z jakiegoś powodu w żadnym wypadku nie zrobi tego pośrednik (działający przez pełnomocnika) unika kontaktu kupującego z prawdziwym sprzedawcą. Co tu może się kryć: pełnomocnictwo zostało uzyskane w sposób oszukańczy – od osoby starszej z zaburzeniami psychicznymi, uzależnionej od narkotyków itp.;
Sprzedawca i mieszkanie nie budzą żadnych podejrzeń, dokumenty są idealne, ludzie życzliwi. Ale później okazuje się, że Dom od wielu lat nie był poddawany większym remontom – istnieje ryzyko zawalenia się belki nośnej stropu, często dom pozostaje bez prądu itp.;
dokonano przeglądu mieszkania latem, kiedy w obiekcie było cicho i przytulnie. Po zakupie mieszkania wprowadził się nowy właściciel, ale jesienią z daczy wrócili problematyczni sąsiedzi, którzy wynajmowali mieszkanie studentom, ale w rzeczywistości byli brutalnymi alkoholikami. Zgadzam się, nie było to zbyt przyjemne, chociaż z prawnego punktu widzenia transakcja była całkowicie bezpieczna.

Obejrzyj film o ryzyku związanym z zakupem mieszkania na rynku wtórnym (jakim sposobem oszukują oszuści):

Co trzeba sprawdzić kupując mieszkanie na rynku wtórnym, dlaczego i jak

Nikt nie wątpi w powagę zakupu mieszkania, ale z jakiegoś powodu Często ludzie mają tendencję do przenoszenia odpowiedzialności na barki innych ludzi.Pośrednik w obrocie nieruchomościami, pośrednik, każdy, rzekomo odpowiedzialny za należyty stan techniczny i czystość prawną.

Historia lokalu

Własność prywatna w naszym kraju powstała na początku lat 90. (w czasach ZSRR zasoby mieszkaniowe należały do państwa). Dlatego też większość mieszkań w starym zasobie mieszkaniowym wielokrotnie zmieniała właścicieli. tak i Młodsze nieruchomości szybko stają się rynkiem wtórnym ze wszystkim, co się z nimi wiąże: założenie działalności, obieg dokumentów itp. Konieczne jest sprawdzenie historii mieszkania, gdyż jakiekolwiek przeniesienie własności w przeszłości niesie ze sobą potencjalne ryzyko „słabości” prawnej nieruchomości.

Zamów wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego. Odzwierciedla obecnych i poprzednich właścicieli, a także obecność/brak jakichkolwiek obciążeń i zakazów transakcji (np. zastaw, areszt, roszczenia).
Zwróć uwagę na częstotliwość zmian właścicieli praw autorskich. Zwłaszcza jeśli nie mieszkali w tym mieszkaniu przez długi czas. Ryzyko polega na tym, że transakcje nie mogły być „czyste”, to znaczy oszuści wykonywali zadanie polegające na szybkiej odsprzedaży, „wrabiając” szanowanych nabywców.

Zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, każda transakcja dotycząca nieruchomości może zostać uznana za nieważną w ciągu 3 lat. W tym okresie możliwe jest, że na horyzoncie pojawi się jeden z poprzednich właścicieli, w rezultacie nie da się uniknąć poważnych problemów. Jeżeli w Jednolitym Państwowym Rejestrze Rejestracyjnym okres ostatniej transakcji jest dłuższy niż okres 3 lat, nie ma się czym martwić - śmiało kup takie mieszkanie.

Część mieszkań, przeniesionych z ZSRR do gospodarki rynkowej, nigdy nie trafiła do Jednolitego Państwowego Rejestru Praw Majątkowych (Jednolity Państwowy Rejestr Praw Majątkowych pojawił się dopiero w 2002 r.), ponieważ zostały sprywatyzowane, ale nie były przedmiotem żadnej sprzedaży transakcji lub innych alienacji. To jest najlepszy idealna opcja zakupu: nieruchomość jest w tych samych rękach od wielu lat. To prawda, że jest to niezwykle rzadkie.

Jakość sprzedawanych mieszkań

Czasem mieszkanie jest w opłakanym stanie technicznym i sanitarnym, nie odpowiada temu, co wcześniej obiecano.

Kolejnym poważnym problemem jest to, że właściciele mieszkań często dokonują nielegalnych przebudów, które są fizycznie widoczne, ale nie mają odzwierciedlenia w dokumentach Biura Inwentaryzacji Technicznej.

Zakup przedmiotu nielegalne zmiany przyniosą w przyszłości wiele problemów:

niemożność sprzedaży mieszkania;
identyfikacja przebudowy przez urzędników i żądanie jej legitymizacji (a to dużo pieniędzy, biorąc pod uwagę także nieuniknione kary „za ukrywanie”);
zażądać od władz wyeliminowania nielegalnej przebudowy, jeśli zagraża ona całemu domowi (będzie to wymagało znacznych nakładów finansowych i nie obejdzie się bez kłopotów).

zauważ to Właściciel ponosi pełną odpowiedzialność za aktualny stan mieszkania, który jest takim w momencie występowania z roszczeniami dotyczącymi przebudowy (a nie ten, który kiedyś ich nie legitymizował).

należy dokładnie sprawdzić mieszkanie (stan sufitów, balkonów, podłóg, kanalizacji i instalacji elektrycznej, sufitu, szwów płyt betonowych w ścianach, na najwyższych piętrach - poddasze, na pierwszych piętrach - piwnica);
żądanie od sprzedawcy „świeżych” dokumentów z WIT. I choć do zarejestrowania transakcji wystarczy okres 5 lat od daty ostatniego wydania dowodu rejestracyjnego, to najlepiej nalegać na jego aktualizację, bo 5 lat to zbyt długi okres. W niektórych przypadkach warto zapłacić za tę usługę, jeśli sprzedawca odwołuje się do braku „dodatkowych” środków.

Dokumenty dotyczące mieszkania i dokumenty z nim związane

Weryfikacja dokumentów ma na celu sprawdzenie ich autentyczności (zakaz fałszowania pieczęci, podpisów i dat).

Badanie wizualne nie gwarantuje bezpieczeństwa kupującego - tylko w Federalnej Służbie Rejestracyjnej, po złożeniu do rejestracji, każdy dokument zostanie poddany dokładnej kontroli.

Choćby najlepszy „Świadomi” prawnicy z wiarygodnych firm mają wiedzę o wszystkich zawiłościach przygotowywania różnych dokumentów:

kolejność i interpretacja liczb w każdym kodzie;
projektowanie pieczęci różnych działów (aż do starych pieczęci, aż do agencji rządowych w innych regionach);
papierowa faktura ścisłych formularzy sprawozdawczych (dowody rejestracyjne, zaświadczenia z urzędów stanu cywilnego, zaświadczenia ministerialne itp.).

Tylko dokumenty bez przetarć, plam, poprawek (z wyjątkiem notarialnie).

Uczestnicy transakcji i inne zainteresowane strony

Ważne dla kupującego poznaj stronę sprzedaży:

tożsamość sprzedawcy. Głównym słabym ogniwem osobowości sprzedawcy jest jego niezdolność, niekompetencja umysłowa, nadużywanie alkoholu, narkomania. Osoby, które zbywają nieruchomość, gdy posiada ona takie wady, nie są świadome tego, co się dzieje. Ich krewni mogą łatwo zakwestionować transakcję, a kupujący będzie zagubiony;
tożsamość powiernika, jeżeli działa on w imieniu właściciela;
obecność osób trzecich – ewentualnych osób ubiegających się o mieszkanie ze strony sprzedającego (przebywających w więzieniu lub przebywających w długoterminowej podróży służbowej za granicę lub do Arktyki);
udział osób niepełnoletnich w sprzedawanym mieszkaniu (mieszkanie nie może zostać sprzedane, jeżeli wśród właścicieli jest dziecko lub zostało ono zwolnione z naruszeniem prawa i nie zapewniono mu innego lokalu mieszkalnego bez uszczerbku dla interesów dziecka).

Działania kupującego:

dowiedz się o autentyczności paszportu sprzedawcy (skorzystaj z oficjalnej strony Federalnej Służby Migracyjnej, gdzie nie są wymienione „podróbki”, a legalnie wydane paszporty są uwzględniane niezależnie od roku i miejsca wydania). Nie zaszkodzi również odwiedzić lokalne biuro paszportowe. Pokaż tam przedwstępną umowę kupna-sprzedaży i paszporti nie spotkasz się z odmową udzielenia informacji istotnych z prawnego punktu widzenia;
żądać zaświadczenia z poradni psychoneurologicznej sprzedawcy, zwłaszcza jeśli sprzedawca dał choćby cień podejrzeń. Również O takie zaświadczenie warto delikatnie poprosić sprzedawcęjeśli dana osoba ma ponad 55-60 lat (ryzyko chorób związanych z wiekiem związanych z aktywnością naczyniową mózgu jest zbyt wysokie);
Sprzedawcę może reprezentować jego opiekun prawny ze względu na niezdolność do pracy lub pełnomocnik, jednak w tym przypadku kupujący powinien wymagać pełnomocnictwa notarialnego;
w przeddzień transakcji z wykorzystaniem pełnomocnictwa sprawdź, czy pełnomocnictwo to nie zostało odwołane (złóż wniosek do notariusza, który je wydał);
doprecyzować, na czym polega treść pełnomocnictwa – czy chodzi jedynie o podpisywanie dokumentów, czy też o otrzymanie pieniędzy za mieszkanie;
dowiedzieć się, czy mieszkanie zostało zakupione w trakcie małżeństwa (jeśli jest ono obecnie sprzedawane, wymagana jest zgoda drugiego małżonka, nawet jeśli sprzedający jest po rozwodzie – nie można zbyć wspólnie nabytego majątku bez zgody małżonków, w przeciwnym razie transakcja może zostać uznana za nieważną po rozliczeniu pieniężnym i państwowej rejestracji Twoich praw majątkowych);
Żądanie od sprzedającego rozszerzonego wyciągu z księgi wieczystej. Wskazuje nie tylko skład osób aktualnie zarejestrowanych, ale także tych, które zostały wcześniej zarejestrowane i wykreślone z rejestru (gdzie dokładnie dana osoba odeszła i z jakiego powodu – zapytaj, dowiedz się, nawet jeśli będziesz musiał zatrudnić prawnika). Wyciąg wyjaśni informacje dotyczące skazanych, osób długoterminowo podróżujących służbowo i nieletnich.

Jakie pytania zadać kupując mieszkanie na rynku wtórnym

Kupno mieszkania nie wstydź się zadawać pytań, z nią związany. Szczególnie ważne jest wyjaśnienie:

kto był wcześniej właścicielem mieszkania i jak długo;
kiedy w domu przeprowadzono generalny remont;
czy w mieszkaniu i innych jego elementach występują poważne wady użytkowe (bliskość lokalizacji od źródeł zwiększonych wibracji, promieniowania itp.);
z jakiego powodu mieszkanie jest teraz sprzedawane;
jeżeli dana osoba działa na podstawie pełnomocnictwa – gdzie znajduje się mocodawca, czy można się z nim skontaktować, upewnić się, czy żyje, jest odpowiedni i świadomie zbywa posiadany majątek;
kim są sąsiedzi?

Jesteśmy gotowi szczegółowo odpowiedzieć na każde pytanie, dążyć w każdy możliwy sposób do wzajemnej poprawności w przededniu transakcji, do uzgodnienia warunków i form płatności itp.

Najmniejsze napięcie w odpowiedzi na Twoje pytania powinno wywołać zdrową ostrożność i jeszcze głębsze doprecyzowanie informacji o mieszkaniu, aż do ich porzucenia. Jeśli Nie ma godnych alternatyw dla tego mieszkania, pamiętaj o zaangażowaniu kompetentnych prawników!

Jak unikać oszustw

Zamierzam kupić mieszkanie, Należy zmobilizować rozwagę, wyłączyć emocje i zachować maksymalną ostrożność. Zalecana:

unikaj współpracy z „podejrzanymi” pośrednikami w handlu nieruchomościami i innymi podejrzanymi osobami;
samodzielnie dokładnie i na poziomie podstawowym sprawdzają dokumenty;
zaangażować doświadczonych i renomowanych prawników w celu głębszego zbadania dokumentów, a także pomocy w sporządzeniu umowy kupna-sprzedaży;
dowiedzieć się, co jest przyczyną bardzo niskiej ceny (czasami ludzie muszą pilnie sprzedać mieszkanie ze względów rodzinnych, ale często oszuści nalegają na szybką zapłatę za mieszkanie, które ma kusząco niską cenę dla kupującego);
zawrzeć umowę pod warunkiem, że płatność zostanie dokonana dopiero po uznaniu transakcji za legalną przez Federalną Służbę Rejestracyjną (w przypadku płatności korzystaj z sejfów z opcją blokady do czasu przedstawienia państwowego dowodu rejestracyjnego);
nie płać w „losowych” miejscach (oszuści czasami wprowadzają w błąd nieszczęsnego kupującego, wywołując zamieszanie, zamieszanie, panikę. A potem oskarżają go o nie oddanie pieniędzy).

Zasady sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym

Algorytm kupna i sprzedaży jest następujący:

wyszukiwanie obiektów;
kontrola;
w przypadku umowy – zawarcie przedwstępnej umowy transakcyjnej (zwanej także umową depozytową) i wpłata zaliczki;
końcowe przygotowanie pakietu dokumentów do transakcji;
zawarcie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży w prostej formie pisemnej (lub jej zawarcie przez notariusza);
rejestracja stanowa w Federalnej Służbie Rejestracyjnej.

Prosta forma pisemna nie ma mocy prawnej, do czasu, aż umowa przejdzie rejestrację stanową w Federalnej Służbie Rejestracyjnej.

Notariusz nie ma możliwości przeprowadzenia głębokiej analizy dokumentów, a to nie należy do jego obowiązków (jego celem jest notarialne poświadczenie faktu dokonania czynności prawnej pomiędzy stronami). Pracownicy obsługi rejestracji przeprowadzają szczegółowe badanie prawne, na które prawo wymaga co najmniej 30 dni.

Prawnicy zalecają zarejestruj umowę za pośrednictwem Federalnej Służby Rejestracyjnej, a płatności dokonaj dopiero po upewnieniu się, że nie odmówiono rejestracji transakcji lub transakcja nie została zawieszona, Wydany certyfikat. Dość często transakcje są zawieszane, a czasami odmawia się rejestracji.

Jakie dokumenty należy przygotować, aby zawrzeć umowę?

Standardowy zestaw dokumentówdołączone do umowy głównej:

dokumenty tytułowe (umowa sprzedaży, testament, akt podarunkowy, umowa prywatyzacyjna itp.);
paszporty obu stron;
Paszport techniczny WIT z objaśnieniami;
wypis z rejestru domu;
wyciąg z kont osobistych wydziału mieszkalnictwa lub stowarzyszenia właścicieli domów;
zgoda współmałżonka (jeśli jest konieczna);
różne zaświadczenia z urzędu stanu cywilnego (o zmianie nazwiska, o stanie cywilnym – jeśli wymagają tego okoliczności bieżącej transakcji);
zezwolenie organów opiekuńczych i powierniczych (jeżeli sprzedaż i zakup naruszają prawa nieletnich);
pełnomocnictwo notarialne (jeżeli sprzedaż prowadzi osoba upoważniona);
zaświadczenie z poradni psychoneurologicznej (jeśli wymagane).

Na wszystkich etapach zakupu mieszkania (oględziny, przygotowanie dokumentów, finalizacja transakcji) na kupującego czyhają zarówno oczywiste, jak i ukryte ryzyka.

Zrozumienie ich wymaga doświadczenia, znajomość zawiłości prawnych jest niezbędna.

Jak prawidłowo kupić mieszkanie na rynku wtórnym nieruchomości i na co kupujący powinien zwrócić uwagę przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży:

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytanie? Dowiadywać się, jak rozwiązać dokładnie Twój problem - zadzwoń już teraz:

10 października 2018 r

Wybór i zakup używanego samochodu może być obarczony wieloma pułapkami. Ta recenzja oczywiście nie zmieni Cię w zatwardziałego zbieracza samochodów, ale pozwoli Ci poruszać się po głównych problemach, które możesz napotkać przy zakupie używanego samochodu.

Sprawdzam sprzedawcę

Gdzie zacząć? Musisz wiedzieć, od kogo kupisz używany samochód. Możliwości są dwie: salon samochodowy lub osoba prywatna. Chociaż samochód zostanie wypolerowany i wykrochmalony w salonie samochodowym, lepiej dogadać się z właścicielami, ponieważ dealer samochodowy jest jedynie pośrednikiem i nie ponosi żadnej odpowiedzialności za samochód. Kupując samochód od prywatnego właściciela, musisz upewnić się, że jest on prawdziwym właścicielem samochodu: w tym celu musisz dokładnie porównać dane paszportowe sprzedawcy z danymi w tytule. Lepiej nie współpracować z zaufanymi osobami – może się okazać, że samochód został sprzedany bez zgody właściciela.

Sprawdzanie numeru VIN

Przed zakupem należy sprawdzić numer VIN, czyli indywidualny numer identyfikacyjny pojazdu wybity na samym samochodzie, wraz z numerem wskazanym w tytule pojazdu. Numer ten można umieścić w kilku miejscach: na panelu z przodu nadwozia, pod wykładziną podłogową, na progach drzwi, na słupku nadwozia obok fotela kierowcy – wszystko zależy od marki i modelu samochodu . Możesz także sprawdzić samochód, korzystając z numeru VIN na stronie internetowej policji drogowej.

Sprawdzamy stan techniczny samochodu

Na pierwszym spotkaniu należy dokonać dokładnego przeglądu samochodu. Nie zastąpi pełnej diagnozy, ale pozwoli podjąć decyzję, czy warto poświęcić więcej uwagi temu urządzeniu, czy też lepiej poszukać innej opcji. Na co warto zwrócić uwagę?

jakość i jednolitość lakieru;
czystość i porządek salonu;
podczas jazdy nie powinno być żadnych awarii rozpórek, skrzypienia amortyzatorów i innych obcych dźwięków;
silnik powinien pracować bez pisków i innych odgłosów, podczas jazdy samochód powinien przyspieszać płynnie i bez zakłóceń;
na płaskiej drodze kierownica nie powinna ściągać na bok, a w zakrętach powinna wracać na swoje pierwotne miejsce, hamulce powinny działać bez skrzypienia i wibracji;

Jeśli po oględzinach silnik samochodu jest sterylnie czysty, zastanów się: być może sprzedawca chce zatuszować wycieki oleju silnikowego.

Poziom płynów technicznych w zbiornikach musi odpowiadać normie. Po zakupie samochodu warto wymienić wszystkie płyny techniczne, przede wszystkim olej silnikowy, nawet jeśli sprzedawca zapewniał, że niedawno wymieniał smary – z jego słów można jedynie ocenić warunki eksploatacji i jakość produktów. Możesz wybrać odpowiedni olej silnikowy, korzystając z usług online, na przykład na stronie internetowej Castrol.

Nie zapomnij się targować

Kolejną zaletą zakupu używanego samochodu od osoby prywatnej jest możliwość negocjacji: jak pokazuje praktyka, prawie zawsze można odjąć 5–10% od ceny podanej w ogłoszeniu.

Starannie sporządzamy umowę

Jeśli samochód przeszedł wszystkie etapy weryfikacji, możesz przystąpić do przygotowywania dokumentów i sporządzenia umowy. Ważne jest, aby wskazać brak awarii, a także pełny koszt samochodu. W przypadku rozwiązania umowy możesz spodziewać się zwrotu jedynie kwoty określonej w umowie. Pamiętaj, aby uzyskać i zachować pokwitowanie od właściciela stwierdzające, że pieniądze zostały otrzymane w całości. Sprawdź, czy umowa zawiera prawidłowe dane sprzedawcy, markę i model samochodu oraz numer VIN. W umowie zawrzyj obowiązek sprzedającego przekazania Ci samochodu z pełnym pakietem dokumentów technicznych i pozostałymi akcesoriami.

Jeśli zdecydujesz się na zakup używanego samochodu, nie szczędź czasu i wysiłku na wyjaśnienie wszystkich niuansów. Jak pokazuje praktyka, takie problemy najlepiej rozwiązywać na lądzie.

Na co zwrócić uwagę