На що звернути увагу (Українська)

Будь-яка угода формою купівля-продаж передбачає грошовий розрахунок. Меблі, шуба, зелень у бабусі на ринку – певна кількість купюр перетікає з одного гаманця до іншого. І завжди є ризик отримати за свої кревні товар не тієї якості, на яку розраховували, або залишитися без нього, якщо продавець – шахрай. Навіть при невеликій вартості покупки втрата кількох грошових знаків здатна викликати глибоке розлад, а якщо йдеться про мільйони? Наприклад, при придбанні квартири чи будинку? Ось де варто сто разів перевірити, перш ніж братися до остаточного розрахунку.

Новобудова чи вторинка?

Імовірність придбання житла «з багажем» – боргами по комуналці, незареєстрованими власниками часток та іншими подібними нюансами, які згодом зможуть перешкодити нормальному проживанню в персональних квадратних метрах – можлива при купівлі нерухомості, яка раніше вже комусь належала, так званому житлу вторинного фонду. Зважуючись на подібну угоду, слід знати, на що звертати увагу при покупці квартири або будинку у попереднього власника або його представника. Ризик отримати замість житла безперспективний судовий процес і в результаті залишитися без свого кута, і без грошей при купівлі вторинки досить високий.

Найнадійніший варіант – придбання квартири у новобудові. Особливо якщо будинок вже зданий і перебуває на стадії заселення. У цьому випадку список необхідної для перевірки документації щодо житла значно коротший. Але і тут не зайвим буде отримати поради щодо купівлі квартири у забудовника від досвідченого юриста, оскільки свої підводні камені притаманні будь-якій угоді. А у випадку з нерухомістю, коли йдеться про досить значні суми, необхідно виявляти максимальну обережність.

Небезпека чистої квартири

На сьогодні найдешевший спосіб придбати нерухомість - участь у пайовому будівництві. У цьому випадку можна заощадити до 30% реальної вартості квартири. Але й ризик, через роки на місці котловану виявити порослий пустир, також досить високий. Як купувати квартиру при пайовому будівництві – краще дізнатися до зустрічі із забудовником, щоб не підписати договір, який не дасть жодних гарантій на стадії отримання ключів від житла. Втім, навіть найнадійніший документ, завірений у нотаріуса, не захищає від втрат у певних випадках. Забудовник може розоритися, не отримати у призначений час дозволу на будівництво будинку, а гроші на час збору всіх підписів та печаток знецінитися. Кошти пайовиків іноді зникають у невідомому напрямку. Наважуючись придбати житло ще до його будівництва, покупці повинні пам'ятати, що в більшості випадків, якщо у забудовника сталися непередбачені проблеми, максимально на що можна розраховувати – отримати статус обманутих пайовиків, але не саме житло.

Коли будинок, що будується, вже зведений під дах, ймовірність швидкого вселення у власне житло значно вища, ніж у разі його придбання на стадії копання котловану. Де купувати квартиру, кожен має право вирішувати самостійно, але бажання заощадити не завжди виправдане. Найчастіше ставати пайовиком на будівництво житлового будинку схоже на придбання кота в мішку. Гроші віддано, а товару немає.

При варіанті будинок побудований і зданий в експлуатацію із затвердженою технічною документацією, слід особисто переконатися відповідно до написаного на папері з тим, що є насправді. Зіставити наявне перед очима планування з проектною, кількість квадратних метрів загальної та корисної площі, права забудовника на продаж конкретної площі. Чи не зайвим буде перевірити, чи не прописано в новій квартирі вже хтось. Двічі продати одне й те саме житло різним людям – далеко не новий вид шахрайства.

Родовід вторинного житла

Від такого розвитку подій із придбанням власного житла не застрахований ніхто. Перевірка юридичної чистоти квартири здатна зайняти багато часу, але нехтувати нею не варто. Відстежити список попередніх власників нерухомості, тривалість їхнього проживання за вказаною адресою, сімейний стан, наявність дітей та інших близьких родичів важко, але можливо. У цьому плані отримати відповідну інформацію та реальну допомогу можна в кількох державних установах: кадастровій службі, паспортному столі і т.д. належали продавцю. Частина квартири, а часом і окремі кімнати можуть перебувати у володінні в інших осіб. Свої права на ці метри вони можуть вимагати будь-якої миті. І їхні претензії більше захищені законом, на відміну від бажання покупця володіти оплаченими метрами.

На що звертати увагу при купівлі квартири ще – технічну документацію. Нерідко мешканці проводять ремонт із переплануванням кухні, коридору, кімнат. Зносять несучі стіни, поєднують санвузол або, навпаки, поділяють єдине приміщення. З проблемами юридичного характеру, коли під загрозою знаходиться право власності, штрафні санкції з боку БТІ у разі виявлення ситуації планування не порівняти. Але й вони здатні завдати чимало неприємностей. У всякому разі, призведуть до додаткових грошових витрат безперечно. Штраф, виправлення порушень у вигляді незапланованого капітального ремонту – найімовірніший розвиток подій.

Приховане минуле вторинки

Крім інформації, яку продавець хотів би приховати до завершення угоди, існує багато підводних каменів, про які найчастіше важко здогадатися. На що звертати увагу при купівлі квартири, крім перерахованих нюансів? Наприклад, на можливе порушення законодавства при приватизації нерухомості, що купується.

У 90-ті роки минулого століття набув чинності закон, за яким кожному зареєстрованому на певній житлоплощі покладалися свої квадратні метри. Він поширювався на всіх, у тому числі малолітніх дітей, колишнього подружжя, які залишалися прописаними в межах однієї квартири, тимчасово відсутнього родича, наприклад, ув'язненого на тривалий термін. Не всі члени сім'ї зазначалися у документації про приватизацію. Але через деякий час вони могли поскаржитися на те, що їх свого часу обділили.

Наступний нюанс – договір дарування чи ренти. Як правило, про подібні операції рідко повідомляють ворогуючих між собою родичів. Щоправда може випливти, через деякий час, вже після купівлі спірної житлоплощі. Але найпоширеніший сюрприз, з яким можна зіткнутися, купуючи нерухомість - квартира з боргом за комунальними платежами. Тут проблему можна виявити до підписання договору, і покупцю важливо домовитись із продавцем, як її врегулювати. Як правило, він гаситься за рахунок зменшення вартості житла. Але кожен випадок індивідуальний.

Найнадійніша інформація

Не весь достовірний родовід тієї чи іншої нерухомості криється в офіційних документах. Прихованих родичів, можливих претендентів на житло у них не виявити. Крім того, комунальні платежі можуть вносити не господарі житла, а зовсім інші люди, яким було обіцяно. Схема така: літні власники квартири підписують договір із дальніми родичами чи соціальними працівниками, що після їхньої смерті площа дістанеться їм, але тим самим необхідно оплачувати комуналку вже зараз. Ті справно перераховують до компанії, що управляє, гроші, згідно з договором, і вважають житло майже своїм. Не враховуючи такої домовленості, прямі спадкоємці після смерті старих намагаються позбутися ненадійного подарунка. Оформлення купівлі-продажу квартири відбувається, але претендентів на неї вже є двоє.

Існує найнадійніший спосіб дізнатися про всі можливі підводні камені, здатні затьмарити радість від придбання житла - отримати інформацію про його колишніх власників від сусідів по під'їзду або любителів посудачити у дворі. Якщо квартира досить тривалий час перебувала у власності в тих самих господарів, жодних секретів про неї приховати не вдасться від тих, що живуть поруч. Отримані від них відомості не знайти в жодних документах при купівлі квартири. Раптом хтось у сім'ї продавця психічно хвора людина чи інвалід, який самостійно не може розпоряджатися своєю власністю, а опікун не вважає за потрібне дотримуватися його прав. Якщо нове житло буде гіршим за попереднє, угоду можуть анулювати на запит органів опіки. Тому інформації від сусідів нехтувати також не варто.

Найкращий ріелтор - сам покупець

Важливо пам'ятати таке – жодна винагорода посереднику не зробить його пильніше під час перевірки документів з придбання житла, крім зазначених у договорі пунктів. Тому, звертаючись за сприянням до ріелторів, необхідно чітко прописати їхню відповідальність перед своїм наймачем, якщо раптом щось піде не так і угода буде зірвана. Купівля квартири через агентство – ще один досить ризикований захід. До того ж, дуже дороге. Ріелтор не збирає відомостей про минуле колишніх власників, не намагається убезпечити свого клієнта у майбутньому. Він лише звіряє дані про житло з тими, що мають офіційні структури. І лише після оформлення купчої та оплати нерухомості, а також винагороди агенту можуть з'явитися потенційні претенденти на придбану квартиру. В абсолютному плюсі залишиться один рієлтор. А попередні й нові власники поринуть у низку судових розглядів.

Купівля квартири без посередників також загрожує непередбаченими труднощами, якщо не мати достатньої хватки, відомостей про всі можливі сюрпризи, пов'язані з оформленням документів, передачею грошей та іншими тонкощами угоди. Але серед цих видимих недоліків є одна істотна перевага: ніхто так завзято не захищатиме своїх інтересів, як той, хто купує для себе, той, хто платить. Достатньо заручитися підтримкою досвідченого порадника, який зможе розповісти про всі премудрості операції, і квартира, що купується, буде перевірена ретельно.

Шахраї не сплять

Продаж не своєї квартири – один із найпоширеніших способів шахрайства з нерухомістю. У досвідчених аферистів підроблені документи на саме житло, довіреність, за якою вони наділені правом проводити угоду, найчастіше виглядають кращими за справжні. У сфері купівлі-продажу, здачі в оренду нерухомості працюють високопрофесійні шахраї, які добре знають всі тонкощі правової системи з цього питання. Саме довіреність – перше, що має насторожити покупця. Чому власник не сам продає своє житло, як із ним можна зв'язатися хоч би для того, щоб він особисто підтвердив повноваження посередника. У будь-якому випадку перевірки документів при покупці квартири, починаючи з довіреності, у нотаріуса не уникнути. Він має підтвердити справжність документа, звірити термін його дії. Найкраще йти до того нотаріуса, який цю довіреність оформлював.

Наступний прийом шахраїв - підроблений паспорт. Власники житла у тривалому відрядженні чи відпочинку, які площею розпоряджаються сторонні люди, роздобули зразки справжніх документів неї чи навіть самі оригінали. Злочинних схем, якими можуть діяти шахраї, безліч. Не варто також забувати про чорних ріелторів. Отже, плануючи придбання житла, краще проконсультуватися у юриста і тримати з ним протягом усієї угоди тісний зв'язок. Він здатний дати слушну пораду і з питання, коли краще купувати квартиру, орієнтуючись на поточний попит ринку нерухомості.

Документацію під мікроскоп

Якими б не були привабливими умови за угодою та вигідною ціною, поспішати розраховуватися не варто. Для початку необхідно зібрати другі екземпляри або копії всіх документів по житлоплощі, її власниках та відправитися з усіма паперами до нотаріуса. Якщо з нерухомості серед власників вважаються неповнолітні члени сім'ї, юрист підкаже, як правильно прописати пункт за ними в договорі. Крім того, він порекомендує, які інстанції слід відвідати, які довідки роздобути, щоби права малолітніх дітей не були порушені, і ніхто згодом не зміг визнати оформлення купівлі-продажу квартири недійсною.

Корисні поради юриста допоможуть при здійсненні купчої, якщо власники – подружжя з різними частками володіння майна, або квартира у володінні лише одного з них, а другий у ній лише прописаний. Як у цьому випадку правильно оформити документи та які розписки отримати – знову ж таки без нотаріуса не обійтися. Навіть якщо покупець сам профі у правових питаннях, кожен папір, що засвідчує справжність угоди, необхідно ретельно перевіряти, щоб не було жодних помилок у написанні адреси, даних продавця та покупця, дати, суми та інших суттєвих деталей.

Боротьба за вартість

На що звертати увагу при купівлі квартири, окрім уже перерахованих пунктів, то це на проведену за документами і справді передану до рук суму грошей за купчою. Продавцю вигідніше зазначити у декларації про доходи (а продаж житла підпадає під це положення) нижчу вартість угоди, оскільки йому доведеться здійснити за нею податкові виплати. Головне, щоб зазначена сума була не нижчою від ринкової на 20-30%, оскільки це може викликати підозру перевіряючих органів. Якщо буде доведено момент змови між продавцем та покупцем, то останні можуть стати фігурантами адміністративної справи про шахрайство.

Продавцю вигідно вказати меншу суму, і він може попросити про цю послугу покупця.

Погоджуватися не варто з багатьох причин:

По-перше, подібна поступка справді порушує чинне законодавство і загрожує наслідками.
По-друге, покупець має право повернути близько 13% від витраченої на придбання житла суми. Відповідна можливість регламентується Податковим кодексом.
По-третє, якщо згодом угода буде оскаржена однією зі сторін і визнана недійсною, то продавець має право повернути покупцю лише ту суму, що зазначена у документах. Довести протилежне за прописаної певної цифри у договорі потерпілому не вдасться.

Розрахунок по-розумному

І остання велика небезпека, яка може очікувати і продавця, і покупця, то це – остаточний розрахунок. Позаду залишилися труднощі вибору (первинне чи вторинне житло купувати), визначено терміни, коли краще купувати квартиру, завершено поневіряння зі збору та перевірки всіх документів, накопичення необхідної суми чи отримання кредиту банку. І все може впасти в останній момент, якщо не підстрахуватися з передачею грошей. Її можна здійснити, передавши необхідну кількість купюр до рук продавця, або шляхом переказу на банківський рахунок, що безпечніше. Якщо йдеться про велику суму, то з готівкою зазвичай бояться зв'язуватися. Втім, якщо одна зі сторін надає перевагу саме цьому способу розрахунку, гроші можна передати, орендувавши банківський осередок, з якого їх має право забрати той, хто пред'явить певні документи, при покупці квартири оформлені. Їхній список перевіряє фахівець установи. Він також гарантує і їхню справжність. Усі нюанси як з цього виду розрахунку, так і безготівкового можна дізнатися в банку.

Що ще важливо пам'ятати на стадії остаточної оплати вартості квартири, так це не переплутати розмір завдатку та авансу, оскільки вони мають різне призначення та варіанти повернення, якщо угода не відбудеться з якоїсь причини. Сума авансу враховується за підсумкового розрахунку, а завдаток немає. Він або повертається покупцю, якщо придбання пройшло успішно, або залишається у продавця, якщо операція не зірвалася з його причини. У будь-якому випадку завдаток під час зриву угоди залишається у постраждалої сторони.

Вторинний ринок житла таїть у собі масу несподіванок, прихованих від очей звичайної людини. Іноді тільки досвідчений ріелтор або професійний юрист здатні знайти каверзи та вберегти від помилкового кроку.

Перш ніж остаточно зважитися на покупку конкретного об'єкта, необхідно впевнитись у безпеці майбутньої угоди, у відсутності ризиків утиску ваших інтересів. На що необхідно звернути увагу при покупці квартири на вторинному ринку? Що важливо про неї знати та що треба врахувати?

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або дзвоніть за телефоном +7 (499) 110-05-29. Це швидко і безкоштовно!

Які ризики та підводні камені існують

Де таїться небезпека? Квартир багато і, здавалося б, алгоритм купівлі-продажу більш менш відпрацьований.

Отже, за якими напрямкам слід обстежити квартиру, що вам сподобалася.:

супровідні документи;
технічний стан об'єкта;
справжні наміри справжнього власника;
неохайність посередників (якщо такі задіяні у продажу).

Будь-який із цих пунктів – невід'ємна частина цілого. Тобто неприпустимо спиратися на задовільність одних моментів, у своїй ігноруючи сумнівність гарантій з інших моментів. Наприклад:

квартира ідеально підходить за ціною, місцем розташування, освітленістю, плануванням. Гарні сусіди, акуратний під'їзд. Але виявиться, що квартира має приховані обтяження – людина, виписана на час ув'язнення (такі особи зберігають за собою право користування житлом, в якому були зареєстровані перед відправкою до ВТК). Через деякий час «сиділець» повернеться і заявить про свої права;
документи на квартиру в ідеальному стані, ремонт потрібен невеликий, але чомусь за жодних обставин посередник (діє за довіреністю) уникає контакту покупця із реальним продавцем. Що тут може приховуватись: довіреність отримана шахрайським шляхом – у літньої людини з засмученою психікою, яка страждає на наркотичну залежність тощо;
продавець і квартира не викликають підозри, документи ідеальні, люди привітні. Але згодом виявиться, що багато років у будинку не проводився капремонт - Існує ризик обвалення несучої балки стельового перекриття, будинок часто залишається без електропостачання тощо;
квартира оглядалася влітку, коли на майданчику було тихо та затишно. Новий власник після купівлі квартири заселився, але восени з дачі повернулися проблемні сусіди, які здавали свою квартиру студентам, а фактично є буйними алкоголіками. Погодьтеся, мало приємного, хоча юридично угода була абсолютно безпечною.

Дивіться відео про те, які існують ризики при покупці квартири на вторинному ринку (які засоби можуть використовувати шахраї для обману):

Що потрібно перевіряти при покупці квартири на вторинному ринку, навіщо і як

Серйозність купівлі квартири ні в кого не викликає сумнівів, але чомусь часто люди схильні перекладати відповідальність на чужі плечі.Ріелтору, посереднику, будь-кому, що нібито відповідає за належний технічний стан та юридичну чистоту.

Історію приміщення

Приватна власність нашій країні виникла початку 90-х (за часів СРСР житловий фонд належав державі). Тому більшість квартир старого житлофонду багаторазово змінювали своїх власників. Та й молодша нерухомість швидко переходить у «вторинку» з усіма витікаючими: правовстановлення, документообіг тощо. Необхідно перевірити історію квартири, адже будь-який перехід права власності у минулому – потенційний ризик виникнення юридичної слабкості об'єкта.

Замовити виписку з ЄДРП. У ній відображається нинішній та попередні власники, а також наявність/відсутність будь-яких обтяжень та заборон на вчинення правочину (наприклад, заставу, арешт, позовні вимоги).
Звернути увагу до частоту зміни правовласників. Особливо, якщо вони не жили у цій квартирі подовгу. Ризик у тому, що угоди могли бути не чистими, тобто шахраї виконували завдання швидко-швидко перепродати, підставивши добропорядних покупців.

Відповідно до Законодавства РФ, Будь-яка угода з нерухомістю може бути визнана недійсною протягом 3-х років. За цей період не виключено, що на горизонті з'явиться хтось із колишніх власників, у результаті вам не уникнути серйозних турбот. Якщо у виписці ЄДРП термін за останньою угодою вищий за 3-річний термін, хвилюватися взагалі нема про що – сміливо купуйте таку квартиру.

Деякі квартири, перейшовши з СРСР у ринкову економіку, так і не потрапили до ЄДРП (Єдиний державний реєстр прав власності з'явився лише у 2002 році), тому що були приватизовані, але жодних угод купівлі-продажу та інших відчужень не зазнавали. Це кращий, Ідеальний варіант для покупки: об'єкт багато років знаходиться в одних руках. Щоправда, таке трапляється вкрай рідко.

Якість житла, що продається

Іноді квартира знаходиться в гнітючому технічному та санітарному стані, що не відповідає тому, що було обіцяно попередньо.

Ще одна серйозна проблема в тому, що власники квартир часто роблять незаконні перепланування, які помітні фізично, але не відображені в документах БТП (Бюро технічної інвентаризації).

Купівля об'єкту із протизаконними змінами у майбутньому принесе масу проблем:

неможливість продати квартиру;
виявлення перепланування чиновниками та вимога узаконити її (а це чималі гроші, враховуючи також неминучі штрафи за приховування);
вимога влади усунути незаконне перепланування, якщо воно є загрозою всьому будинку (на це знадобляться чималі грошові витрати, не обійдеться без нервування).

Зверніть увагу, що всю відповідальність за поточний стан квартири несе власник, яка є такою на момент претензій щодо перепланувань (а не той, хто їх колись не узаконив).

ретельно потрібно ретельно дивитися квартиру (стан перекриттів, балконів, підлоги, сливів та електропроводки, стелі, швів бетонних плит у стінах, на останніх поверхах – горище, на перших поверхах – підвал);
вимагати у продавця «свіжі» документи з БТІ. І хоча реєстрації угоди досить 5-річного терміну з останньої видачі техпаспорта, найкраще наполягати з його оновленні, т.к. 5 років – дуже довгий період. У деяких випадках є сенс оплатити цю послугу, якщо продавець апелює до нестачі у нього «зайвих» коштів.

Документи на квартиру та супутні

Перевірка документів спрямована на те, щоб упевнитися в їхній справжності (немає підробки печаток, підписів, дат).

Візуальна експертиза не дає гарантій безпеки покупця – лише в УФРС після подання на реєстрацію кожен документ пройде ретельну експертизу.

Однак добре «підковані» юристи з надійних фірм володіють знаннями про всі тонкощі оформлення різних документів:

порядок та трактування цифр у кожному коді;
дизайн печаток різних відомств (до старих печаток, до державних структур інших регіонах);
фактуру паперу бланків суворої звітності (реєстраційних свідоцтв, довідок із РАГСів, міністерських сертифікатів тощо).

До угоди приймаються лише документи без підчисток, помарок, виправлень (за винятком нотаріально зафіксованих).

Учасників правочину та інших зацікавлених осіб

Для покупця важливо дослідити сторону, що продає:

особу продавця. Головна слабка ланка в особистості продавця - це її недієздатність, психічна неспроможність, зловживання алкоголем, наркозалежність. Особи, які здійснюють відчуження нерухомості за наявності у них подібних вад, не усвідомлюють того, що відбувається. Їх родичі легко оскаржать угоду, і покупець опиниться у збитку;
особу довіреної особи, якщо таке діє за дорученням власника;
наявність третіх осіб – можливих претендентів на квартиру з боку продавця (що знаходяться в ув'язненні або у тривалому закордонному чи арктичному відрядженні);
причетність неповнолітніх осіб до квартири, що продається (квартира не може бути продана, якщо серед власників є дитина або якщо вона виписана з порушеннями закону і не була забезпечена іншим житлом без шкоди інтересам дитини).

Дії покупця:

дізнатися про справжність паспорта продавця (скористатися офіційним сайтом Федеральної міграційної служби, де «фальшивки» не числяться, а законно видані паспорти відображаються незалежно від року та населеного пункту їх видачі). Також не завадить навідатися до місцевого паспортного столу. Пред'явіть там попередній договір купівлі-продажу та свій паспорті вам не відмовить у наданні юридично значущої інформації;
вимагати довідку з психоневрологічного диспансеру продавця, особливо якщо продавець дав хоча б найменший натяк на підозри. Також рекомендується делікатно попросити таку довідку від продавця, якщо людина старше 55-60 років (надто великий ризик вікових захворювань, пов'язаних із судинною діяльністю головного мозку);
за продавця може діяти його опікун за недієздатністю або довіреною особою, але в цьому випадку покупцю слід вимагати нотаріально завіреної довіреності;
напередодні угоди за довіреністю уточніть, чи не відкликана ця довіреність (зробіть запит нотаріусу, що видав її);
уточніть, яке коло повноважень за довіреністю – чи тільки підписання документів або отримання грошей за квартиру;
з'ясуйте, чи купувалася квартира у шлюбі (при її нинішньому продажу має бути згода іншого чоловіка, навіть якщо продавця розлучено – спільно нажите майно не може відчужуватися без взаємної згоди подружжя, в іншому випадку угода може бути визнана недійсною вже після грошових розрахунків та держреєстрації вашого права власності);
вимагайте у продавця розширену виписку з домової книги. У ній вказано не лише склад нині прописаних осіб, а й тих, хто раніше був зареєстрований та знятий з регучету (куди саме людина вбула і з якої причини – робіть запити, з'ясовуйте, навіть якщо доведеться найняти юриста). Виписка прояснить інформацію про засуджених, довго відряджених та неповнолітніх.

Які питання поставити при покупці квартири на вторинному ринку

Купуючи квартиру, не потрібно соромитися ставити будь-які питання, пов'язані з нею. Особливо важливо уточнити:

хто володів квартирою раніше та як довго;
коли робився капремонт у будинку;
чи є серйозні комунальні дефекти у квартирі та інші особливості (близькість прихильності до джерел підвищених вібрацій, радіації та ін.);
чому продається квартира сьогодні;
якщо людина діє за довіреністю – де довіритель, чи можна з нею зв'язатися, переконатися в тому, що вона жива, адекватна і свідомо відчужує нерухомість, що належить їм;
хто сусіди.

Готові відповісти на будь-яке питання докладно, всіляко прагнуть взаємної коректності напередодні угоди, згоди про терміни та форми розрахунку тощо.

Найменша напруженість у відповідь на ваші запитання має викликати здорову настороженість і ще глибші з'ясування відомостей про квартиру, аж до відмови від неї. Якщо ж гідних альтернатив цій квартирі немає, обов'язково залучайте грамотних юристів!

Як уникнути шахрайства

Маючи намір придбати квартиру, слід мобілізувати розсудливість, відключити емоції та виявляти максимальну обачність. Рекомендується:

уникати співпраці з «темними» ріелторами та іншими підозрілими особами;
ретельно перевіряти документи на елементарному рівні самостійно;
залучати досвідчених та авторитетних у юристів для більш глибокої експертизи документів, а також для допомоги у складанні договору купівлі-продажу;
з'ясовувати причину дуже низької ціни (буває, людям треба продати квартиру терміново за сімейними обставинами, але часто шахраї напирають на найшвидший розрахунок за квартиру, яка має спокусливо низьку для покупця ціну);
укладати договір з умовою, що оплату буде здійснено лише після закінчення визнання правочину законним в УФРС (для розрахунків використовувати банківські осередки з опцією блокування до пред'явлення Свідоцтва про держреєстрацію);
не розраховуватися в «випадкових» місцях (шахраї іноді дезорієнтують невдаху покупця шляхом створення відволікаючих маневрів, суєти, паніки. А потім звинувачують його в тому, що гроші не сплачено).

Правила продажу квартири на вторинному ринку

Алгоритм купівлі-продажу наступний:

пошук об'єкта;
огляд;
у разі домовленості – укладання попереднього договору правочину (його ще називають договором завдатку) та внесення авансу;
остаточна підготовка пакета документів до угоди;
укладання остаточного договору купівлі-продажу у простій письмовій формі (або оформлення його нотаріально);
державна реєстрація до УФРС.

Проста письмова форма не має юридичної сили, поки договір не пройде державної реєстрації в УФРС.

Нотаріус не в змозі провести глибокий аналіз документів, та це не входить до його обов'язків (його призначення – нотаріально закріпити факт юридичного акта між сторонами). Співробітники реєстраційної служби проводять глибоку правову експертизу, на що згідно із законом відводиться не менше 30 днів.

Юристи рекомендують реєструвати договір через УФРС, а розрахунок провадити лише переконавшись, що у реєстрації угоди не відмовлено, угоду не призупинено, свідоцтво видано. Досить часто угоди припиняють, а іноді й відмовляють у реєстрації.

Які документи потрібно підготувати для укладання договору

Стандартний набір документів, що додаються до основного договору:

правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, заповіт, дарчя, договір приватизації, інше);
паспорти обох сторін;
техпаспорт БТІ з експлікацією;
виписка із домової книги;
виписка з особових рахунків ЖЕУ чи ТСЖ;
згода чоловіка (якщо необхідно);
різні довідки з РАГСів (про зміну прізвищ, шлюбний статус – якщо обставини поточної угоди того вимагають);
дозвіл з органів опіки та піклування (якщо при купівлі-продажу зачіпаються права неповнолітніх);
нотаріально завірена довіреність (якщо продажем займається довірена особа);
довідка з психоневрологічного диспансеру (якщо потрібно).

На всіх етапах купівлі квартири (огляд, підготовка документів, вчинення угоди) покупця чекають як явні, і приховані ризики.

Щоб розібратися в них, потрібний досвід, без знання юридичних тонкощів не обійтися.

Як правильно купити квартиру на вторинному ринку нерухомості та на що покупцю звернути увагу, перш ніж укласти договір купівлі-продажу:

Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтесь, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

10 жовтня 2018

Вибір та купівля автомобіля з пробігом можуть таїти в собі чимало каверз. Цей огляд, звичайно, не перетворить вас на пропаленого автопідбирача, але дозволить зорієнтуватися в основних проблемах, з якими можна зіткнутися при покупці «беушки».

Перевіряємо продавця

З чого почати? Потрібно зрозуміти, у кого ви купуватимете вживаний автомобіль. Варіантів два: автосалон чи приватна особа. Хоча в автосалоні машина буде відполірована і накрохмалена, краще мати справу з власниками, оскільки автосалон лише посередник і не несе за машину ніякої відповідальності. Купуючи автомобіль у приватника, необхідно переконатися, що він реальний власник автомобіля: для цього потрібно ретельно порівняти паспортні дані продавця з даними в ПТС. З довіреними особами краще не співпрацювати - може виявитися, що машину було продано без схвалення її власника.

Звіряємо VIN-номер

Перед покупкою необхідно звірити VIN, індивідуальний ідентифікаційний номер автомобіля, вибитий на машині з номером, зазначеним у ПТС. Цей номер може бути розміщений у кількох місцях: на панелі передньої частини кузова, під обшивкою підлоги, на дверних порогах, на кузовній стійці поруч із сидінням водія — все залежить від марки та моделі автомобіля. Також за VIN-номером машину можна перевірити на сайті ДІБДР.

Перевіряємо технічний стан автомобіля

При першій зустрічі слід зробити ретельний огляд автомобіля. Повноцінну діагностику він не замінить, але дозволить вирішити, чи варто приділити подальшу увагу цій машині чи краще пошукати інший варіант. На що варто звернути увагу?

якість та однорідність лакофарбового покриття;
чистота та охайність салону;
при їзді не повинно бути пробоїв стояків, скрипів амортизаторів та інших сторонніх звуків;
двигун повинен працювати без скрипів та інших шумів, під час їзди машина повинна прискорюватися без перебоїв;
на рівній дорозі кермо не повинно тягнути убік, а в поворотах він повинен повертатися на вихідне місце, гальма повинні працювати без скрипу та вібрацій;

Якщо при огляді мотор автомобіля стерильно чистий - задумайтеся: можливо, продавець хоче приховати патьоки моторного масла.

Рівень технічних рідин у бачках має відповідати нормі. Після покупки автомобіля варто замінити всі технічні рідини, в першу чергу, моторне масло, навіть якщо продавець запевняв вас, що він нещодавно змінював мастильні рідини - про умови експлуатації та якість продуктів ви можете судити тільки з його слів. Підібрати потрібну моторну олію можна за допомогою онлайн-сервісів, наприклад, на сайті Castrol.

Не забуваємо торгуватися

Ще одна перевага купівлі автомобіля у приватної особи — можливість торгу: як показує практика, майже завжди від зазначеної в оголошенні ціни можна віднімати 5–10%.

Уважно укладаємо договір

Якщо машина пройшла всі стадії перевірки, можна приступати до оформлення документів та укладання договору. У ньому важливо прописати відсутність поломок та повну вартість машини. Якщо договір буде розірвано, ви зможете розраховувати на повернення тільки тієї суми, яка вказана у договорі. Обов'язково отримайте та збережіть розписку від господаря про те, що гроші були отримані у повному обсязі. Перевірте правильність вказівки у договорі даних продавця, марки та моделі автомобіля, VIN-номера. У договорі передбачте обов'язок продавця передати вам автомобіль з повним пакетом технічних документів та іншого приладдя.

Якщо ви все ж таки зважилися купити старе авто, не шкодуйте часу і сил на уточнення всіх нюансів. Як показує практика, такі питання краще вирішувати на березі.

На що звернути увагу