Nelere dikkat edilmeli

Alım satım şeklindeki her türlü işlem parasal uzlaşmayı içermektedir. Mobilya, kürk manto, büyükannenin pazardaki yeşillikleri - bir cüzdandan diğerine belirli miktarda banknot akıyor. Ve zor kazandığınız para karşılığında, beklediğiniz kalitede olmayan bir ürün alma veya satıcının dolandırıcı olması durumunda bu üründen tamamen mahrum kalma riski her zaman vardır. Küçük bir satın alma fiyatıyla bile birkaç banknotun kaybı derin hayal kırıklığına neden olabilir, peki ya milyonlardan bahsediyorsak? Örneğin bir daire veya ev satın alırken? Son hesaplamayı yapmadan önce burayı yüzlerce kez kontrol etmeniz gerekir.

Yeni bina mı yoksa yeniden satış mı?

"Bagajlı" konut satın alma olasılığı - kamu hizmeti borçları, kayıtsız hisse sahipleri ve daha sonra kişisel metrekarelerde normal yaşama müdahale edebilecek diğer benzer nüanslar - daha önce birine ait olan, ikincil konut olarak adlandırılan gayrimenkul satın alırken mümkündür. . Böyle bir işleme karar verirken, önceki sahibinden veya onun temsilcisinden bir daire veya ev satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini kesin olarak bilmelisiniz. İkincil bir mülk alırken, konut yerine boş bir dava açılması ve sonunda köşenizden ve parasız kalma riski oldukça yüksektir.

Daha güvenilir bir seçenek yeni bir binada daire satın almaktır. Özellikle ev zaten kiraya verilmişse ve oturma aşamasındaysa. Bu durumda doğrulama için gerekli konut belgelerinin listesi çok daha kısadır. Ancak burada da deneyimli bir avukattan bir müteahhitten daire satın alma konusunda tavsiye almak iyi bir fikir olacaktır, çünkü her anlaşmanın tuzakları vardır. Gayrimenkul söz konusu olduğunda ise oldukça ciddi meblağlar söz konusu olduğunda azami dikkat gösterilmelidir.

Temiz bir dairenin tehlikeleri

Günümüzde gayrimenkul edinmenin en ucuz yolu ortak inşaatlara katılmaktır. Bu durumda dairenin gerçek maliyetinin %30'una kadar tasarruf edebilirsiniz. Ancak yıllar sonra çukurun bulunduğu yerde aşırı büyümüş bir çorak arazi bulma riski de oldukça yüksektir. Mülkün anahtarlarını alma aşamasında herhangi bir garanti sağlamayacak bir anlaşma imzalamamak için geliştirici ile görüşmeden önce ortak inşaat sırasında nasıl daire satın alınacağını öğrenmek daha iyidir. Ancak noter tarafından onaylanan en güvenilir belge bile bazı durumlarda kayıplara karşı koruma sağlamaz. Geliştirici iflas edebilir, belirlenen zamanda ev inşa etme izni alamayabilir ve tüm imzalar ve mühürler toplanana kadar para amortismana tabi tutulacaktır. Hissedarların fonları bazen bilinmeyen bir yönde kaybolur. Alıcılar, inşaatından önce bir ev satın almaya karar verirken çoğu durumda geliştiricinin öngörülemeyen sorunlarla karşılaşması durumunda beklenebilecek maksimum değerin evin kendisi değil, dolandırılan özsermaye sahibi statüsünü almak olduğunu hatırlamalıdır.

Yapım aşamasında olan bir evin çatısı zaten kaplandığında, kendi evinize hızlı bir şekilde taşınma olasılığı, temel çukuru kazma aşamasında satın alınmış olmasından çok daha yüksektir. Herkesin nereden daire satın alacağına kendisi karar verme hakkı vardır, ancak tasarruf etme arzusu her zaman haklı değildir. Çoğu zaman, bir konut binasının inşası için hissedar olmak, bir dürtmeyle domuz almaya benzer. Para verildi ama mal yoktu.

Ev, onaylanmış teknik belgelerle inşa edilmiş ve işletmeye alınmışsa, kağıt üzerinde yazılanların gerçekte olanlarla aynı olduğunu kişisel olarak doğrulamalısınız. Önünüzdeki düzeni tasarım düzeniyle, toplam metrekare sayısı ve kullanılabilir alanla, geliştiricinin belirli bir alanı satma haklarıyla karşılaştırın. Birisinin yeni daireye zaten kayıtlı olup olmadığını kontrol etmek iyi bir fikir olacaktır. Aynı evi iki kez farklı kişilere satmak yeni bir dolandırıcılık türü değil.

İkincil konutun soyağacı

Hiç kimse kendi evini satın alırken bu tür gelişmelerden muaf değildir. Bir dairenin yasal temizliğini kontrol etmek çok zaman alabilir ancak ihmal edilmemelidir. Önceki gayrimenkul sahiplerinin listesini, belirtilen adreste ikamet sürelerini, medeni durumlarını, çocukların ve diğer yakın akrabaların varlığını takip etmek zor ama mümkün. Bu bağlamda, çeşitli devlet kurumlarından ilgili bilgileri ve gerçek yardımı alabilirsiniz: kadastro servisi, pasaport ofisi vb. İşlemin tamamlanması aşamasında veya taşınma sonrasında aniden değişmemesi için eksiksiz bilgi gereklidir. Dairedeki metrekarelerin tamamının satıcıya ait olmadığı ortaya çıktı. Yaşam alanının bir kısmı ve hatta bazen bireysel odalar başka kişilerin mülkiyetinde olabilir. Bu sayaçlara ilişkin haklarını diledikleri zaman talep edebilirler. Ve alıcının ücretli sayaçlara bölünmeden sahip olma arzusunun aksine, onların talepleri kanun tarafından daha fazla korunmaktadır.

Daire satın alırken dikkat edilmesi gereken diğer husus ise teknik dokümantasyondur. Çoğu zaman, sakinler mutfağı, koridoru ve odaları yeniden düzenleyerek yenileme çalışmaları yürütürler. Taşıyıcı duvarları yıkıyorlar, banyoyu birleştiriyorlar veya tam tersine tek bir odayı bölüyorlar. Hukuki nitelikteki sorunlarda, mülkiyet hakkının risk altında olduğu durumlarda, yerleşim planı değişikliğinin tespiti halinde BTI'nin vereceği cezalar karşılaştırılamaz. Ama aynı zamanda pek çok sorun da getirebilirler. Her durumda, şüphesiz ek mali giderlere yol açacaklardır. Planlanmamış büyük onarımlar şeklinde ihlallerin düzeltilmesi, para cezası, olayların en muhtemel gelişmesidir.

İkincil piyasanın gizli geçmişi

Satıcının işlem tamamlanana kadar saklamak istediği bilgilerin yanı sıra, genellikle tahmin edilmesi zor olan pek çok tuzak vardır. Daire satın alırken listelenen nüansların yanı sıra nelere dikkat etmelisiniz? Örneğin, satın alınan gayrimenkulün özelleştirilmesi sırasında olası bir yasa ihlali nedeniyle.

Geçen yüzyılın 90'lı yıllarında, belirli bir yaşam alanına kayıtlı herkesin kendi metrekare hakkına sahip olduğu bir yasa yürürlüğe girdi. Küçük çocuklar, aynı apartman dairesinde kayıtlı olan eski eşler ve uzun süreli mahkûmlar gibi geçici olarak bulunmayan akrabalar da dahil olmak üzere herkes için geçerliydi. Özelleştirme belgelerinde tüm aile üyeleri belirtilmemiştir. Ancak bir süre sonra zamanlarının kaçırıldığından şikayetçi olabiliyorlardı.

Bir sonraki nüans bir hediye veya kira sözleşmesidir. Kural olarak birbirleriyle savaşan akrabalar bu tür operasyonlardan nadiren haberdar edilir. Gerçek, ihtilaflı yaşam alanının satın alınmasından bir süre sonra ortaya çıkabilir. Ancak gayrimenkul satın alırken karşılaşabileceğiniz en yaygın sürpriz, fatura borcu olan bir dairedir. Burada sorun, sözleşme imzalanmadan önce keşfedilebilir ve alıcının, satıcıyla sorunun nasıl çözüleceği konusunda anlaşması önemlidir. Kural olarak, konut maliyetinin düşürülmesiyle ödenir. Ancak her vaka bireyseldir.

En güvenilir bilgi

Belirli bir mülkün güvenilir soyağacının tamamı resmi belgelerde gizli değildir. Gizli akrabalar ve olası barınma başvuru sahipleri burada bulunamıyor. Ayrıca kamu hizmeti ödemeleri ev sahipleri tarafından değil, vaat edilen tamamen farklı kişiler tarafından yapılabilir. Plan şu: Yaşlı apartman sahipleri, uzak akrabaları veya sosyal hizmet görevlileriyle, ölümlerinden sonra bu alanın kendilerine kalacağına dair bir anlaşma imzalıyor, ancak şimdi kamu hizmetleri için ödeme yapmaları gerekiyor. Anlaşma uyarınca düzenli olarak yönetim şirketine para aktarıyorlar ve konutu neredeyse kendilerine ait görüyorlar. Böyle bir anlaşmayı dikkate almadan, yaşlıların ölümünden sonra doğrudan mirasçılar güvenilmez hediyeden kurtulmaya çalışırlar. Dairenin alım satımı resmileşiyor ancak halihazırda iki başvuru sahibi var.

Bir ev satın alma keyfini gölgede bırakabilecek olası tüm tuzakları öğrenmenin en güvenilir yolu var - evin önceki sahipleri hakkında girişteki komşulardan veya bahçede dedikodu yapmayı sevenlerden bilgi almak. Daire uzun süredir aynı sahiplere aitse, yakınlarda yaşayanlardan daireye dair herhangi bir sırrın saklanması mümkün olmayacaktır. Daire satın alırken onlardan alınan bilgiler hiçbir belgede bulunamaz. Satıcının ailesinden bir kişi akıl hastası veya engelliyse, mülkünü bağımsız olarak yönetemiyorsa ve vasi onun haklarına saygı göstermeyi gerekli görmüyorsa ne olur? Yeni konutun öncekinden daha kötü olması durumunda, vesayet makamlarının talebi üzerine anlaşma iptal edilebilecek. Bu nedenle komşulardan gelen bilgilerin de ihmal edilmemesi gerekir.

En iyi emlakçı alıcının kendisidir

Aşağıdakileri hatırlamak önemlidir - sözleşmede belirtilen hususlar dışında, aracıya hiçbir ücret, konut satın alımına ilişkin belgeleri kontrol ederken onu daha dikkatli hale getirmeyecektir. Bu nedenle yardım için emlakçılara başvururken, aniden bir şeyler ters giderse ve anlaşma bozulursa işverenlerine karşı sorumluluklarını açıkça belirtmek gerekir. Bir acente aracılığıyla daire satın almak oldukça riskli bir girişimdir. Üstelik çok pahalıdır. Emlakçı, eski ev sahiplerinin geçmişi hakkında bilgi toplamaz ve müvekkilini gelecekte korumaya çalışmaz. Sadece resmi yapıların sahip olduğu konut verilerini kontrol ediyor. Ve ancak satış tapusu tamamlandıktan ve emlakçının ücretinin yanı sıra emlak bedeli de ödendikten sonra, satın alınan daire için potansiyel başvuru sahipleri ortaya çıkabilir. Bir emlakçı mutlak avantajda kalacaktır. Ve eski ve yeni sahipler bir dizi yasal işlemle karşı karşıya kalacak.

Aracısız bir daire satın almak, yeterli zekaya ve evrak işleri, para transferi ve işlemin diğer karmaşıklıklarıyla ilgili tüm olası sürprizler hakkında bilgiye sahip değilseniz, öngörülemeyen zorluklarla da doludur. Ancak bu gözle görülür eksiklikler arasında önemli bir avantaj var: Hiç kimse kendi çıkarlarını kendisi için satın alan, ödeyen kadar gayretle savunamayacak. Size operasyonun tüm inceliklerini anlatabilecek deneyimli bir danışmanın desteğini almak yeterlidir ve satın alınan daire en kapsamlı şekilde kontrol edilecektir.

Dolandırıcılar asla uyumaz

Size ait olmayan bir daireyi satmak, emlak dolandırıcılığının en yaygın yöntemlerinden biridir. Deneyimli dolandırıcıların konutun kendisi için sahte belgeleri vardır, bir vekaletname kapsamında işlem yapma hakkına sahip olurlar ve çoğu zaman gerçek olandan daha iyi görünürler. Gayrimenkul alım satımı ve kiralaması alanında, hukuk sisteminin bu konudaki tüm inceliklerini çok iyi bilen, son derece profesyonel dolandırıcılar bulunmaktadır. Alıcıyı uyarması gereken ilk şey vekaletnamedir. Ev sahibi neden evini kendisi satmıyor, en azından aracının yetkisini bizzat teyit etmesi için onunla nasıl iletişime geçebilirsiniz? Her halükarda, bir daire satın alırken vekaletname ile başlayan belgelerin noter tarafından kontrol edilmesinden kaçınılamaz. Belgenin gerçekliğini teyit etmeli ve geçerlilik süresini kontrol etmelidir. Bu vekaletnameyi veren notere gitmek en iyisidir.

Dolandırıcıların bir sonraki numarası sahte pasaporttur. Ev sahipleri uzun bir iş gezisinde veya tatildedir ve alanları, orijinal belge örneklerini ve hatta orijinal belgeleri edinen yabancılar tarafından yönetilmektedir. Dolandırıcıların kullanabileceği birçok suç planı vardır. Siyahi emlakçıları da unutmayın. Bu nedenle ev almayı planlarken bir avukata danışmak ve işlem boyunca onunla yakın iletişim halinde olmak daha doğru olacaktır. Emlak piyasasının mevcut talebine odaklanarak daire satın almak için en iyi zamanın ne zaman olduğu sorusuna ilişkin pratik tavsiyeler verebilmektedir.

Mikroskop altında belgeler

Anlaşma koşulları ve uygun fiyat ne kadar cazip olursa olsun, ödeme konusunda acele etmeye gerek yok. Öncelikle yaşam alanına, sahiplerine ait tüm belgelerin ikinci kopyalarını veya kopyalarını toplamanız ve tüm evraklarla birlikte notere gitmeniz gerekir. Mülkün sahipleri arasında reşit olmayan aile üyeleri de varsa, avukat size sözleşmede onlarla ilgili maddenin nasıl doğru şekilde yazılacağını söyleyecektir. Ayrıca, küçük çocukların haklarının ihlal edilmemesi için hangi makamların ziyaret edilmesi gerektiğini, hangi sertifikaların alınması gerektiğini tavsiye edecek ve daha sonra hiç kimse bir daire alım satımının kaydını geçersiz olarak tanıyamayacak.

Sahiplerin mülkün farklı mülkiyet paylarına sahip eşleri olması veya dairenin yalnızca bunlardan birine ait olması ve ikincisinin yalnızca kayıtlı olması durumunda, bir avukatın faydalı tavsiyesi, satış tapusunun uygulanmasında yardımcı olacaktır. Bu durumda belgelerin nasıl düzgün bir şekilde hazırlanacağı ve hangi makbuzların alınacağı - yine noter olmadan yapamazsınız. Alıcının kendisi hukuki konularda uzman olsa bile, işlemin gerçekliğini belgeleyen her belgenin, adresin, satıcı ve alıcının ayrıntılarının, tarihin, tutarın ve diğer önemli ayrıntıların yazımında herhangi bir hata olmaması için dikkatlice kontrol edilmesi gerekir.

Maliyet konusunda kavga

Daire satın alırken dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda sayılan hususlara ek olarak, satın alma senedi kapsamındaki ve belgelere göre işlem yapılarak fiilen teslim edilen para miktarıdır. Satıcının gelir tablosunda daha düşük bir işlem değeri belirtmesi (ve konut satışı bu hükmün kapsamına girer) vergi ödemesi yapması gerekeceğinden daha karlı olur. Önemli olan belirtilen miktarın piyasa değerinden %20-30 daha düşük olmamasıdır çünkü bu durum denetim otoritelerinde şüphe uyandırabilir. Satıcı ile alıcı arasında bir komplonun kanıtlanması durumunda, alıcı idari bir dolandırıcılık davasına karışabilir.

Satıcının daha düşük bir tutar belirtmesinde fayda vardır ve alıcıdan bu hizmeti isteyebilir.

Birçok nedenden dolayı aynı fikirde olmamalısınız:

1. İlk olarak, böyle bir imtiyaz gerçekten mevcut mevzuatı ihlal ediyor ve sonuçlarla dolu.
2. İkincisi, alıcının konut alımına harcadığı tutarın yaklaşık %13'ünü iade etme hakkı vardır. İlgili olasılık Vergi Kanunu tarafından düzenlenmektedir.
3. Üçüncüsü, eğer işleme sonradan taraflardan biri itiraz ederse ve geçersiz ilan edilirse, satıcının alıcıya yalnızca belgelerde belirtilen tutarı iade etme hakkı vardır. Sözleşmede belli bir rakamın belirtilmesi durumunda mağdur aksini ispat edemeyecek.

Akıllıca hesaplayın

Hem satıcıyı hem de alıcıyı bekleyebilecek son büyük tehlike ise nihai uzlaşmadır. Seçim (birincil veya ikinci konut satın alma) zorlukları geride kaldı; daire satın almanın en iyi zamanı belirlendi; tüm belgeleri toplayıp kontrol etmek, gerekli tutarı biriktirmek veya kredi almak çilesi. bir banka tamamlandı. Ve eğer para transferi konusunda önlem almazsanız her şey son anda çökebilir. Bu, gerekli sayıda banknotun satıcının eline geçmesiyle veya daha güvenli bir banka hesabına aktarılmasıyla yapılabilir. Büyük miktardan bahsediyorsak genellikle nakitle uğraşmaktan korkuyorlar. Ancak taraflardan birinin bu ödeme yöntemini tercih etmesi durumunda, daireyi satın alırken düzenlenen belirli belgeleri ibraz eden kişinin teslim alma hakkına sahip olduğu kiralık kasa kiralanarak para transferi yapılabilir. Listeleri kurumdan bir uzman tarafından kontrol edilir. Ayrıca orijinalliklerini de garanti eder. Hem bu tür ödemenin hem de nakit dışı ödemenin tüm nüansları bankada bulunabilir.

Daire bedelinin nihai ödemesi aşamasında hatırlanması gereken önemli bir nokta da depozito büyüklüğü ile avans ödemesinin karıştırılmamasıdır, çünkü bunların bazıları için işlem gerçekleşmezse geri dönüş için farklı amaçları ve seçenekleri vardır. sebep. Nihai hesaplamada avans tutarı dikkate alınır ancak depozito dikkate alınmaz. Satın alma başarılı olursa alıcıya iade edilir veya işlemin kendisi dışındaki nedenlerden dolayı başarısız olması durumunda satıcıda kalır. Her durumda, işlem başarısız olursa depozito zarar gören tarafta kalır.

İkincil konut piyasası pek çok sürprizle dolu, ortalama bir insanın gözünden gizlenmiş. Bazen yalnızca deneyimli bir emlakçı veya profesyonel bir avukat tuzakları bulabilir ve sizi hatalı bir adımdan koruyabilir.

Nihayet belirli bir mülk satın almaya karar vermeden önce, yaklaşan işlemin güvenli olduğundan ve çıkarlarınızın ihlal edilmesi riskinin bulunmadığından emin olmanız gerekir. İkincil piyasada daire satın alırken nelere dikkat etmelisiniz? Bu konuda bilmek önemli olan nedir ve nelere dikkat edilmelidir?

Sevgili okuyucular! Makalelerimiz yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor ancak her durum benzersizdir.

Eğer bilmek istiyorsan Sorununuzu tam olarak nasıl çözebilirsiniz - sağdaki çevrimiçi danışman formuyla iletişime geçin veya +7 (499) 110-05-29'u arayın. Hızlı ve ücretsizdir!

Hangi riskler ve tuzaklar mevcut?

Tehlike nerede yatıyor? Çok sayıda daire var ve öyle görünüyor ki, alım satım algoritması az çok çözüldü.

Peki neye göre yol tarifi beğendiğiniz daireyi keşfetmeli:

1. beraberindeki belgeler;
2. nesnenin teknik durumu;
3. gerçek sahibinin gerçek niyeti;
4. aracıların vicdansızlığı (satışta varsa).

Bu noktalardan herhangi biri - bütünün ayrılmaz parçası. Yani, bazı yönlerin tatminine güvenip diğer yönlerin garantilerinin şüpheliliğini göz ardı etmek kabul edilemez. Örneğin:

1. Daire fiyat, konum, aydınlatma, yerleşim açısından idealdir. İyi komşular, düzgün giriş. Ama dairenin olduğu ortaya çıktı gizli yükümlülükler - hapis cezası süresince tahliye edilen kişi (bu tür kişiler, ıslah kolonisine gönderilmeden önce kayıtlı oldukları konutu kullanma hakkını saklı tutar). Bir süre sonra “bekçi” geri dönecek ve hakkını arayacaktır;
2. daireye ait belgeler mükemmel durumda, küçük onarımlar gerekiyor, ancak bazı nedenlerden dolayı hiçbir durumda aracı (vekaleten hareket eden) olmayacak Alıcı ile gerçek satıcı arasındaki teması önler. Burada ne gizlenmiş olabilir: vekaletname sahtekarlıkla elde edildi - ruhsal durumu bozuk, uyuşturucu bağımlılığından muzdarip vb. yaşlı bir kişiden;
3. Satıcı ve daire şüphe uyandırmıyor, belgeler mükemmel, insanlar dost canlısı. Ama daha sonra ortaya çıkıyor ki Ev uzun yıllardır büyük bir tadilat geçirmedi – tavanın destek kirişinin çökme riski vardır, evin çoğu zaman elektriksiz kalması vb.;
4. daire incelendi yaz aylarında sitenin sessiz ve rahat olduğu zamanlarda. Daireyi satın aldıktan sonra, yeni sahibi eve taşındı, ancak sonbaharda, yaşam alanlarını öğrencilere kiralayan, ancak aslında şiddetli alkolik olan sorunlu komşular kulübeden geri döndü. Kabul ediyorum, işlem yasal olarak kesinlikle güvenli olmasına rağmen pek hoş değildi.

İkincil piyasada bir daire satın alırken hangi risklerin mevcut olduğuna ilişkin videoyu izleyin (dolandırıcıların hile yapmak için hangi yöntemleri kullanabileceği):

İkincil piyasada bir daire satın alırken nelere dikkat etmeniz gerekiyor, neden ve nasıl

Kimse bir daire satın almanın ciddiyetinden şüphe duymuyor ama bir nedenden dolayı Çoğu zaman insanlar sorumluluğu başkalarının omuzlarına yükleme eğilimindedir.Emlakçı, aracı, uygun teknik durumdan ve yasal saflıktan sorumlu olduğu varsayılan herkes.

Tesisin tarihi

Ülkemizde özel mülkiyet 90'lı yılların başında ortaya çıktı (SSCB döneminde konut stoğu devlete aitti). Bu nedenle eski konut stokunda yer alan dairelerin çoğu defalarca sahip değiştirmiştir. Evet ve genç gayrimenkul, tüm gerektirdikleriyle hızla ikincil bir pazar haline geliyor: yasal kuruluş, belge akışı vb. Dairenin geçmişini kontrol etmek gerekir, çünkü geçmişteki herhangi bir mülkiyet devri, mülkün yasal "zayıflığı" açısından potansiyel bir risk oluşturur.

1. Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı sipariş edin. Mevcut ve önceki sahiplerin yanı sıra işlemle ilgili herhangi bir takyidat ve yasağın (örneğin rehin, tutuklama, iddialar) varlığını/yokluğunu yansıtır.
2. Telif hakkı sahiplerinin değişiklik sıklığına dikkat edin. Özellikle uzun süredir bu dairede yaşamamışlarsa. Risk, işlemlerin "temiz" olamamasıdır; yani dolandırıcılar, saygın alıcıları hızla yeniden satma ve "çerçeveleme" görevini yerine getiriyorlardı.

Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak, herhangi bir gayrimenkul işlemi 3 yıl içerisinde geçersiz sayılabilir. Bu dönemde eski sahiplerden birinin ufukta görünmesi mümkündür, bunun sonucunda ciddi sıkıntılardan kaçınamazsınız. Birleşik Devlet Kayıt Sicilinde son işlemin süresi 3 yıllık süreden yüksekse endişelenecek bir şey yoktur - böyle bir daire satın almaktan çekinmeyin.

SSCB'den piyasa ekonomisine geçen bazı daireler, özelleştirildikleri ancak herhangi bir satışa tabi olmadıkları için hiçbir zaman Birleşik Devlet Mülkiyet Hakları Siciline (Birleşik Devlet Mülkiyet Hakları Kaydı yalnızca 2002'de ortaya çıktı) girmedi. işlemler veya diğer yabancılaşmalar. Bu en iyisi satın almak için ideal seçenek: mülk uzun yıllardır aynı ellerdedir. Doğru, bu son derece nadirdir.

Satılan konutun kalitesi

Bazen daire içler acısı bir teknik ve sıhhi durumdadır, daha önce vaat edilenlere karşılık gelmiyor.

Bir diğer ciddi sorun da apartman sahiplerinin sıklıkla fiziksel olarak görülebilen ancak Teknik Envanter Bürosu belgelerine yansıtılmayan yasadışı yeniden geliştirmeler yapmasıdır.

Bir nesne satın alma Yasadışı değişiklikler gelecekte birçok sorunu beraberinde getirecek:

1. bir daire satamama;
2. yeniden yapılanmanın yetkililer tarafından tespiti ve meşrulaştırılması talebi (ve “gizleme nedeniyle” kaçınılmaz para cezaları da dikkate alındığında bu çok büyük bir paradır);
3. evin tamamı için bir tehdit oluşturuyorsa yetkililerden yasadışı yeniden yapılanmayı ortadan kaldırma talebi (bu, önemli miktarda mali harcama gerektirecek ve sorunsuz olmayacaktır).

dikkat Dairenin mevcut durumunun tüm sorumluluğu ev sahibine aittirYeniden gelişmeye ilişkin iddialar sırasında böyle olan (ve bir zamanlar bunları meşrulaştırmayan kişi değil).

1. daireyi dikkatlice incelemeniz gerekir (tavanların, balkonların, zeminlerin, kanalizasyonların ve elektrik kablolarının durumu, tavan, duvarlardaki beton levhaların dikişleri, üst katlarda - çatı katı, birinci katlarda - bodrum);
2. Satıcıdan BTI'dan "taze" belgeler talep ediliyor. Ve tescil belgesinin son düzenlendiği tarihten itibaren 5 yıllık bir süre bir işlemin kaydedilmesi için yeterli olsa da, bunu güncelleme konusunda ısrar etmek en iyisidir, çünkü 5 yıl çok uzun bir süre. Bazı durumlarda, satıcının "ekstra" fon eksikliğine itiraz etmesi durumunda bu hizmet için ödeme yapmak mantıklıdır.

Daireye ait belgeler ve ilgili belgeler

Belgelerin doğrulanması, bunların orijinalliğini doğrulamayı amaçlamaktadır (mühür, imza veya tarihlerde sahtecilik yapılmaz).

Görsel inceleme, alıcının güvenliğini garanti etmez - yalnızca Federal Kayıt Hizmetinde, kayıt için gönderildikten sonra her belge kapsamlı bir incelemeye tabi tutulacaktır.

Ancak iyi Güvenilir firmalardan gelen “bilgili” avukatlar bilgi sahibidir çeşitli belgelerin hazırlanmasının tüm incelikleri hakkında:

1. her koddaki sayıların sırası ve yorumlanması;
2. çeşitli departmanların mühürlerinin tasarımı (eski mühürlere, diğer bölgelerdeki devlet kurumlarına kadar);
3. katı raporlama formlarının kağıt dokusu (kayıt sertifikaları, sicil dairelerinden alınan sertifikalar, bakanlık sertifikaları vb.).

Sadece silintisiz, lekesiz, düzeltmesiz belgeler (noter tasdikli olanlar hariç).

İşlem katılımcıları ve diğer ilgili taraflar

Alıcı için önemli satış tarafını keşfedin:

1. satıcının kimliği. Satıcının kişiliğindeki ana zayıf halka, iş göremezliği, zihinsel yetersizliği, alkol kullanımı ve uyuşturucu bağımlılığıdır. Bu tür kusurları olduğu halde gayrimenkulü elden çıkaran kişiler olup bitenden habersizdir. Onların akrabalar anlaşmaya kolayca itiraz edebilir ve alıcı zarara uğrar;
2. malik adına hareket ediyorsa mütevelli heyetinin kimliği;
3. üçüncü şahısların varlığı - satıcı adına daire için olası başvuru sahipleri (hapishanede bulunan veya uzun süreli bir yabancı veya Kuzey Kutbu iş gezisinde olanlar);
4. satılan dairede reşit olmayanların katılımı (sahipler arasında bir çocuk varsa veya yasaya aykırı olarak işten çıkarılmışsa ve çocuğun çıkarlarına halel getirmeksizin başka konut sağlanmadıysa daire satılamaz).

Alıcı işlemleri:

1. satıcının pasaportunun orijinalliğini öğrenin ("sahteliklerin" listelenmediği ve yasal olarak verilmiş pasaportların veriliş yılı ve yeri ne olursa olsun yansıtıldığı Federal Göç Servisi'nin resmi web sitesini kullanın). Ayrıca yerel pasaport ofisinizi ziyaret etmenin de zararı olmaz. Ön satın alma ve satış sözleşmesini ve pasaportunuzu orada gösterinve yasal olarak ilgili bilgileri vermeniz reddedilmeyecektir;
2. Satıcının psikonöroloji kliniğinden bir sertifika talep edin, özellikle de satıcı en ufak bir şüphe belirtisi göstermişse. Ayrıca Satıcıdan böyle bir sertifikayı dikkatlice istemeniz önerilir.kişi 55-60 yaşın üzerindeyse (beynin vasküler aktivitesiyle ilişkili yaşa bağlı hastalık riski çok yüksektir);
3. Satıcı, iş göremezlik nedeniyle vasisi veya vekili tarafından temsil edilebilir, ancak bu durumda alıcının noter tasdikli vekaletname istemesi gerekir;
4. vekaletname kullanılarak yapılan bir işlemin arifesinde, bu vekaletnamenin iptal edilip edilmediğini kontrol edin (bunu veren noterden talepte bulunun);
5. vekaletnamenin görev tanımının ne olduğunu açıklığa kavuşturmak - ister sadece belgeleri imzalamak olsun, ister daire için para almak olsun;
6. Dairenin evlilik sırasında satın alınıp alınmadığını öğrenmek (şu anda satılıyorsa, diğer eşin rızası olmalı, satıcı boşanmış olsa bile - ortaklaşa edinilen mallar eşlerin karşılıklı rızası olmadan devredilemez, aksi takdirde, parasal ödemeler ve mülkiyet haklarınızın devlet tescili sonrasında işlem geçersiz ilan edilebilir);
7. Satan taraftan ev kayıtlarından genişletilmiş bir alıntı talep edin. Yalnızca şu anda kayıtlı olan kişilerin kompozisyonunu değil, aynı zamanda daha önce kayıt yaptıran ve kayıttan çıkarılanları da gösterir (kişinin tam olarak nerede ve hangi nedenle ayrıldığını - bir avukat tutmanız gerekse bile soruşturma yapın, öğrenin). Alıntı, hükümlüler, uzun süreli iş seyahatinde olanlar ve reşit olmayanlar hakkındaki bilgilere açıklık getirecek.

İkincil piyasada bir daire satın alırken sorulması gereken sorular

Bir daire satın almak soru sormaktan çekinmeyin, onunla ilgili. Şunu açıklığa kavuşturmak özellikle önemlidir:

1. dairenin daha önce ve ne kadar süreyle sahibi olduğu;
2. evde büyük tadilatlar yapıldığında;
3. dairede ve diğer özelliklerde ciddi kullanım kusurları var mı (konumun artan titreşim, radyasyon vb. kaynaklarına yakınlığı);
4. daire şu anda hangi sebeple satılıyor;
5. bir kişi vekaletname altında hareket ediyorsa - müdür nerede, onunla iletişim kurmak mümkün mü, hayatta olduğundan, yeterli olduğundan ve sahip olduğu mülkü bilinçli olarak yabancılaştırdığından emin olun;
6. komşular kimler?

Her türlü soruyu ayrıntılı olarak yanıtlamaya, işlemin arifesinde karşılıklı doğruluk için, ödeme koşulları ve şekilleri üzerinde anlaşmaya varmak için mümkün olan her şekilde çabalamaya hazırız.

Sorularınıza yanıt olarak verilecek en ufak bir gerginlik, sağlıklı bir ihtiyatlılığa ve apartman hakkındaki bilgilerin, hatta onu terk etme noktasına kadar daha derin bir şekilde açıklığa kavuşturulmasına neden olmalıdır. Eğer Bu daireye layık bir alternatif yok, işinin ehli avukatları dahil ettiğinizden emin olun!

Dolandırıcılıklardan Nasıl Korunulur?

Daire satın almayı düşünen, Sağduyu seferber edilmeli, duygular devre dışı bırakılmalı ve azami dikkat gösterilmelidir.. Tavsiye edilen:

1. "şüpheli" emlakçılar ve diğer şüpheli kişilerle işbirliği yapmaktan kaçının;
2. belgeleri temel düzeyde bağımsız olarak dikkatlice kontrol edin;
3. Belgelerin daha derinlemesine incelenmesi ve ayrıca bir alım satım sözleşmesinin hazırlanmasında yardım için deneyimli ve saygın avukatların dahil edilmesi;
4. çok düşük fiyatın nedenini öğrenin (bazen insanların ailevi nedenlerden dolayı bir daireyi acilen satması gerekir, ancak çoğu zaman dolandırıcılar, alıcı için cazip derecede düşük bir fiyata sahip bir daire için hızlı bir ödeme yapmaya çalışır);
5. ödemenin ancak işlemin Federal Kayıt Servisi tarafından yasal olarak kabul edilmesinden sonra yapılması koşuluyla bir anlaşma yapmak (ödemeler için, Devlet Kayıt Sertifikası sunulana kadar bloke etme seçeneği olan kiralık kasaları kullanın);
6. "rastgele" yerlerde ödeme yapmayın (dolandırıcılar bazen şanssız alıcıyı dikkat dağıtarak, telaş yaratarak, panik yaratarak yanıltırlar ve sonra onu parayı ödememekle suçlarlar).

İkincil piyasada bir daire satma kuralları

Alış ve satış algoritması aşağıdaki gibidir:

1. nesne arama;
2. denetleme;
3. anlaşma durumunda - bir ön işlem sözleşmesinin imzalanması (buna mevduat sözleşmesi de denir) ve avans ödenmesi;
4. işlem için belge paketinin son hazırlanması;
5. nihai satın alma ve satış sözleşmesinin basit yazılı biçimde imzalanması (veya noter tarafından imzalanması);
6. Federal Kayıt Servisi'ne devlet kaydı.

Basit bir yazılı formun yasal bir gücü yoktur, anlaşma Federal Kayıt Servisi'ne devlet kaydını geçene kadar.

Noter, belgelerin derinlemesine bir analizini yapamaz ve bu onun görevlerinin bir parçası değildir (amacı, taraflar arasındaki hukuki bir işlemi noter tasdik etmektir). Kayıt hizmeti çalışanları, yasanın en az 30 gün gerektirdiği derinlemesine bir hukuki inceleme gerçekleştirir.

Avukatlar tavsiye ediyor Sözleşmeyi Federal Kayıt Hizmeti aracılığıyla kaydedin ve ödemeleri yalnızca işlemin kaydının reddedilmediğinden veya işlemin askıya alınmadığından emin olduktan sonra yapın., Sertifika verildi. Çoğu zaman işlemler askıya alınır ve bazen kayıt reddedilir.

Bir sözleşme imzalamak için hangi belgelerin hazırlanması gerekir?

Standart belge setiana sözleşmeye eklenmiştir:

1. tapu belgeleri (satış ve satın alma sözleşmesi, vasiyetname, hibe senedi, özelleştirme sözleşmesi vb.);
2. her iki tarafın pasaportları;
3. Açıklamalı BTI teknik pasaportu;
4. ev kayıtlarından alıntı;
5. konut departmanının veya ev sahipleri derneğinin kişisel hesaplarından alıntı;
6. eşin rızası (gerekirse);
7. sicil dairesinden çeşitli sertifikalar (soyadı değişikliği, medeni durum hakkında - mevcut işlemin koşulları gerektiriyorsa);
8. vesayet ve vesayet makamlarından izin (satış ve satın alma sırasında reşit olmayanların hakları etkileniyorsa);
9. noter tasdikli vekaletname (satış yetkili bir kişi tarafından yapılıyorsa);
10. bir psikonöroloji kliniğinden sertifika (gerekirse).

Bir daire satın almanın tüm aşamalarında (inceleme, belgelerin hazırlanması, işlemin tamamlanması) alıcıyı hem açık hem de gizli riskler beklemektedir.

Bunları anlamak deneyim gerektirir; hukuki incelikler hakkında bilgi sahibi olmak vazgeçilmezdir.

İkincil emlak piyasasında bir daire nasıl düzgün bir şekilde satın alınır ve bir alıcının bir alım satım sözleşmesi imzalamadan önce nelere dikkat etmesi gerekir:

Sorunuzun cevabını bulamadınız mı? Anlamak, Sorununuzu tam olarak nasıl çözebilirsiniz - hemen arayın:

10 Ekim 2018

Kullanılmış bir arabayı seçmek ve satın almak birçok tuzakla dolu olabilir. Bu inceleme elbette sizi tecrübeli bir araba seçiciye dönüştürmeyecek, ancak ikinci el bir araba satın alırken karşılaşabileceğiniz temel sorunların üstesinden gelmenize olanak sağlayacaktır.

Satıcıyı kontrol ediyorum

Nereden başlamalı? Kullanılmış bir arabayı kimden alacağınızı anlamalısınız. İki seçenek vardır: bir araba bayisi veya özel bir kişi. Araba, otomobil bayisinde cilalanıp kolalanacak olsa da, otomobil bayisi yalnızca bir aracı olduğundan ve otomobille ilgili herhangi bir sorumluluk taşımadığından sahiplerle anlaşmak daha iyidir. Özel bir kişiden araba satın alırken, onun arabanın gerçek sahibi olduğundan emin olmanız gerekir: bunu yapmak için satıcının pasaport verilerini başlıktaki verilerle dikkatlice karşılaştırmanız gerekir. Güvenilir kişilerle işbirliği yapmamak daha iyidir - arabanın sahibinin onayı olmadan satıldığı ortaya çıkabilir.

VIN numarasını kontrol etme

Satın almadan önce, aracın başlığında belirtilen numarayla birlikte aracın üzerine damgalanmış bireysel araç kimlik numarası olan VIN'i kontrol etmelisiniz. Bu numara birkaç yere yerleştirilebilir: gövdenin önündeki panelde, zemin kaplamasının altında, kapı eşiklerinde, sürücü koltuğunun yanındaki gövde direğinde - hepsi aracın markasına ve modeline bağlıdır . Arabayı trafik polisi web sitesindeki VIN numarasını kullanarak da kontrol edebilirsiniz.

Arabanın teknik durumunu kontrol ediyoruz

İlk toplantıda arabanın kapsamlı bir incelemesini yapmanız gerekir. Tam teşhisin yerini almayacak, ancak bu makineye daha fazla dikkat etmeye değip değmeyeceğine veya başka bir seçenek aramanın daha iyi olup olmadığına karar vermenize olanak sağlayacaktır. Nelere dikkat etmelisiniz?

1. boyanın kalitesi ve bütünlüğü;
2. salonun temizliği ve düzeni;
3. sürüş sırasında desteklerin kırılması, amortisörlerin gıcırdaması ve diğer yabancı sesler olmamalıdır;
4. motor gıcırtı veya başka sesler olmadan çalışmalı, sürüş sırasında araç kesintisiz olarak sorunsuz bir şekilde hızlanmalıdır;
5. düz bir yolda direksiyon yana çekilmemeli, sırayla orijinal yerine dönmeli, frenler gıcırdama veya titreşim olmadan çalışmalıdır;

Muayene sonrasında arabanın motoru steril bir şekilde temizse, bir düşünün: belki de satıcı motor yağı sızıntılarını gizlemek istiyor.

Tanklardaki teknik sıvıların seviyesi standarda uygun olmalıdır. Bir araba satın aldıktan sonra, satıcı yakın zamanda yağlayıcıları değiştirdiğine dair size güvence vermiş olsa bile, her şeyden önce motor yağı olmak üzere tüm teknik sıvıları değiştirmeye değer - ürünlerin çalışma koşullarını ve kalitesini yalnızca onun sözlerinden değerlendirebilirsiniz. Örneğin Castrol web sitesindeki çevrimiçi hizmetleri kullanarak doğru motor yağını seçebilirsiniz.

Pazarlık yapmayı unutmayın

Özel bir kişiden kullanılmış bir araba satın almanın bir başka avantajı da pazarlık yapma olasılığıdır: Uygulamada görüldüğü gibi, reklamda belirtilen fiyattan neredeyse her zaman% 5-10 düşebilirsiniz.

Sözleşmeyi dikkatlice hazırlıyoruz

Araç doğrulamanın tüm aşamalarını geçmişse belgeleri hazırlamaya ve bir sözleşme hazırlamaya başlayabilirsiniz. Aracın tam maliyetinin yanı sıra arıza olmadığını da belirtmek önemlidir. Sözleşme feshedilirse, yalnızca sözleşmede belirtilen tutarı geri almayı bekleyebilirsiniz. Sahibinden paranın tamamının alındığına dair makbuz almayı ve saklamayı unutmayın. Sözleşmenin satıcıya ilişkin doğru bilgileri, arabanın marka ve modelini ve şasi numarasını içerip içermediğini kontrol edin. Sözleşmede, satıcının arabayı size tam bir teknik belge paketi ve diğer aksesuarlarla birlikte teslim etme yükümlülüğünü sağlayın.

Kullanılmış bir araba almaya karar verirseniz, tüm nüansları açıklığa kavuşturmak için zaman ve çaba harcamayın. Uygulamada görüldüğü gibi, bu tür sorunlar en iyi şekilde kıyıda çözülür.